北京物业暴力真相调查：成立业委会何其难

　　比个体业主维权更有效、也更简便的维权是通过业委会来集体维权。但是，同样的，业主的集体维权之路也处处艰辛 。

　　中国政法大学教授杨玉圣对记者说：“单个的业主跟物业公司维权，等于拿鸡蛋碰石头，根本就无法对抗，业主唯一 的维权办法就是成立业委会。”

　　根据《新青年·权衡》记者调查，北京市截止现在共有3099个小区，其中只有511家小区成立了业委会。“成 立业委会太艰难了！”

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　难度之一：组织选举难度大

　　《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，业主大会作 出制定和修改业主公约，业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管 理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。”

　　2003年11月4日，北京市国土资源和房屋管理局《转发建设部业主大会规程及有关问题的通知》(京国土房管 物[2003]949号)规定：“业委会应当自选举产生之日起30日内，到物业所在地区、县国土房管局备案。备案时， 须提交《业委会备案单》(附件5)及以下材料:1、业主大会议事规则；2、业主公约；3、业主大会决议(附业主及投票 权数清册)；4、法律法规规定的其它材料。”

　　这意味着，业委会的成立首先必须提交获得三分之二业主同意的业主大会议事规则和业主公约。

　　位于丰台区的丰益小区从2003年开始启动业委会的筹备工作，但是至今没有任何结果。

　　丰益小区一共有业主3410户，其中包括原卢沟桥的农民回迁户500户，还有一些拥有小产权的业主(单位购买 的房子，大产权归业主所在的单位。)

　　“这些拥有小产权的业主自己不交物业费，对成立业委会漠不关心，要他们签名难度非常大，根本不可能达到三分之 二，这个要求我们达不到。”一位业主说。

　　据《新青年·权衡》记者调查，与丰益小区存在一样情况的小区还有崇文区的幸福家园。

　　幸福家园一期、二期业主都是2003年入住，“开发商当时承诺我们，只要一二期入住率达到50%，他们就会协 助我们成立业委会。2005年的时候，第三期业主都入住了，开发商并没有协助我们。我们只好自己筹备成立业委会。”业 主李红梅说。

　　2006年1月，一些业主开始筹备成立业委会，并挨家挨户地让业主签名，“街道办事处要求我们业主签名达到8 0%，才能成立业委会筹备组。”业主冯斌说。

　　根据业主提供的数据，幸福家园现有业主1700多户，2005年业主代表曾进行过一次业主签名，他们白天上班 没有时间，晚上回来挨家挨户地找业主签名，但有的业主不在家，有的买了房子没人住，有的把房子租出去了，有的不关心这 件事情，最后收集了600多户的签名。“要是签名达到80%，根本不可能。”

　　难度之二：成立业委会障碍重重

　　开发商——成立业委会的条件必须是党员和退休干部

　　“‘成立业委会的条件必须是党员和退休干部，你们的条件不符合，不能成立。’”

　　位于崇文区的花市枣苑的业主代表郭新生告诉《新青年·权衡》记者，这是2005年6月6日下午，北京城和房地 产开发有限责任公司的党委书记彭有林在讨论成立业委会时讲的话。

　　参加讨论花市枣苑成立业委会会议的除了花市枣苑的开发商负责人，还有管辖花市枣苑的居委会和街道办事处的负责 人及业主代表。

　　针对彭有林的话，70多岁的业主代表郭奉先说：“我已经有50年的党龄了，在政府部门工作了几十年，国务院、 建设部的文件哪一条要求参加业委会的成员都必须是党员？还得是政府干部？”但是郭奉先的话没有得到任何的回答。

　　“街道办事处、居委会的负责人对彭有林的话没有任何反应，就这样，这个会议就结束了。”郭新生说到这里很气愤 。

　　会议结束以后，业主代表为了征集业主对成立业委会的意见和态度，开始挨家逐户走访请业主签名，四天后业主代表 收集了第一期和第二期6栋楼的业主签名，“有614户业主同意成立业委会，仅有2户不同意。”

　　2005年7月18日，业主代表给开发商发函，“邀请开发商参加花市枣苑业委会的筹备组工作会议，答复时间是 7天，如果不参加，也不出示公告，则视为自动放弃筹备组工作。”

