二手房下月强征增值税

　　从今年12月1日开始，个人在转让二手房时，又增加了一个必缴税种——土地增值税。昨天，市地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》。不过，个人转让普通住宅或居住满五年的非普通住宅时，享受免税。

　　土地增值税最低税率30％

　　对二手房转让征收土地增值税并非是一项新举措，此次只是在征收办法上做了调整，规定在转让二手房过程中，个人售房者必须提供土地增值税的完税证明或者相关涉税证明，否则无法办理房产证。

　　土地增值税分四级累进税率

　　增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

　　增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

　　增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

　　增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　普通住房转让可免税

　　虽然土地增值税率高得有点吓人，但个人转让普通住宅或居住满五年的非普通住宅时，享受免税优惠。

　　首先是个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产的，都可以免征土地增值税。目前，本市享受优惠政策的普通住房标准为同时满足以下三个条件的住房:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。

　　对于非普通住房，居住满5年后转让的，也可以免征土地增值税。如果居住满3年但不满5年的，则可减半征收土地增值税。

　　有证明可扣除4种费用

　　如果出售二手房的个人能够提供购房发票或者房地产评估机构的房屋价格评估报告，那么就可以按照土地增值税的四级累进税率对号入座，缴纳土地增值税。需要注意的是，土地增值税不是将卖房收入全额征税，需要交税的只是转让房屋取得的增值部分收入，也就是转让房屋取得的收入减去可以扣除项目金额后的那部分收入。

　　有购房发票扣除项目

　　取得房地产时有效发票所载的金额。

　　按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％的金额。

　　按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金。

　　取得房地产时所缴纳的契税。

　　有评估报告扣除项目

　　取得国有土地使用权时所支付的金额证明。

　　中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认。

　　按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

　　无证明按交易额1％征税

　　如果既不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，税务机关将采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1％征收率计征土地增值税。这样又为人们转让二手房时提供了一个选择的机会，因为按照正常方式交易计算，按交易额1％缴税，要比扣除各项费用之后的缴税额少不少。不过，专家提醒市民，二手房交易时，涉及的税种达五种之多，要综合计算，才能算出哪种方式缴税更划算。

　　帮您算账

　　以王先生拥有的一套2004年购买的原价为80万元的非普通商品房为例，假设其今年12月1日以后以100万的价格成功出售此套房产，该套房产将扣除四项费用:

　　1、取得房地产时有效发票所载的金额=80万元；

　　2、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％的金额=80万×5％×2(年)=80000元；

　　3、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金=500元(印花税)＋55000元(营业税)＋10000元(个人所得税)=65500元；

　　4、取得房地产时所缴纳的契税(3％)=24000元。

　　扣除额=969500元，增值额=30500元。由于增值额未超过扣除额的50％(969500×50％=484750元)，那么按照税法规定的适用税率为30％，最终土地增值税税额为9150元。

　　如果该房产既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1％征收率计征土地增值税，也可以采取类似于个人所得税的征收办法，增值税为1万元。

　　市场影响

　　此消息一出，在消费者中间引起不小震动。中大恒基接到的咨询电话络绎不绝，在中大门店登记大户型房屋出售的房主有25％都要求门店尽快将自己的房产出手。

　　研究机构预测，在今后的半个月中可能出现7月底马上要强征个税时那种蜂拥成交过户的场面。受此影响，11月下半月的二手房交易会比较活跃，而12月的二手房交易量将会出现一定的下滑。由于目前北京依然处于卖方市场，卖方必然会将税费转嫁到房价当中，将在一定程度上拉高房价。

　　北京中原三级市场部分析人士认为，由于非普通住宅的数量仅占到北京市总交易量的8％左右，因此对于北京市总交易量的影响较为有限。