北京物业暴力真相调查：集体维权遭遇尴尬

　　成立业委会只是第一步，集体维权更为艰辛。在业委会维权的路上，要遭遇与物业公司接连不断的官司。而且即使官 司打赢了，业委会的处境也依然可能很尴尬。

　　北京电视台记者 李媛媛 本刊记者 郭玉闪

　　胡密珍——“我死活不干了，替业主维权太难了”

　　曾经连续两届担任过北京中海雅园物业管理委员会主任的胡密珍，是一名律师，又是注册会计师和注册税务师。

　　2005年6月，当她所在小区的物业管理委员会进行换届选举时，“很多业主都要我再当主任，我死活不干了，替 业主维权太难了！”胡密珍感叹道，她现在回忆起三年的维权经历仍然心有余悸。

　　“物业公司是开发商的兄弟”

　　“自从我当上了物业管理委员会主任之后，我和物业管委会其他成员与开发商、物业公司、海淀区小区办前后打了6 场官司。”胡密珍说。

　　2001年6月15日，北京中海雅园成立物业管理委员会，胡密珍被选为物业管理委员会主任，当时在中海雅园服 务的物业公司是中海物业公司，“我们小区的开发商和这个物业公司是兄弟关系。”胡密珍打了一个比喻。

　　“中海物业服务水平还不错，我们成立物业管理委员会的时候，物业公司还帮了我们不少忙，帮着给我们发送选票， 收选票。”但是，好景不长，就在小区刚刚成立管委会的第七天，6月22日中海物业因为中海集团内部的调整撤走，替代中 海物业公司的是中海世纪物业公司。从此胡密珍和其他业主开始了艰难的维权之路。

　　“兄弟”走了 “儿子”来了

　　中海雅园物业管理委员会成立后，马上给中海物业发了一个函，要求与该物业进行续约，但是中海物业一直没有回复 ，“6月28日，我们收到了盖着‘中海世纪物业公司’红章的回函，说答应和我们续约。”中海世纪物业是中海开发商的下 属单位，“这个物业公司是开发商的儿子。”

　　物业管理委员会收到中海世纪物业的回函之后，向该物业公司提出了两个条件：第一，要看执照，第二，要看资质。 然后才能考虑是否签约，“执照和资质，中海世纪物业公司都没有让我们看。他们说和中海物业是一家的，我们到有关部门也 查了，他们和中海物业不是一个公司。我们就没答应和它签约。”

　　2001年7月，物业管理委员会成员找海淀区建委小区办要求中海世纪物业撤出，中海物业回来继续提供服务。“ 海淀区小区办说他们管不了，我们又去找北京市建委小区办。最后，中海世纪物业不走，我们就决定招标。”胡密珍说从招标 开始，官司就开始打上了。

　　招标引发了第一场官司

　　2001年8月，中海雅园物业管理委员会向海淀区建委小区办申请招标。“单单一个申请书，我们就往海淀区建委 跑了七八次，用了2个多月的时间。大家都有工作，平时都忙，都是见缝插针地办事情。即使这样，我们还是每星期坚持去一 趟建委。”胡密珍一提起这事就很气愤。

　　各种手续经过近半年的办理，2002年2月2日，中海雅园进行了公开招标，最后，金罗马物业公司排名第一，君 豪物业公司排名第二，中海雅园和金罗马物业公司签订了合同。

　　合同签了之后，中海世纪物业公司拒绝撤出，金罗马物业公司进不来。没过多久金罗马物业公司将管委会告上了法院 ，“他们说我们违约。”

　　物业管理委员会要求把中海物业公司追加为第三人，三方一起打官司。“法院答应了我们的请求，但是到开庭的时候 ，金罗马物业公司和中海世纪物业一起在法庭上对付我们。”从法院回来以后，物业管委会的成员一起开了一个会，“我们觉 得金罗马物业公司立场不坚定，决定不能接受金罗马物业公司进小区。”

　　2002年6月，物业管理委员会进行了换届，胡密珍再次被选为物业管理委员会主任。

　　第一场官司没结束 开始了第二场官司

　　2002年12月，物业管理委员会反诉金罗马物业公司，要求解除合同，官司打了半年，2003年5月份，海淀 区法院做出了一审判决，解除金罗马物业公司和中海雅园物业管理委员会的合同，要求物业管理委员会退给金罗马招标保证金 10万元。

　　2003年6月，中海雅园物业管理委员会与排名第二的君豪物业公司签订了合同。但是，中海世纪物业还是拒绝撤 出，三方再次陷入僵局，为了尽快解决问题，物业管理委员会又开始了第三场官司。

　　第三场官司与第四场官司并打

　　2003年7月，中海雅园物业管理委员会以“排除妨碍”为由，将中海世纪物业公司告上法院。同时，中海世纪物 业又以拖欠物业费为由把胡密珍、谭伟、薛梦三个管委会成员告上法院。

