国税总局再出手：普通住宅认定范围从紧

　　国税总局日前通知，土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。

　　通知指出，出台这项措施是为了进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应。

　　建设部原来的通知中规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　分析人士称，如果从严掌握的话，那么就必须完全按照规定执行，“允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”的规定实际上被取消。这也就意味着，“非普通住房标准”由原来144平方米以上变为120平方米以上。有业内人士指出，其实，国税总局从今年9月14日开始，对“非普通住宅”转手买卖正式征收土地增值税时，就已经对豪宅二手市场产生巨大冲击。如今，根据该《通知》的规定，豪宅的范围进一步扩大了，受影响的面更广了。

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　　土地增值税

　　两种计算方法

　　土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。

　　第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。

　　第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%－100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%－200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”

　　以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。

　　据中国证券报、信息时报