天通苑小区管理者称心有余而力不足

　　管理部门：心有余而力不足

　　天通苑小区的管理，由东小口地区办事处负责。这个2004年12月刚刚组建起来的地区办事处，在编人员50多人，管理天通苑20多万人的事务。

　　“人少事多，我们连周六、周日都不休息。”办事处的工作人员贺玉江对笔者说。按

照城区一般比例计算，像天通苑这样拥有20万人口的区域，至少应该有500名公务员进行管理。

　　根据北京市规划委对北苑北地区审定的方案，天通苑经济适用房建设规模800万平方米，其中住宅已经竣工600万平方米，将近5万套经济适用住房，已经全部定向销售完毕。

　　“这本来是件好事，可是发展起来后问题就逐步暴露了。”贺玉江说，随着天通苑居住人口的爆炸式增长和城市化建设的加快发展，天通苑原有的基础设施建设出现了相对滞后的现象，治安、交通、就医、就学等方面都出现了问题，影响了居民的生活环境和

　　贺玉江告诉笔者，天通苑及其周边地区是典型的城乡结合部，人口34万，还有12万流动人口，出租房屋多，新建小区多，安全隐患多，极易发生各类刑事、治安案件。管理该地区的东小口派出所所有人员加在一起50多人。“50多名警员管理34万人口，累死也管不过来啊。”贺玉江说。

　　“天通苑居住区虽属超大型社区，但又是

　　除治安外，交通问题是天通苑入住人口规模迅猛增长带来的另一个大问题。天通苑60%的居住人口在市区就业，造成该区域交通早晚上下班高峰期的拥堵。人口爆炸式增长，居住区内外交通规划和建设相对滞后，让天通苑成为有名的“堵城”。

　　对居民提到的“没有学上、没地方看病”的问题，贺玉江告诉笔者：“政府部门对民办学校承担义务教育的补偿机制尚未建立起来，因此出现了小区虽然有学校，但居民还是把孩子送到城里上学的现象。由于天通苑小区里没有综合性医院，目前建立的3个卫生服务中心和10个卫生站，也未能确定为社保定点医院。因此，就医问题也一直困扰着小区居民。”

　　“针对这些问题，办事处一直在协调解决。”据贺玉江介绍，2006年4月，东小口地区办事处组建了一支280人的专职治安巡防队，由派出所直接管辖，实行24小时不间断巡逻。在小区的楼门前、通告栏上，张贴了派出所、城管分队的电话。贺玉江说这些告示都用荧光材料做成，便于群众夜间出行遇到情况时及时查看。

　　在交通方面，截至2005年底，投资8060万元的立汤路改建工程——立水桥至太平庄北街段全部完工，正式通车。这次改建，将原来此路段的日通行能力，由3000辆~7500辆汽车提高到每天8万辆。道路沿线还增加了8座人行过街天桥和8个港湾停车站，缓解沿线的交通拥堵问题，方便广大居民的出行。

　　对于天通苑小区内的学校建设问题，贺玉江告诉笔者，将来小区内的民办学校会承担区域内学龄儿童的义务教育，并按公办学校标准收费，由教育部门按该区学生的平均经费标准予以补贴。在东小口地区办事处的材料上，笔者看到，“天通苑居住区已经建成西苑、东苑和天通苑等3所9年制学校，其中两所公办学校已经签订协议交昌平区教育部门办学，1所为民办公助；北苑在建1所，中苑还有1所待建。托儿所已建7所，还有3所待建。”

　　住经济适用房就该受罪？

　　面对天通苑的诸多问题，贺玉江认为，除了居住人口爆炸式增长，造成原有基础设施建设相对滞后外，规划初衷和实际居住情况的不符，才是问题出现的根源。

　　“这里本来是经济适用房小区，但现在很多住户并不符合经济适用房的购买条件。”贺玉江说，“这部分居民对小区生活标准的期望，远远高于当时设计小区时针对的住户群。”

　　贺玉江的这种解释，笔者在小区居民处听到了不同的说法。“我们刚买房的时候，什么限制也没有。”1999年在天通苑买房的王先生告诉笔者，当时小区对购买人的身份没有任何限制，什么人都可以买。“只是到了后期，才开始严格限制的。”笔者在小区的其他住户那里，也听到了与王先生相同的说法。“小区现在出现问题，根本不是居民造成的。”

　　“按照这种说法，住在这里的人，就不能上学、不能看病、不能出门了？”周永增反问。作为北京市政协委员，周永增从2000年开始，就天通苑小区的交通、治安、学校、医院等问题，向有关部门提交建议，截至目前已经提交近40件，其中大部分仍在解决办理中。

　　周永增告诉笔者，2004年北京市有关部门曾针对天通苑的情况成立专门小组进行专项解决，“可是，这来得太晚了。”家住天通苑附近的周永增，每天都能看到小区居民生活的不便，深有感触。

　　出路

　　经济适用房小区的这种状况，并不只在天通苑出现。

　　随着北京市的整体规划和经济适用房政策的出台，短短10年间，在北京周边地区，出现了像天通苑、回龙观、望京这样人口达10万至35万人的超大规模居住区。就像媒体所说：“这种城市人口的空间转移在世界城市发展史上堪称奇迹，遗憾的是，这并不是一个成功的奇迹。”

　　“这类情况的出现，只能说明一开始的规划定位出了问题。”对天通苑这种超大型楼盘的问题，中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长开彦直言不讳地说。

　　“小区只是过去的定位，这么多的人口，其实应该按照城市的定位进行规划。”开彦说，用“小区”的概念来做，定位不明确，后期就会出现很多问题，包括交通、治安、配套服务设施等。“从历史的发展来看，没有系统的规划定位，而是一个小区一个小区地做，必然出现问题。”

　　“不过，大盘地产的开发，对于目前的中国房地产来说，是一个发展趋势。”开彦所指的“大盘地产”，是指开发面积在30万平方米以上，甚至超100万平方米的开发区域。全国大盘开发规模的城市排名依次是北京、上海、重庆、深圳、广州、杭州、天津、东莞、南京和沈阳。

　　开彦认为大盘地产的科学规划和配套，应由政府来做。“某一个小区的规划是由开发商来做，但是这类大型社区是要由政府来做的，包括医院、文化娱乐、公共体育场所等。”

　　“没有以城市的定位来发展，归根到底是缺乏指导性的文件。”开彦认为，缺乏进行全盘规划的指导，没有统一的设计思路，开发商做出来的东西，只能是不完整的，“就像天通苑，缺胳膊少腿，不健全。”

　　“大盘建设对于北京没有错，只是缺乏前期的规划和指导，缺乏这方面的文件和指导思路。”开彦对笔者说，在北京、广州这些大型城市，围绕城市中心星罗棋布地设计一些大型社区，对于这类城市的长远发展是有益处的。