开发商隐瞒房屋已抵押又卖给业主

　　■深度提示

　　业主购买房屋多年，却一直拿不到房产证，后来发现开发商将该栋楼房的80多套房屋既抵押给建行，又出售给购房人。

　　在数十起业主维权官司中，开发商被判“违约”或“欺诈”。打违约官司的业主，

至今拿不到违约金；打欺诈官司的业主，开发商赔偿10万元。

　　因为开发商的原因，十余名在建行办理按揭的业主，被定为“信用不良客户”，名字在报纸上被曝光。

　　本报记者陈锋/文成江/摄

　　石景山海特花园45号楼5至16层（8套房屋除外）既被抵押给建行，又被出售给购房人。

　　催债公告上列出了50多名业主的名字。

　　一业主出示的个人贷款对账单显示，自己按月还贷从未拖欠。

　　石景山海特花园业主叶天际(化名)昨天还在与建行联系，他莫名其妙地上了建行的“黑名单”，被定为“信用不良客户”。这一交涉跨越的时间，已经一年多了，但情况似乎没有改变的迹象。

　　“我被开发商连累了。”叶先生叹着气说，开发商将卖给他的房子抵押了却不及时还款，让他们这些业主遭了殃。

　　这栋楼里像叶先生一样被列为建行信用黑名单的业主，足足有50人。

　　咄咄怪事

　　同一套房屋办了两份贷款

　　房产证拖了数年没办

　　叶天际所指的开发商，名叫北京金梦圆房地产开发有限公司（下称金梦圆公司），其开发的石景山海特花园45号楼在2003年至2005年间引发了数十起诉讼，叶天际也在起诉者之列。

　　争端起于双方的商品房买卖纠纷。

　　2000年10月，叶天际相中海特花园一套101平方米、价值40余万的现房。他支付了相关款项并办理了按揭手续后，于当月与金梦圆公司签订了商品房买卖合同，约定在双方签订契约后30日内，办理过户手续，并按规定申领房产证。

　　办理按揭很顺利，2001年5月，开发商拿到了全部房款。当年11月，叶天际住进了新房。

　　叶天际和家人平静地住在新家里，从来没有担心办房产证会出问题。按照约定，他家的房产证最迟应该在2001年6月办理完成，然后被抵押在提供按揭贷款的银行。

　　直到2004年同楼其他业主起诉金梦圆公司后，叶天际才得知，他家的房产证一直未办理。而像他这样的情形，发生在同楼数十名业主身上。

　　一起官司揭出抵押内幕

　　王建欣是揭开海特花园45号楼内幕的业主之一。2002年3月，她购买了该楼一套商品房，并一次性付清了房款。但她等了两年多，开发商一直不能提供房产证。

　　在交涉过程中，她通过朋友从房管部门得到信息，金梦圆公司早在2000年底，就把包括她所购房屋在内的80多套商品房抵押借款还账了。由于一直未解除抵押，所以不能办理房产证。

　　“卖已经抵押的房屋给客户，而且未告知，这是什么行为？”感觉受骗的王建欣非常气愤。在交涉无果的情况下，她于2004年底向石景山区法院提起诉讼，要求与金梦圆公司解除房屋买卖合同，退还购房款，补偿利息，按欺诈消费者给予购房款一倍的惩罚性赔偿。

　　2005年9月，石景山区法院作出判决：认定金梦圆公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，且未告知购买者，构成欺诈。记者注意到，在这份由石景山区法院作出的判决书上，明确写着被告（即金梦圆公司）在2000年底与中国建设银行长安支行先后两次签订《人民币资金借款合同》，以海特花园45号楼5至16层（注：每层8套）房屋产权及抵押合同范围内的国有土地使用权作抵押等内容。

　　已抵押的房屋卖给业主

　　当这份判决书的内容传到海特花园45号楼业主耳中时，大家惊呆了。

　　叶天际解释说，从时间上看，开发商先将房子抵押给银行借款还债，后又把已经抵押出去的房子卖给业主，而后业主又向银行申办了按揭贷款。“难道一套房子办了两份贷款？”业主们有些奇怪。

　　而令叶天际等业主更为惊讶的是，他们发现，给业主办理按揭贷款的银行，竟然与开发商办抵押借款的银行同为建设银行。

　　“也就是说，建设银行竟然给同一套房屋核发了两份贷款，太不可思议了。如果出现不还款情形，银行岂不是只有受损的份儿？”

