北京物业暴力真相调查：个体维权少有胜算

　　在一系列物业冲突中，业主是冲突的另一方。为了维护权益，业主也使用了各种各样的维权方式。其中既包括业主单 独与物业公司抗争，即个体维权，也包括通过业委会这样有组织的形式维权。但无论哪一种维权方式，都充满了挫折、艰辛与 困惑??

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　李红梅——“为什么我输了法院要强制执行我，开发商输了，法院不强制执行？”

　　“自从住上新房，我就和官司结了缘，把一辈子的官司都打完了，把法院的大门都快踏平了。”

　　家住崇文区幸福家园的李红梅对她的“官司路”感慨万千。

　　业主李红梅的维权经历可谓一波三折,她的第一个、第二个官司都是和小区开发商打的，第一个赢了，第二个输了， 而随后和物业公司之间的官司却让她耗尽了心力。她因欠物业费被法院强制执行8373元。

　　李红梅曾给记者来过一封信，讲述了她连诉连败、心力交瘁的维权历程。

　　我们夫妻把东挪西凑的钱交了首付，再背上几十万的贷款，心情也是舒畅的，毕竟在北京有房了。可是自从住上新房 ，我就和官司结了缘，把一辈子的官司都打完了，把法院的大门都快踏平了。请看我的官司路。

　　一入住就被迫和物业签订了《委托合同》，当时带的钱够交十个月的物业费，物业毫不通融说必须一次性交齐全年的 物业费，不然就拿不到钥匙，从那时起我就和物业结下了仇恨的种子。可惜势单力薄，单枪匹马，寡不敌众，加上非常渴望到 新房里看看，只得束手就擒，被物业“拿下”。

　　入住后恰逢“非典”，大家不上班，天天锻炼身体，在小区里认识了不少业主，有些是孩子朋友的父母，交谈中发现 开发商违背了购房合同，大家一合计决定告开发商。

　　大家自发组织起来，有工程师，有律师，有热心人自愿为大家奔跑取证，商量对策。首战告捷，开发商赔偿原告业主 们2048元，免除补交房屋差价11746.8元的义务，把普通双玻换成中空双玻，开通小区局域网，一年为设计不合理 的窗户擦洗3回，法院几乎支持我们所有的诉讼请求。我们就获得了这么可喜的成绩。

　　小试牛刀之后，大家愈战愈勇，把第一次没有诉讼的内容，比如房屋的伸缩逢占面积的问题，消防水池的问题，电梯 井的问题都提了出来。

　　购房之前售楼小姐拿给我们的宣传单，板楼的001、002面积一样，我们也都不是专业人士哪能看出其中的猫腻 来，合同上的售楼图纸上却清楚地标出了伸缩逢，每户要为这不能使用的伸缩逢多付一万多元，一期的消防水池却供二期使用 ，多收了我们的公摊面积钱。电梯井明明签约到14层，测绘队的图纸上却记载公摊到15层。

　　咱们有理有据，并请了一个专业律师为大家辩护，没想到法官却判我们全输。开发商嚣张地对业主们说：“我们有钱 ！”再上诉又输了。

　　我们对开发商1：1平。但是开发商并没有开通小区局域网，然后法院就三次给我们下传票，让我们去协商，我们说 没开通，法院说物业说开通了，法官连小区局域网和宽带网都分不清楚。扯完大锯至今一年多了也没能开通小区局域网。我们 也要求法院强制执行，但崇文法院一年多都没给我们任何答复。难道真像开发商所说是他们的钱大过了法吗？难道真的是因为 崇文法院曾经是开发商的拆迁户的原因吗？

　　紧接着物业问题又浮出水面，2003年物业也多收了2002年国家就禁止收费的共用电视天线管理费0.023 元/平方米，共计32.71元，2003年九月国家就禁止收费的各项费用统收服务费0.007元/平方米，共计3.3 2元；