　　中海世纪物业向法院出具了“业主不让他们走”的联合签名的证据。

　　“中海世纪物业的证据是伪证，它这里面有一个是我们物业管理委员会委员的名字，而我们这名委员根本就没有签过 名。”在该委员的出庭作证的情况下，中海世纪物业出具的证据作废了，法庭宣布休庭。

　　第二次开庭的时候，法官告知胡密珍，中海雅园物业管理委员会没有诉讼主体资格，要驳回他们的诉讼，原因是海淀 区建委小区办说物业管理委员会2002年6月换届选举以后没有在小区办备案。

　　“我们在起诉立案的时候，没说我们没备案，第一次开庭的时候，也没说我们没备案，物业公司的伪证推翻了，他们 没有任何证据了，就说我们没有备案了。”胡密珍有些气愤地说。

　　胡密珍回忆，在2002年6月的时候，他们以特快专递的形式把物业管理委员会的换届选举材料寄到海淀区建委小 区办的，而且她有小区办负责人的签收收据。2002年7月，小区办曾通知过胡密珍去汇报工作，“如果我们没备案，他们 为什么要我汇报工作？”

　　之后，胡密珍去找原海淀区建委小区办主任白成森，胡密珍告诉《新青年·权衡》记者，白成森当时对她说：“你要 不到法院告我，我就说你合法，你要到法院告我，我就说你不合法。”

　　“之后，海淀区法院法官又对我说：‘你愿不愿意增加诉讼请求，要不要小区办重新备案？’”

　　胡密珍拒绝了法官的问话。

　　“我要不是律师，懂得法律，我在这条维权的路上，早就跳进一个个陷阱了。”胡密珍感慨地说。

　　第三、四场官司没结束 第五、六场就开始了

　　2003年9月，中海雅园物业管理委员向法院提出暂缓“排除障碍”审判的请求，同时，以行政不作为和行政违法 将海淀区建委小区办告上法庭。

　　经过审判，中海雅园物业管理委员会打赢了这场官司，白成森被撤职，法院承认了中海雅园物业管理委员会的主体资 格。

　　“物业公司为了达到目的，真是不择手段。”胡密珍说。就在这个时候，中海世纪物业公司打印了1000多份宣传 单，并盖上物业公司的红章，在小区进行散发，“宣传单上说我更换物业居心叵测，要从中谋取私利。我以名誉侵权为由又把 中海世纪物业给告了。”

　　最后，胡密珍打赢了名誉侵权的官司。

　　三年维权回到起点

　　诉讼海淀区建委小区办行政不作为的官司虽然赢了，但是，2003年12月“排除障碍”的案子，海淀区法院最后 判决物业管理委员会输了。

　　“法院是以2003年9月1号国务院出台的《物业管理条例》规定的:选聘物业公司必须经过业主大会三分之二以 上的业主同意才能决定为由，判决我们输。”

　　“我们招标是2001年8月份，当时就还没有这个法规，但是，他们还是这样判了。”

　　“他们的判决书更为可笑，判决书的开头是‘民事判决书’，结尾的时候成了‘民事裁定书’了。”

　　民事裁定书与民事判决书的区别在于，民事裁定书裁的是程序问题，不对实体进行审核；民事判决书既审程序又审实 体。

　　“估计是小区办说我们没有备案的时候，他们就把民事裁定书写好了，后来，我们赢了小区办的官司，他们改了前面 的内容，后面的忘了改了。”胡密珍一脸无奈的表情对此事进行了猜测。

　　之后，管委会又上诉到北京市第一中级人民法院，2004年5月，一中院维持原判。

　　2003年12月，胡密珍的第四场官司也判下来了，海淀区法院判决胡密珍、谭伟、薛梦三个管委会成员拖欠物业 费，他们败诉了。

　　2004年5月1日的《人民日报》海外版对胡密珍拖欠物业费并败诉进行了公告。“你看看，我的档次多高，不在 《法制日报》上公告，给我上《人民日报》了，还上了‘海外版’！”胡密珍苦笑着对《新青年·权衡》记者说。

　　物业再次诉业主拖欠物业费

　　胡密珍的欠费官司输了以后，物业公司便将判决书贴在了各个楼道里。

　　“他们想用我输的例子吓唬其他业主，让业主看看我是律师都输了，不交费的人赶紧交费吧。但是他们没想到很多交 费的业主都开始拒交物业费了，原因是大家认为，我是律师，我带头不交费肯定是物业有问题，不然，懂法的我不可能不交费 的。”

　　为了收取物业费，物业公司将20多名业主告上法庭，“当时，业主找到我，我让他们向法院提了4个条件，一是要 将简易程序变成普通程序，也就是审判时间由3个月变成6个月；二是要求法院调取相关证据；三是要追究中海开发商的违约 责任；四是反诉中海世纪物业服务不到位。”

　　业主在法庭上提出四个条件后没多久，中海世纪物业便撤诉了。“只有3家业主没有找到我，没有向法院提四个条件 ，而是以物业公司没有资质，没有合同，普通住宅的物业费不应该收到3元/平方米为由进行了应诉。”