　　对簿公堂

　　数十业主赢官司难获赔偿

　　房管局证实该房屋被抵押

　　记者拿到了金梦圆公司从建行长安支行贷款的抵押合同。该合同显示，抵押物包括海特花园45号楼9至16层商品房。根据抵押物，长安支行向金梦圆公司贷款1000万元，用于后者归还一项名为“1999年房流字第414009号借款合同”项下的借款，抵押期限自2000年12月15日至2002年4月30日。

　　据业主们反映，除此之外还有一份抵押合同，涉及45号楼5至8层商品房，但他们没有拿到。

　　一份由石景山国土房管局于2005年6月13日出具的信访回复对此予以证实。该回复称，金梦圆公司将其开发的45号楼，于2000年12月6日和12月15日分两次抵押给建行长安支行，抵押范围是5至16层（其中有8套房屋除外），并在该局办理了抵押登记。

　　该份回复还指出，石景山国土房管局曾出面协商，让金梦圆公司尽快还贷或用其他资产进行置换抵押，但金梦圆公司负责人表示企业资金困难，无力还清全部贷款。

　　数十业主起诉开发商

　　开发商销售已抵押给银行的房屋！这个消息传开后，数十名业主在2005年陆续向石景山区法院提出诉讼，其中大多数业主以开发商违约为由，要求给予数万至十余万不等的违约赔偿。

　　几乎所有的诉讼都得到了石景山区法院的支持。然而直到现在，业主们仍没有拿到开发商的赔偿，虽然他们在2006年初就已向法院申请强制执行。

　　面对业主们的多次询问，石景山区法院执行庭的回复是，开发商没有可执行的财产。对此，业主们提出质疑，但未得到法院回应。

　　在申请强制执行近一年后情况似乎有了转机。昨天，石景山区法院执行庭赵姓法官对业主表示，正对金梦圆公司位于西直门的一处资产进行处置，争取年底前对业主们有个交待。

　　“这么长时间了，法院一直没有给业主一个满意的结果，希望这次能盼到。”多名业主表示。

　　办按揭业主上了催债公告

　　就在金梦圆公司将房屋“先抵后卖”，导致房产证迟迟未能办理的秘密被揭开的同时，叶天际等50名业主又遭遇了一件莫名其妙的事情。2005年，一次偶然的机会，他们被告知，自己被银行列为“信用不良客户”。

　　“我们的按揭贷款还得非常及时，没有出现不还或晚还的情形，怎么会上信用黑名单呢？”业主们冥思苦想，仍是一头雾水。

　　2005年初，叶天际等业主找到建行石景山支行询问，工作人员出示的一份北京日报令他们目瞪口呆。这份2004年10月22日的报纸，刊登的是建行将不良债权向某资产管理公司转让并催收的信息，其中包括金梦圆45号楼的50名业主，叶天际名列其中。

　　据业主们了解，上了催收公告榜，意味着存在不良信用记录，相当于上了信用黑榜。“上了信用黑名单，以后很难从银行贷款了。”业主夏波、叶天际等很纳闷，自己一向遵纪守法，按时还款，怎么会上了银行的信用黑名单？

　　在业主们的追问下，工作人员解释，因为建行发现，金梦圆公司涉及众多诉讼，存在经营问题，而该公司又为业主们作按揭贷款提供担保。因此，涉及该公司担保的资产，建行以不良资产转让给有关资产管理公司。“债权转让是建行为筹备上市而采取的处理不良资产的一种形式。”工作人员说。

　　但对于业主们按时还款，为何被定为信用不良的问题，建行没有作出说明。

　　叶天际等多名业主一直没有放弃维护信用的努力，但直到目前，仍然没有得到更正。而更多的被列为信用不良客户的业主，没有在意被抹黑的情形。“也许他们现在还没认识到信用记录在未来的重要性吧。”叶天际说。

　　被判欺诈

　　开发商赔偿一业主10万元

　　开发商赔偿购房款的1/3

　　与打“违约”官司未获得赔偿相比，王建欣打的欺诈官司要“有效”得多，她拿到了购房款、利息补偿和10万余元的欺诈赔偿。

　　但王建欣怎么也高兴不起来，她说她实际上“赢了官司赔了钱”。“即使加上赔偿，也买不到同地段像当初那样的房子，法院对于开发商的欺诈行为太纵容了。”

　　而据透露，王得到的赔偿，来自于其退给开发商的房屋被出售后的款项。

　　王建欣说，石景山区法院对欺诈的判决是，以已付房款32.5万元为基数，按中国人民银行逾期贷款利率的130%计算，由金梦圆公司赔偿王建欣已付房款一倍以下的损失。根据计算，此项赔偿的数额约为10万元，是购房款的三分之一。

