北京物业暴力真相调查：物业收费问题多多

　　记者大量走访调查显示，物业收费不合理、违规收费、多收乱收、收费高服务差、物业账目不公开等各种问题成了引 发业主与物业公司矛盾的第一个方面的原因。

　　2004年，中央电视台《东方时空》关于交纳物业费问题的调查显示：42％的人选择了拒交物业费，以表示自己 对物业公司的不满。

　　那么物业收费到底出了什么问题呢？

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　问题之一：物业公司与业主没有合同

　　北京市政协委员李少华告诉《新青年·权衡》记者：北京市目前有物业公司的3099小区中，90%的小区是开发 商与物业公司签订前期物业管理合同。

　　一直坚持为小区业主维权的北京市忆通律师事务所律师李劲松说：“在北京，经过努力成立了业委会的511个小区 中，业委会与物业公司签订委托合同的不到30%。根据相关法规，如果双方没有合同，物业公司就没有权利向业主收取费用 ，如果强行收费，就是强买强卖。”据《新青年·权衡》记者调查，发生在一些小区的暴力事件中，大部分的暴力事件都是因 为物业公司与业主之间没合同，业主拒交物业费遭到殴打。

　　针对这一问题，李劲松说：“这类事件，应该按照《刑法》里面的‘强迫交易罪’给物业公司的负责人定刑。”

　　问题之二：合同约定不明确

　　2004年5月20日，北京市国土房管局发布的《物业服务合同》示范文本里规定，物业服务收费除了执行政府指 导价外，分为包干制、酬金制两种方式。其中酬金制物业管理，指从预收的物业服务费中提取部分费用作为物业公司的酬金， 物业服务费如有节余，则转入下一年度物业服务费中；如物业服务费不足使用，物业公司应提前告知业委会，并告知物业服务 费不足的数额、原因和建议的补足方案。而包干制则是物业公司盈亏自负，不存在多退少补。

　　但是，在很多业主与物业管理公司实际签订的服务合同里并没有明确规定采用哪种方式，而业主和物业公司则各有说 法。

　　“我们又是借钱，又是贷款，买了这套房子，不就是图个稳定吗？100多万都花了，还在乎这点物业费啊？大家都 希望交，但是怎么个交法，按什么标准，我认为这得交代清楚，你看看这上面的约定。”

　　幸福家园小区第一期的业主手里拿着《业主手册》给记者看。手册中写道：“如管理费用不足以支付各项开支时，物 业管理公司可向各位业主计取补充费用，如有盈余，则转入下半年度管理费用。”

　　从字面上理解，业主认为自己应该按照酬金制交费。但是为幸福家园小区提供服务的金宇宏物业管理公司经理顾加中 并不这样理解。他这样解释：“我们就应该按照包干制进行收费。之所以多退少补，是因为我们担心在执行196号文件中出 现差异，出现多收了或者少收了，那么我们就会多退少补，目前我们没有向业主多收。”

　　对于物业公司的这一解释，很多业主不认同，“合同里面明明是酬金制，物业公司你怎么能说是包干制呢？物业公司 和我们说不清楚这个，我们就是不交物业费。”一位业主气愤不已。

　　合同约定的不明确，致使很多业主拒交物业费。然而，这并不是业主拒交物业费的唯一理由，在记者的调查中，一些 小区的《物业管理服务合同》中，物业公司还存在收取国家已取消了的收费项目的现象。

　　问题之三：违规收费

　　《新青年·权衡》记者在幸福家园物业公司的收费项目里面看到，物业费中包含了中修费，而在2001年北京市国 土资源和房屋管理局出台的《关于建立公共维修基金后中修费收缴等有关问题的通知》规定：物业管理企业不得再向产权人收 取《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》规定的大修费和38.7%的房屋公共部分中修费。

　　“第一期入住的，我们还是按照老的合同执行。”顾加中说。在顾加中说的老的合同中，《新青年·权衡》记者看到 物业费中包含了中修费。

　　“2001年国家就取消了中修费的收取，制订合同是在2001年以后，为什么要把中修费制定进去？”一位业主 拿着文件说。

　　《新青年·权衡》记者看到中修费的收取标准是0.418/平方米/月，“我一家一年要给物业公司交500多块 不该收的中修费。”一位业主算了一笔账，“仅我们一期入住业主，一年就要交纳50多万元的中修费。”