　　“一审这三个业主赢了，但是到了二审，这三个业主又全输了，在北京没有业主因欠物业费打赢官司的。”胡密珍一 脸的无奈。

　　在《新青年·权衡》记者调查的100多个小区中，通过业委会维权成功的只有3家。其中太月园小区采用与开发商 和物业公司协商谈判的途径，健翔园小区采用更换物业公司的方式，通过司法途径维权成功的只有美丽园一家。

　　“多名欠费业主遭遇法院强制执行”

　　北京大部分的业主没有胡密珍她们这个小区这么幸运，她们经过努力还能成立自己的业主委员会。然而，即使她们成 立了业委会依然无法维护业主的权利，正如胡密珍所说“这三个业主又全部输了，在北京没有业主因欠物业费打赢官司的。”

　　“绝大多数北京的业主们，面对流氓物业公司只有拒绝交纳物业费这么一个非常消极的对抗办法。”然而坚持使用这 个办法的一些业主却为此付出了更加惨重的代价。

　　今年元月的《华夏时报》一篇题为《多名欠费业主遭遇法院强制执行》的文章中是这样报道的：

　　2005年10月30日7点左右，北京北苑家园小区业主林芬(化名)刚起床，就被破门而入的朝阳区法院的法警 带走。这天被带走的还有其他小区的另外15名业主，他们因欠缴物业费而遭到法院的强制执行。林芬等12名欠费业主被分 别处以拘留15天，补交欠款，罚款1000元的处罚；另4名业主家属分别被处以拘留15天的处罚。在林芬被关进拘留所 的第二天，她的丈夫向法院缴纳了6200多元钱，其中包括物业费、临时电费等欠费、法院收取的执行费以及1000元的 罚款。11月2日，林芬在拘留所度过4天之后，和其他11名欠费业主走出了拘留所，而此时，另外4名业主的家属因为暴 力抗法行为“情节特别严重”，必须在拘留所里呆满15天。在10月30日的强制执行行动中，北京13个小区的12名业 主及其部分家属被抓捕。据证实，朝阳区法院当天出动了98名执行法官和法警，兵分6路在13个小区内展开抓捕行动，对 57起物业欠费案件进行执行。执行中，有10人履行了义务，执行标的1.7万元；16人被拘留，其中12人为拒不履行 义务的被执行人，4人存在暴力抗法行为。另外，还对23人分别处以1000元的罚款。

　　事后，朝阳区法院在接受记者采访时表示：“社会应该树立和保障司法权威，”并表示，此次强制执行后，“物业纠 纷自动执行率上升了30%以上”。

　　家住北苑家园的柳雯(化名)因为“暴力抗法”，与丈夫一同被法警带走，丈夫因为欠缴物业费被拘留了4天，而柳 雯则在拘留所里待满了15天。按照她的习惯，每隔一两天都会和住在河北老家的父母通一次电话，“在拘留所里没办法打电 话回家，一直到现在他们还在追问我那半个月到哪里去了。但我根本不敢说”。虽说事情已经过去近3个月了，但柳雯说，想 起当时的情景仍会觉得害怕。

　　“我现在都不敢看报纸。”芍药居小区的马琳(化名)昨天对记者说，自从自己被法警带走的大幅照片登在报纸上后 ，她对报纸就有了抵触情绪。

　　“那次的事情对我的影响不仅有经济上的，还有精神上的。”马琳说，直到现在，她只要一听防盗门响，就会哆嗦一 下。她丈夫因为被拘留15天，2005年11月份只领到300块钱工资。受到强制执行的业主表示，在拘留所的日子是一 辈子都难以忘记的惨痛经历。而对于强制执行这种做法，在社会上引起了广泛争议。

　　一位业主指着当时登在报纸上的一张照片说：“业主被强制执行，尊严都没了。”记者看到，在威严的法庭上，被强 制执行的业主被一身凛然的法警压弯了腰，整个身体呈直角弯曲，脸面朝地。

　　编后语：

　　每个人都可能成为业主。如果现有的物业管制状况得不到改善，每个人都可能面临本调查中许多业主正在承受的遭遇 和“灾难”。因此，完善物业法律法规，推动物业制度改良改善，不仅仅是职能部门和专家学者的事情，其实它关系到每一位 业主、每一位公民的切身利益。

　　正是基于此，本刊在本期推出北京物业的调查报告之后，将试图对全国的物业管制状态进行进一步的调查。进而配合 政府相关部门，约请权威学者专家以及各界人士，共同探讨当下中国物业管理方面的各种政策制度问题，以提出更加全面系统 的建设性意见，为中国物业改革建言献策，共同构建和谐社区。

　　为此，我们欢迎所有的业主、物业公司以及其他各界人士，向我们讲述发生在你们周围的故事，提出你们自己的观点 和建议。

　　您可以通过如下方式与我们联系：

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