上海楼市：“谜局”背后真相何在

　　楼市新政引发观望，购房者选择“一看、二等、三判断”。(资料片)

　　房价下跌25％还是5％？行情在加速调整还是趋于稳定？有关上海楼市的争论，近来再度成为焦点。喧嚣声里，普通百姓仍是“雾里看花、水中望月”。上海楼市“乱象”背后

的谜底究竟是什么呢？

　　数字的迷乱：成交量更能说明问题

　　戴德梁行旗下的泛城（中国）综合住宅服务机构日前向外界发布，在今年6至9月份，上海内环线以内的新房均价4个月下跌逾25％。其支撑数据来自上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”的统计：6月份这个区域住宅成交均价为21229元/平方米，此后一路下跌，9月份跌至15803元/平方米。

　　此信息一出，商榷之声鹊起。有说去年最大跌幅约为13％，今年以来房价逐步回调了，综合考虑，目前实际降幅只有5％。更有人列出数据：今年1至8月，上海一手房销售904.4万平方米，同比增长19％，成交在上升。于是得出结论：上海房价稳定，恢复趋势明显。

　　这是上海楼市的真相吗？

　　相对于价格指标易受样本采集不同的影响而产生偏差，成交量更能说明问题。2006年的楼市销售旺季基本结束，目前上海一手房（新房）市场有大量可售房源积压，成交量远远小于新楼盘的上市增量。

　　上海市房屋土地主管部门网站“网上房地产”统计显示，截至10月30日，全市已积累一手住宅房源1621.17万平方米待售（其中绝大部分为非普通住宅，“一手房普通住宅”只有541.78万平方米）；而全市今年累计成交住宅不过1214.8万平方米，预计全年成交量不会超过1600万平方米。也就是说，按目前的销售速度，即便不计算后续增量，上海现有的一手房源至少要再卖1年才可能售完。

　　并且，在成交增量中，非市场化的配套住房“贡献度”很大。今年1至8月，上海登记的动迁配套住宅达327.3万平方米，比去年同期猛增近70％，配套房加速放量入市。

　　更严峻的是，目前决定上海楼市走势的主导区域——供需高度集聚的中外环地区，成交量不升反降，9月份环比减少3.37％，降价也没能挽救颓势。

　　另一个与楼市景气度紧密相关的指标——房贷也显示，上海中资银行一手房贷款连续回落，7月份个人房贷余额负增长8.9亿元，8月份负增长18亿元。上海银监局统计，截至9月末，上海个人住房贷款余额比年初减少63.14亿元。“房贷业务进入有史以来最大的挫折期”，从侧面印证交易量在萎缩。

　　利好已透支：三大刺激因素被放大

　　轨道交通、世博会、外资青睐一向被看作是刺激上海楼市向上的重要因素，现在看来，它们对楼市的拉升作用似乎被过高估计。

　　轨道交通的刺激效应在逐步递减。2010年世博会前，上海要建成400余公里的轨道交通线，这被视为拉升楼市的重要动力。今年上半年，上海4条地铁线、70余个地铁车站已开工，由此产生的住房刚性需求已释放。

　　世博效应释放减弱。2010年世博会带来的想像空间，在2003年至2005年初的房价疯涨中已提前透支。房地产评论家蔡为民说：“世博会利多反应放缓，对楼市后续走势的影响力很难再扮演着举足轻重的角色。”

　　海外资本进入楼市蕴含市场变数。外资一直被当作是上海楼市的“托市基石”。“假如未来3至5年中人民币升值30％至40％，我们认为，房地产在中国宏观经济中将保持每年10％左右的增值，名义增长率会在12％至15％。这个数据是合理的，是跟经济基本因素相吻合的。”摩根大通董事总经理兼大中华区首席经济师龚方雄日前所作的“假说”，令市场兴奋。但他忽略了一点：现在，中国已对外资进入楼市设限，上海也已在制订相关细则，外资“救市”已不太容易。

　　相反，外资对楼市具有杀伤力。一方面，它有获利回吐的本性，当人民币升值达到一定幅度后，外资必将“金蝉脱壳”，这对上海楼市未来发展增加了很大的不确定性。另一方面，由于海外资本多扎堆商业地产（写字楼），写字楼的高租金导致上海商务成本持续攀高。宜居和创业指数下降对上海楼市又将意味着什么？

　　资金短缺或将成为压垮骆驼的“最后一根稻草”。股市、楼市之间存在“跷跷板理论”，即流往两个市场的资金此消彼长。今年上证指数已从1100点上升到1800多点，大牛市征兆已现。投资者纷纷从楼市抽身，转投股市。这与2003年上海市民纷纷撤离股市转向楼市的情形恰恰相反。

　　未来：调整将加速

　　由此，业内人士判断，眼下断言上海楼市趋于稳定还为时过早，相反，市场关于楼市未来加速调整的预期却相当强烈。

　　蔡为民认为，上海楼市在今年底会加速调整，并将持续到明年。

　　眼下，美国房价遭遇35年来最大跌幅，也正在打破经济中心房价不跌的神话。根据美国商务部日前公布的数据，今年9月，美国新房价格中值降至每套21.71万美元，比上年同期下降9.7％，创下1970年以来的最低点。

　　不过，诸多业内人士也认为，由于上海的国际化都市地位、快速发展的城市经济等宏观层面未变，城市吸引力仍在、潜在购买力仍在，内在支撑力还很强劲，上海房价崩盘的可能性不大。

　　另有专家指出，人民币对美元汇率10月30日已破7.88关口，再度呈现“加速跑”的态势。人民币升值对房地产下调周期与幅度或能起到一定的舒缓作用。

　　（据新华社上海11月1日电）