　　业主告诉记者，金宇宏物业管理公司不但收取了中修费，而且保安费、保洁费也没有按照国家规定的收取。根据国家 规定，保安费和保洁费应该以户为单位来收取，幸福家园小区的房屋使用管理维修公约中也是如此规定。

　　然而问到保安费和保洁费是按照什么标准收取时，顾加中回答：“根据平方米来计算，国家规定每户收18元，除以 12个月，再除以总面积，就是每平方米收取的钱数了。”

　　业主告诉记者：2003年物业公司还多收了2002年国家禁止的共用电视天线管理费0.023元/平方米，2 003年9月国家禁止收取统收服务费0.007元/平方米。

　　位于海淀区西四环的美丽园小区，同样存在物业公司收取中修费的问题，“在我们的2.72元的物业费中，包含0 .69元的室内中小修费。”美丽园业委会的工作人员何先生告诉《新青年·权衡》记者。

　　“室内中小修费，我有权决定，我委托你才可以收，我不委托，你不可以收的。”为此业委会算出了这笔巨额费用— —“这一项每年高达174万元。”

　　美丽园业委会主任雷霞说：“这些物业收费显然是违规收费，我们业主是有据可查的。

　　事实上，一位多年跟踪调查北京物业小区收费情况的权威人士证实，在北京的小区里，存在违规收费的至少要占到4 0%。而且，除了违规收费，物业收费上还存在着大量乱收费现象。

　　问题之四：多收乱收

　　收费项目“注水”

　　“他们不但每年要向我们收取中修费，还给一些原本不存在的设施收服务费、维修费，物业收费水分太大了！”美丽 园小区的业主们发现了这样一些多收乱收的“水分”与“猫腻”：

　　◇“水分”之一：电梯。

　　雷霞告诉《新青年·权衡》记者，美丽园小区一共有111部电梯，物业公司是按照118部电梯向业主收费，一部 电梯一年的收费是19740元。7部不存在的电梯每年要多收业主约14万元。

　　按照规定，电梯费由四部分构成：维修保养费、司机工资、电费、电梯检测费。

　　“我们小区的电梯没有电梯司机，只有电费。”业委会的委员朴寅吉向记者出示了他们在供电公司拿到的电梯电费的 清单，“这里面没有一部电梯一年的电费超过1600块钱的。”

　　一部电梯一年的收费19740元，电梯维护一年是3000元，电梯检测费最多750元(检测费另外收取)，“ 收费减去用电成本、电梯维护成本和其它费用，仅仅111部电梯物业公司每年可赚164万元。”

　　◇“水分”之二：高压水泵。

　　雷霞告诉记者，该小区的水泵为一组，但是该小区的《房屋使用管理维修公约》中，高压水泵的收费居然按照30组 计算，实际给业主提供服务的是一组变频水泵。

　　“一组高压水泵一年收取的费用是23960元，不存在的29台高压水泵一年就要从业主手中收取69万多元。” 雷霞告诉《新青年·权衡》记者，“水泵加上电梯，三年下来，业主们为不存在的电梯和水泵多交的费用高达249万。”

　　鸿铭物业公司对业委会的计算方式表示：“我们不认同他们的算法。”

　　“开发商承担的物业费转嫁给业主”

　　在东城区的聚龙花园小区里，拒交物业费的业主已经达到全体业主的60%。小区业主王复强说：“拒交的原因是物 业公司把空置房的物业费平摊到业主头上。”

　　“空置房的物业费应该是开发商来交的，但是开发商不交，物业公司又不敢要，怎么办？他们就把这些钱平摊到我们 头上了。”

　　在王复强提供给《新青年·权衡》记者的一张明细单上，开发商一共拖欠物业费的面积是1.28万平方米，根据原 来8.3元/平方米的物业费计算，物业公司每月要把10.62万元平摊到约420户业主身上，一年平摊金额总计127 .49万。每个月每个业主要多交252.9元，一年就是3034元。

　　王复强告诉记者：“这只是按照原来的收费价格计算现在的空置房面积数，实际上原来空置房的面积数比这个数字要 多，只是我们不知道数字。”

　　根据现在3.5元/平方米计算，一个月收取4.48万，一年收取53.76万元，每个业主每个月要平摊106 .7元，一年要交1280元。“这些钱都应该是开发商出的，凭什么要我们出啊？”