　　“但是，开发商并没有在7日内给任何答复。”

　　居委会——你们先好好学习文件。

　　7月27日，郭奉先、郭新生、李秀云、郝树仁等7名业主代表来到居委会，要求居委会发公告成立筹备组。

　　7名业主代表把当时他们与原居委会主任曹慧聪的对话告诉了《新青年·权衡》记者：

　　曹慧聪：“你们先好好学习文件，把文件学习好了，再研究成立筹备组。”

　　业主代表：“我们早就学习好了。”

　　曹慧聪：“你们学的是哪里的文件？”

　　业主代表：“我们在网上下载的文件”

　　曹慧聪：“你们的文件是假的，里面的内容不准确。”

　　业主代表：“居委会有正式文件吗？”

　　曹慧聪：“我们居委会就有一份。”

　　业主代表：“那借我们看一看，和我们的文件有什么不同。”

　　曹慧聪：“那不行，我这个文件不能外借。”

　　业主代表：“你的文件不能外借，那我们共同来学，搞懂的条款就划个勾，不懂的我们共同到文件发布部门咨询。”

　　曹慧聪：“那不行，我没有时间。”

　　业主代表：“曹主任没时间，你可以在居委会工作人员中派一名代表和我们共同学习。”

　　曹慧聪：“那不行。”

　　“找居委会谈成立筹备组的事情就这样结束了。”业主代表很无奈地说。 之后，业主代表来到崇文区政府信访 办反映问题，在信访办的指示下，花市枣苑街道办事处接待了业主代表。

　　筹备组成立：

　　居委会主任——“我要当筹备组组长，要有投票权。”

　　开发商——“筹备组要有一票否决权。”

　　2005年7月26日，街道办事处同意成立筹备组，由居委会指导成立。

　　“曹主任与开发商一起制作了一份调查表，要对小区内的业主进行签名，调查业主是否同意成立业委会筹备组等问题 。他们从表格设计到印刷整整用了两个月的时间。”

　　“我们实在等不及了，催了好几次，都不管用，最后，我们又到街道办事处反映。街道办事处对曹慧聪和开发商一起 做的调查表提出批评。”

　　居委会于2005年9月29日贴出公告，决定正式召开筹备组人员推选大会，成立筹备组。“就在这一天，开发商 回复了我们7月18日的邀请函，他们同意参加筹备组工作。”

　　“筹备组成立时，曹慧聪要求当正组长，并要有投票权，开发商要求要有一票否决权。业主代表坚决反对，争论了半 天，最后，曹当了组长。虽然，开发商提出的要有一票否决权没有通过。”郭新生说。

　　物业公司——“你前脚贴资料，保安后脚就给你撕了。”

　　2005年11月底，筹备组成员进行宣传，悬挂横幅，遭到物业公司的阻拦撕扯。“我们从早上9点直到晚上7点 ，十多个人只挂了一条横幅，报警也不管用。”

　　筹备组工作进行到产权面积核实阶段，郭新生等人要求开发商提供花市枣苑产权面积的清册，遭到开发商的拒绝，“ 他们说文件里没有发展商必须提供清册的规定，需要研究研究。”

　　郭新生告诉《新青年·权衡》记者，崇文区建委小区办2005年12月向北京市建委请示过“开发商是否有义务提 供业权面积清册”，市建委就开发商需要提供清册，清册包含的内容、责任都作了批复。“我们去小区办了解关于开发商提供 清册规定的文件规定，小区办以没有文件为由不作答复。”

　　2006年7月31日，筹备组副组长钟军向业主发送选票，定于8月3日召开业主大会，“保安队长穿着便衣抢资 料，还对钟军进行拉扯，钟军差点从楼梯上滚了下去，幸亏后面有人扶住。之后，钟军又接到恐吓电话。最后，钟军退出了筹 备组。”原定于8月3日的业主大会只好推迟。

　　“钟军退出之后，我接替了钟军。开发商找到我，要给我们一份清册，并要求我们将清册进行公告，我们看了其中的 一些，觉得这份清册有问题，就没有答应。”