　　2003年1至5月小区没有绿化，所以多收我5个月的绿化费0.055共计32.6元，智能化系统维护费一月 5元，而可视对讲及门禁7月底才能使用，电梯里的监控更是很晚才能使用，共计多收我7个月的智能化系统维护费35元。 合计2003年多收我物业费103.63元；

　　按照我和物业有限公司签订的委托合同，每月每平方米收缴物业费2元多，参照物业下发的《一期住宅物业管理收费 标准(板楼)》，其中小修费0.393元/平方米，中修费0.418元/平方米，小区共用设施维修费0.083元/平 方米，各项费用统收服务费0.007元/平方米，共用电视天线管理费0.023元/平方米，共计0.924元/平方米 ，都不符合国家收费标准，是国家2004年一月以后禁止收费的，2004-2005年期间这部分的不合理费用，2年共 计2628.52元；

　　咱们业主要求开发商公示2003-2004年度的收支情况，根据《业主手册》，我们有权知道。但物业第一次公 示亏损了30多万，2004年物业最后一次公示盈利25164.52元。根据业主手册规定，多退少补的原则，物业应把 这部分的费用冲抵下一年的物业费，所以物业应把这部分费用扣除。

　　电梯里广告收入、小区广场临时出租收入和小区地面停车收入一并平摊扣除。鉴于以上原因咱们联名由业主代表再三 询问到底该交多少，在物业不予答复的前提下，我们没有交物业费。物业又起诉了我们，业主输了，咱们再上诉，还是输。咱 们再反诉物业。一次告它多收了小修费，中修费，一次告它多收了电梯费，还准备告它多收小区共用设施维修费，各项费用统 收服务费，共用电视天线管理费。总之，法院和他们的关系咱们不知，但我们赢的机会却越来越小。加上到法院去立案，我不 知迈进过多少次法院的大门。法院下达了强制执行令，我还要去法院。我不知如何计算没开通局域网给我的生活品质带来的损 失，但它绝对是我交物业费的一部分。

　　几个业主代表按照规定的时间到了所在辖区法院，等待半个小时，不见办案法官，却被一个副厅长告知他被派出去了 ，让大家暂时先回去。一个业主强迫交了三千元钱。而我却只带了两千元，我说出我的理由和我的困难，但办案的法官却说因 为电话通知我没来，属于态度问题，必须一次交齐，不然就要拘留我。我说他电话里根本没告诉我到法院找谁，并且法院找当 事人按理就应该寄传票，我要求他寄传票一点也不过分，也不应该属于无理要求，我还说我需要拿着传票到单位请假。该法官 却说我没有要来的意思，所以就没告诉我该找谁。

　　后来又来了一个法官，两人声色严厉，警告我说必须今天交齐物业费，不然就拘留我。念及我女儿还小，需要照顾， 丈夫又出差在外，我只得强压怒火恳求法官给我一天时间筹备钱。第二天我又送去了五千元钱，但还是没有交齐法院判决的八 千多元钱。想到有理无处说，我真是气得要搬石头去砸天！

　　苍天呀！这世道还公平吗？我什么时候能再也不进法院的大门呢？法院什么时候拘留一年多都没履行义务的开发商呢 ？

　　朱明瑛——“为了打这场官司，我花了11万，业主维权真是太艰难了，我尚且可以应付，普通人怎么办？”

　　以《回娘家》、《大海啊，故乡》等歌曲唱红全国的著名歌唱家朱明瑛，她的维权失败经历与李红梅相似。她也同样 是因为欠物业费被物业公司告上法庭，这个案子曾经在北京引起了社会的广泛关注。

　　2004年11月，北京市朝阳区法院受理了建国物业公司起诉歌唱家朱明瑛欠物业费的案件。经过一年多的诉讼， 2006年5月26日，北京市第二中级人民法院维持一审判决，朱明瑛向北京建国物业公司交纳物业费2.2万元。