　　王复强告诉记者，物业公司把空置房的物业费平摊到业主身上，致使聚龙小区的物业费高出其他相同档次的小区，同 时也造成了聚龙小区收费高、服务差的局面。

　　据记者的调查，物业公司多收乱收费是一个相当突出和普遍的问题。在国家发改委2004年8月4日公布的全国价 格举报电话受理情况统计里，在三年内各类举报问题中，小区业主反映的物业管理公司违反规定乱收费以及物业服务费项目和 标准不透明导致的投诉排在第三位。

　　问题之五：收费高 服务差

　　“我们小区是两高一差，我们的电费高，管理费高，服务水平差！业主拒交物业费已经达到了60%。”聚龙花园主 委会主任李青原这样对《新青年·权衡》记者说。

　　聚龙花园的业主目前的电价是每度0.60元，比国家规定的民用电每度0.44元高出0.16元，“这是物业公 司强制性地将小区内所有各家电表改为冲卡式所致，为此，我们向物价局投诉，物价局也到小区来查过，但是至今没有改变。 ”

　　聚龙花园一开始的物业费是每月每平方米8.3元，“这个8.3元的物业费，除了院门的保安岗及楼道内的清扫以 外，别无内容，这既不包括健身房、游泳池、甚至连每个楼的电梯门都没有保安。经常出现业主的自行车被盗，有时甚至会出 现因车位管理混乱造成的乱停车引发打架事件。”

　　2004年4月1日，经过业委会与物业公司的多次谈判，聚龙花园的物业费由8.3元降到了4元—4.5元。2 004年10月1日，再次经过协商谈判，物业费又降到了3元—3.5元。“虽说现在物业费降下来了，但是其中有一些收 费项目是国家取消了的，就这个价格，在其它小区相同的服务标准下，还是很高的。”业主王复强对《新青年·权衡》记者说 。

　　李劲松律师说：“像聚龙花园这样收费高、服务差的问题其实在北京绝大多数小区都普遍存在着。”在记者调查过的 100多个小区里同样普遍存在着以上问题。不少业主说：“不单纯是服务差的问题，物业公司不打业主都算是烧高香了。” 还有的业主说：“我们业主就像孙子一样”。

　　北京作为首都，与上海、深圳相比，商品住宅总体规模，商品住宅社区数量，物业公司数量位居前茅。但是，中国消 费者协会信息网提供的对比资料显示，北京市整体物业服务水平之差、物业收费之高，同样位居三大城市之首。

　　问题之六：物业公司不公布账目

　　“物业公司不公布账目，我们就拒交物业费。”崇文区幸福家园的业主对《新青年·权衡》记者说。

　　《新青年·权衡》记者在幸福家园小区《房屋使用、管理、维修公约》中看到：产权人有权监督物业管理的收费情况 ，并要求业委会和物业管理企业按照规定的期限公布物业管理服务费用的收支账目。业主告诉《新青年·权衡》记者，在20 04年，物业公司曾经两次向业主公布过2003年的账目。

　　2004年3月22日，物业公司第一次向全体业主公布了账目，账目显示是亏损了30多万。一位在物业方面很专 业的业主告诉记者：“如果物业公司亏损超过5万以上，必须经过

　　2004年9月16日，物业公司第二次向业主公布了账目，账目显示是盈利2.5万。“我是2003年1月1日 交了4700多块钱的物业费，10月份才入住的，我只享受了2个多月的物业服务。而且第一期入住的业主，很多都是和我 一样的情况。物业公司根本不可能亏损，盈利也不仅仅是2.5万。”一位业主对账目的真实性产生了怀疑。

　　对此，金宇宏物业管理公司经理顾加中做出了这样的解释：“第一次公布账目的时候，因为开发商没把空置房的物业 费交上来，有个亏损的情况出现；第二次，开发商已经把那个空置房的物业费已经打到账上了，所以就有了2万多的盈利。”

　　2004年至今，业主一直要求物业公司公布账目，但是一直被拒绝。“业主要求公布账目，我觉得这个是包干制的 物业管理，向业主公布账目是没有必要的。”顾加中说。

　　在记者调查的100多个小区中，只有幸福家园小区物业公司曾经公布过账目。李劲松律师说，业主与物业公司之间 主要矛盾之一就是物业公司不公布账目，而在北京就有95%以上的物业公司不公布账目。

　　美丽园业委会因物业纠纷上诉鸿铭物业公司。2006年8月11日，北京第一中级人民法院重审此案，美丽园业委 会在经历了一输一赢之后再次赢官司，2006年9月1日鸿铭物业撤离小区，图为物业公司撤离后，部分业主围攻业委会主 任雷霞。