　　“我们现在要是贴资料还是被撕掉，这件事情一直就拖到现在，无法进行下去。”杨云天告诉记者。

　　“开发商和物业公司请居委会、街道办事处、小区片警在乳鸽皇吃饭，吃饭之后，还每人给了一张购物卡，最少的是 500块钱。你说，这样我们还能顺利进行吗？”郭新生苦笑着说。

　　难度之三：一期入住的业主能否成立业委会

　　四个七旬老人的维权经历

　　双手抱着一尺多高的材料，王养毅走得有些缓慢。

　　“我们从开始筹备成立业委会到最后选举成立业委会已经一年多了，每道程序都符合相关的法律法规，但是小区办就 是不给我们备案。”74岁的王养毅说 到这儿开始沉默了，他一脸的忧愁，满脸的皱纹聚在了一起。

　　王养毅是大学教授，2004年8月住进了亚运新新家园，“我们几个老头都退休了，每天也没什么事情，发现开发 商卖房时承诺给我们的很多条件都没有实现，我们就想着成立业委会替大伙维权。”71岁的郝敬说。

　　郝敬干了一辈子的纪检工作，如今是亚运新新家园维权的核心人物。想替大伙维权的除了贺敬和王养毅，还有两位七 旬老人，一位叫陆志乘，74岁，退休前是一家医院的副主任医师。另一位叫徐愉，71岁，从出版社编审的位置下退了下来 。因为徐愉有事外出，《新青年·权衡》记者只见到了其中三位。

　　第一阶段 成立筹备组

　　四个老人都是亚运新新家园的一期住户，该小区地处朝阳区和昌平区交界地带，这是一个别墅小区，物业费是每平方 米3.3元。

　　亚运新新家园第一期共有577套房子，入住的有563户，常住的有400户左右。

　　“我们先找居委会和街道办事处，想成立筹备组，他们都非常支持，同时，我们又找了开发商，开发商的负责人开始 的时候口头上也很支持。”

　　几个老人挨家挨户地向业主发放《成立业委会筹备组的倡议书》，倡议大家报名筹备组，又挨家挨户收倡议书。“我 们给350户业主送了倡议书，收回来315份，赞成成立业委会的达到了90%。还有58人参加了筹备组。”王养毅说他 对数字记得非常清楚。

　　2005年11月28日，筹备组邀请居委会、街道办事处、派出所、开发商参加筹备组会议。“开发商不派人参加 ，他们说整个小区入住率不满50%，不能成立业委会。当时，二期，三期正在建设当中。”

　　“居委会、街道办事处，派出所的人都参加了，而且都很支持我们，我们就按期召开了成立筹备小组的会议。”

　　三位老人告诉记者，他们按期召开成立筹备组会议的原因是：

　　北京市建委《关于首次业主大会会议筹备工作中有关问题的补充通知》的规定：建设单位因自身原因不参加筹备组的 ，应向社区居委会做出明确表示，各区县局可指导业主代表、社区居委会直接组成筹备组。

　　2005年11月29日，亚运新新家园公告业委会筹备小组成立。王养毅说：“凡是参加会议的各个单位的代表， 意见都统一，都很支持我们。”

　　2005年12月13日，郝敬和几位业主代表带着相关文件来到朝阳区建委小区办送材料，并希望能备案。“你们 入住没有超过50%，要想成立业委会就成立，但不予以备案。”郝敬告诉记者这是当时小区办的工作人员白宝华对他们说的 话，同时郝敬又强调说：“小区办说的意思和开发商一样。”

　　“我们坚持要成立业委会。原因是因为北京市在这方面有相关的法律法规。”王养毅说到这开始翻阅那厚厚一摞材料 ，北京市贯彻《物业管理条例》的若干意见上是这样写的：

　　新建和已建的商品房(经济适用房)入住率超过50%的或入住率不足50%，但首户入住已满两年的物业管理区域 ，公有住房出售率超过50%的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业委会，分期 建设住宅，物业的相对独立区域，也可参照本意见成立业主大会。

