谁想领养就领养？楼顶“制高权”成纠纷新焦点

　　【龙虎网报道】天冷了，在楼顶安装台太阳能热水器洗澡。退休了，到楼顶去圈块地方养养花草。失业了，在楼顶搭个棚子养鸽子卖……很多业主认为楼顶空间是个没娘的孩子，谁想领养就领养。因此他们千方百计想控制楼顶的“制高权”，将这里变为自家阵地。也正由于此，越来越多的“制高权”纠纷不断出现。根据近期的投诉来看，楼顶空间纠纷正成为新的纠纷焦点。

　　6楼住户独霸楼顶空间

　　刘女士家住在一幢上世纪80年代建的楼房里，楼房有6层，楼顶是一个有半米高护墙的平台，刘女士家住在6楼。刘女士回忆，五六年前有太阳的日子里很多人家喜欢将衣服、被子拿到楼顶晾晒，大约在2004年时大家发现通往楼顶的楼梯被一扇铁门锁住了。

　　今年6月份，南京多雨，刘女士家出现漏水，她找到物业要求打开铁门到楼顶维修。工作人员却告诉她，铁门是该楼道604住户安装的，物业也没有钥匙。刘女士又找到604住户说了很多好话对方才把门打开，她发现原来604住户在楼顶搭了个铁皮房，养了很多花和鸟。第一次修好后没多久，刘女士家房顶就开始漏水了，她再次找到604住户开门，这下对方有点不太乐意了，言语不合两家人吵了起来。

　　禁止业主安装太阳能

　　周先生今年初才搬进城南一小区的新家，他决定买一台太阳能热水器来解决家人的洗澡问题。可当他带着太阳能厂家的安装人员准备到楼顶安装时，物业却站出来坚决制止，理由是楼顶设置了消防设施、摆放热水器不安全、布管不规范、楼顶面积有限容易引发住户问的矛盾等。“我买都买回来了，不让我装要我拿去扔掉吗?”周先生认为物业是多管闲事。

　　这是一个老话题了，据记者了解，目前南京有不少小区都禁止业主在楼顶安装太阳能，有些物业公司在跟业主签的业主公约中就明确约定不能安装太阳能。其实这是一个不错的可以避免纠纷的方式，因为建筑物的楼顶承重设计、消防设施配置均有安全标准，当然，并不是说太阳能不能使用，建议开发商在设计房屋时应当同步考虑太阳能应用和房屋设计配合协调的问题。

　　送“空中花园”是否侵权

　　印象中顶楼都是冬天冰冷夏天炙热的，而且雨季里容易漏水，因此没有多少人喜欢住顶楼。于是为了将这些烫手山芋出手，开发商想出了将楼顶空间和顶楼房子捆绑销售的方式，还美其名日买顶楼送“空中花园”。记者在采访中发现，很多顶层的业主在拿房后都按个人喜好对顶层空间进行重新整修，如建小阁楼，铺上厚厚一层土用来养花等。

　　在《物权法(草案)》中，已经规定了建筑物区分所有权。其中关于物业管理用房、楼顶空间、绿地的所有权归属问题，规定了“有约定的依照约定，没有约定的，除了开发商能够证明有所有权的以外，属于建筑物区分所有权人共有”。也就是说没有约定归属或者开发商不能证明权属的情况下，楼顶空间应当是全体业主所有的。对所谓的“空中花园”，开发商是否有权将其出售也就不言自明了。

　　根据这一规定，开发商未经统一报批并获准的顶层空间属于所有业主共有，而不属于顶层业主。顶层业主需在顶层空间搭建楼阁或花园时，除经城市规划部门批准之外，还需其他业主的书面同意。

　　江苏金长城律师事务所的王健律师认为，业主只对所买楼房拥有所有权和使用权，对顶层之上的空中空间并不具所有权，在没有特别约定情况下这个空中空间是属于小区全体业主的。

　　按照这样一个原则，上文中刘女士与604住户的纠纷中，刘女士和其他业主完全有权要求604住户拆除铁门，还原侵占的楼顶空间。

　　而周先生要在楼顶安装太阳能，就要事先争得其他住户的同意，并且保证不破坏楼顶的消防设施、不破坏楼顶防水层、不更改公用自来水管道和其他公共设施的原有位置。