　　“如果根据《消费者权益保护法》，对欺诈行为应给予一倍的惩罚性赔偿。”王建欣随后以一审法院适用法律不当为由提出上诉，但被驳回。市一中院的驳回意见为：一审判决的惩罚标准适度。

　　欺诈适用惩罚性赔偿

　　北京市君泰博华律师事务所沈民律师对此表示，一审判决已认定金梦圆公司构成欺诈，而欺诈是民商事法律中最严重的侵权行为，应该适用惩罚性赔偿，对违法行为进行经济上的制裁，使其不敢实施违法行为。在我国，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了对欺诈可以请求惩罚性赔偿。这样做的意义在于，能够有利于有效制裁和遏制商品房买卖中的欺诈、恶意违约等摒弃诚信原则、严重损害市场交易安全的行为，维护守约方的合法权益，为商品房交易确立诚信的正常秩序。

　　沈民表示，法官在“一倍以下的赔偿”上有自由裁量权。但如果确定的赔偿金额过低，就没有体现惩罚的作用，对违法行为反倒是一种姑息。而适当的惩罚性赔偿，会让开发商为自己的欺诈行为付出相应的代价，起到惩罚、教育、预防的作用。

　　开发商打官司讨要租金

　　如果说对开发商的欺诈行为判决过轻令王建欣无奈，开发商随后向她索要居住期间的房屋使用费，则令王建欣非常愤怒。

　　今年年中，金梦圆公司对王建欣提起诉讼，要求王向其支付从2002年5月入住之日起到腾退之日的租金，以每月2000元计算。

　　王建欣对此展开强力反驳，称解除合同的原因是金梦圆公司存在欺诈行为。被告在被欺诈的情况下居住该房屋，对于开发商违法所形成的房屋使用费，她不应该承担。

　　2006年10月20日，石景山区法院对本案作出一审判决：王建欣应向金梦圆公司支付使用费，只是每月使用费以200元计，而非2000元。

　　“法院的判决令人哭笑不得，我不知道该不该向市一中院上诉。像我们这样的的弱势群体，要想跟开发商打官司，太难了。”王建欣说。

　　金梦圆公司婉拒采访

　　记者昨晚致电金梦圆公司负责人刘蕴华，希望就“房屋先抵押后出售”、目前面临的强制执行、“公司行为可能影响业主信用的问题”作一下沟通，但对方以在电话里不方便说为由婉拒。记者希望约时间见面沟通，对方说近几天没有时间。大约两小时后，刘蕴华打来电话称，他现在已经不是该公司法人代表，但不便透露目前的具体身份。

　　对话建行

　　发放两份贷款有依据

　　昨天，记者随同多名业主前往给他们办理按揭贷款的建行石景山支行，就一套房子办两份贷款及业主们按时还款却被定为“信用不良”进行交涉，以下是业主与该支行办公室负责人对话的主要内容。

　　业主：为什么同一套房屋，建行发放了两份贷款？

　　建行：这两份贷款都是按法律法规正常发放。在抵押贷款上，建行长安支行是根据开发商提供的工程规划许可证、国有土地使用证，为其办理了贷款。至于建行给业主发放的贷款，由开发商金梦圆公司作担保取得。

　　业主：如果金梦圆公司出现经营问题，那银行两份贷款立即面临风险？

　　建行：我只能回答，理论上是这样的。

　　业主：银行明知其中的风险，为什么仍要发放这两份贷款？

　　建行：按照以前的规定，银行的做法是有依据的。由于监管加强，现在再出现这种情况的可能性很小。

　　业主：我们业主按规定及时还月供，为什么被认定为信用不良？

　　建行：这与金梦圆公司有关，因为在业主的贷款合同中，金梦圆为担保方。银行发现担保方存在经营风险，因此将与担保方相关的资产列为不良资产，这样就造成现在的情况。

　　业主：作为还贷主体，业主严格履行合同，银行将业主列入信用黑名单，导致现在我们没法再进行贷款，涉嫌构成侵权。

　　建行：我个人认为不构成侵权。

　　业主：我们的信用记录能回归正常吗？

　　建行：据我所知，其他国有银行在上市前，也出现像你们这样的情况，但后来，这些问题就解决了。

　　业主：那现在莫名其妙压在我们头上的不良信用问题怎么办？

　　建行：（没有回答）。