　　接着，王养毅给北京市建委去信咨询相关事宜。2006年3月17日，北京市建委给王养毅回函：

　　有关入住率过50%等条件，是鼓励性条款，如小区一期能够确定为一个物业管理区域，则业主应当依法成立业主大 会。

　　为了搞清楚第一期入住的业主是否能够确定为一个物业管理区域。王养毅专门去规划委找到了亚运新新家园第一期的 规划图纸，《新青年·权衡》记者在图纸上看到一期楼盘的周围标着很显眼的红线作为与当时还没有规划出来的第二期工程的 分界线，“这张图纸就是我们一期的楼盘规划，从图纸上看，我们认为一期入住的业主能够确定为一个物业管理区域。”

　　第二阶段 成立业委会

　　“尽管小区办不予备案，我们还是坚持做。”三位老人不时地重复道。2006年6月8日，筹备组给小区办、居委 会、街道办事处、派出所、开发商发函，邀请各单位6月10日参加筹备组扩大会议，讨论6月14日晚上召开业主大会，通 过业主公约、业委会候选人名单等等事宜。

　　“小区办没有来，也没有说为什么不来，开发商代表来了，但是没有签字。其他的单位代表都签字了，他们一致都很 支持我们。”三位老人话语中一直对居委会、街道办事处和派出所充满了感激。

　　“14日下午，白宝华召集了居委会、街道办事处、派出所、开发商、物业公司开会，就是没有理我们。”

　　“之后，街道办事处找我们谈话，其他各单位的人都在场，他们传达白宝华的意见，其中有一条：筹备组成员应该经 过小区办专门培训。但是他们没有书面的意见函给我们，所以我们晚上还是照常开了业主大会。”

　　“除了小区办和开发商没有来，其他单位都参加了业主大会，在会上街道办事处的一位负责人还专门告诉我们，白宝 华给北京市建委小区办打电话，市里面说我们可以成立业主大会，我还在会上专门强调了这一点。”郝敬说到这里，脸上终于 有了一丝笑容。

　　“6月28日，我们公开唱票，因为有的业主只在这里买房，并不在这里住，我们共发了421张选票，有关事宜通 过了389票，投票率是92.4%，如果按照563户算的话，投票率是69.1%，过了三分之二。我们总算成立了业委 会。”王养毅说到这里笑了。

　　第三阶段 小区办不予备案 成立业委会“回到起点”

　　业委会成立了，业委会成员开始到朝阳区建委小区办汇报备案，陆志乘告诉记者：“小区办不接受材料，原因是因为 成立业委会没有包括二期的。要求我们包括二期。”

　　“2006年6月29日，二期166户才开始开盘买房，我们是他们开盘的前一天唱的票。”

　　“我们答应包括二期，但是我们提出了几个条件：第一，给我们提供第二期的业主名单，因为很多业主还没有入住， 我们根本就没见过这些业主；第二，小区办要给我们一个包括第二期的操作意见来。”

　　9月20日，街道办事处通知业委会成员开会，参加会的除了街道办事处和业委会，还有小区办、居委会、物业公司 、开发商、派出所的相关人员。

　　“会开得很短，也就半个多小时，在会上，小区办的负责人念了北京市国土资源和房屋管理局的1204号文。他主 要是讲什么人才算作业主。”陆志乘说。

　　王养毅专门让记者看了北京市国土资源和房屋管理局关于业委会资格认定问题请示的复函，也就是小区办负责人在会 上所念的1204号文：

　　??购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的“购房人”可以视为“业主”

　　“这就是他们念的内容！这就是他们念的内容！”三位老人不停的强调这句话。

　　“小区办负责人念完，开发商说：‘第三期也要开盘了。’然后，刚到街道办事处任副主任的耿某说：‘那就包括第 三期，重新成立筹备组。’说完这些，会议基本上就结束了，他们都说有事，就都走了。”

　　“要是这样，我们一年多的维权，又回到了起点。”

　　“要把第三期也包括进来的话，那么开发商是最大的业主，因为第三期还没有开盘，如果这样的话，开发商要是加入 了业委会，这以后还能很好地替业主维权吗？”三位老人都在担心这下一步将会发生什么。

　　成立业委会难，因此，成立了业委会的小区数量便非常有限，而有限的业委会在维护业主权利的处境同样十分尴尬。