　　“我并不是欠费，而是拒绝交费，拒交的原因是我认为建国物业公司根本就不具备向业主收费的资格。因为，物业公 司入住小区没有和业主签订物业服务合同。”

　　建国物业公司入住小区与清境明湖小区业委会签定了一份临时托管协议。“该协议没有经过三分之二以上的业主同意 ，所以它并没有走业主大会表决的程序。”朱明瑛的代理人舒可心说。

　　“法院的判决我不能不执行，但是这么判，我不服，物业公司拿了我的钱，它就真的赢了吗？我这次可以把这钱交上 ，但是它仍然不是合法的物业公司，我以后仍然不会向它交纳任何费用，它继续告我吧！”

　　“这场官司没有赢家，除了我不交费，还有138户业主也和我一样不打算向它交费，物业公司把这138户挨家挨 户的全都告了吧，这样将会加大司法资源的浪费，政府显示出政策滞后、管理不当、执法不力等问题。”朱明瑛在电话里告诉 《新青年·权衡》记者。

　　在朱明瑛提供给《新青年·权衡》记者的一份材料中，记录了朱明瑛败诉后的“七大不明白”，其中有几点非常尖锐 ，记者摘录如下：

　　没有合同，还要按《合同法》办事?

　　朱明瑛的代理律师陈旭告诉记者，法院的判决是以北京市高级人民法院的事实服务的司法解释来做的判决。

　　“请弄清楚，‘事实服务’和‘合同’联系在一起才是法律上的专有名词，不能把‘合同’单独抹去。”朱明瑛告诉 记者。

　　“合同成立了，才能收费，既然法院也知道没合同，还判我们按《合同法》交费，我不知道这是依的什么法？这种错 误的示范会不会让日后的物业管理更加无序？物业公司以后会不会不在乎签不签合同？”

　　这么不公平的判决为什么会存在？

　　“我看资料说，朝阳区7000多跟物业公司打官司的业主全败诉。这么不公平的判决为什么会存在？”

　　“我每年都要交几万块钱的物业费，我都交了9年了，就4个月没交，是因为他们服务水平太差，动不动就停水停电 ，把我们的公共物品当破烂卖。两年来没有公开过账目，吃喝的费用也要我们掏钱，我不交钱，这能是我的问题吗？”

　　法律凭什么规范业主而不规范物业？

　　“法制社会一定要讲道理，白纸黑字不能只规范我不规范你。”“为了打这场官司，我花了11万，业主维权真是太 艰难了，我尚且可以应付，普通人怎么办？”

　　少有胜算的业主个体维权

　　《中国消费者报》2005年曾经报道，“根据北京市海淀区人民法院的相关资料，在其2003年受理的192件 物业纠纷案件中，有11件是业主告物业的，其他的是物业告业主的。业主告物业的比例低，且很少有胜诉的。”

　　在《新青年·权衡》记者的调查里，独立维权的业主在维权方式上除了不交或者拒交物业费这样的消极方式外几乎没 有别的选择；而不交或者拒交物业费，一旦与物业公司打起官司来，一点胜算的希望都没有。

　　为什么业主单独维权这么艰难？对此，陈旭律师在接受《中国消费者报》采访时曾这样分析，“造成业主在物业纠纷 中难以胜诉的一个原因是双方诉讼地位不平等。”“单个业主不具备诉讼主体资格，无法用法律手段解决与物业公司之间的纠 纷。”

　　“为何单个业主不能告物业公司呢？这涉及了建筑物区分所有权的问题，业主只对自己的房子拥有专有所有权，对于 绿地、公共场所，业主则只有共有所有权，如果对物业公司的诉讼涉及到社区公共财产，单个业主就不能就此主张自己的权利 了。”陈旭说。他认为，双方在诉讼地位上的不平等，导致了物业公司告业主的案件数量远远超过业主告物业公司的数量。