个人集资建房神话将成现实

　　浙江温州“个人集资建房”首次成功拿到地块，5个月后可望动工建房

　　浙江温州“个人集资建房”牵头人、该市市场营销协会秘书长赵智强15日宣布：温州“个人集资建房”的委托开发商当日拿到政府挂牌出让地块，5个月后可望动工，将成为全国首例个人集资建房项目。此举使一向被称为“神话”的个人集资建房正成为事实。

　　破解个人集资建房瓶颈

　　15日下午，温州瑞安市正元房地产公司以1.0458亿元的价格，取得温州龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权———由于此前，正元公司已与受会员委托、代理集资建房事宜的温州市市场营销协会就该地块的房产开发签订“代建协议”，全国个人集资建房组织首次“成功拿地”在温州诞生。

　　这1亿多元土地出让金，将全部来自温州“个人集资建房”的260个会员。据悉，这1亿多元将交银行保管，“只有在集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会4方到齐的情况下，才能行使支配权。”

　　赵智强表示，“拿地”是全国各地个人集资建房的主要瓶颈，“温州能‘破冰’，主要得益于市场营销协会的社团组织背景、当地便捷的融资渠道，以及目前不明朗的房地产走势。”

　　据了解，在土地出让价屡创新高的情况下，资金实力弱、松散型的个人集资建房组织显然无法与房地产开发公司竞争。去年，赵智强等人曾在温州看过六七个地块，均因地价太高、面积太大、区位不好等放弃。

　　开发成本不足周边一半

　　据赵智强介绍，该住宅地块占地30亩，项目开发将按政府规划进行，总建筑面积约2万平方米。根据地价估算，楼面价约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米成本为6300-6500元；再减去一二层商铺、车库出售收益，预计建成后房屋成本价在5300元/平方米左右，比目前周边楼盘11000元/平方米的市场价低5000多元。

　　“从开发成本预算清单可看出，该项目土地出让金占开发成本70%以上，开发成本价则不到周边商品房市价的一半。”赵智强说。

　　赵智强透露，该项目能规划成60、90、120平方米3个类型共260套住房。建成后，将按会员注资的先后，在户型、面积、楼层相同的住房中进行抽签。

　　提振全国合作建房士气

　　据赵智强透露，目前温州个人集资建房会员已有400人，“要是这个项目成功，今后还将启动第二个项目。”

　　深圳个人合作建房牵头人林立人表示，温州成功“拿地”，对全国“合作建房”将起到鼓舞士气和借鉴作用。沈阳集资建房牵头人连巨生认为，国外个人集资建房较普遍，是解决中低收入群体住房的重要力量；而在我国，个人集资建房还处于在夹缝中前行的“弱势群体”，政府部门应在政策上给予支持。 据东方早报

　　本地动态

　　人心不齐成都暂时搁浅

　　温州个人集资建房首次成功拿地，无疑给全国个人集资建房组织注入了一针兴奋剂。那么成都的个人集资建房项目现状如何？

　　记者昨日了解，早在一年多前，成都就有一批热心者成立了个人集资建房组委会，然而由于人心不齐，该组织最后解散，有人完全退出，也有人另立山头。目前成都的个人集资建房行动已暂时搁浅，原因仍是人心涣散，意见难统一。

　　昨日，记者采访了成都首倡个人集资建房的王劲夫律师。王劲夫介绍说，自去年3月宣布退出集资建房组委会后，他就再未继续参与个人集资建房的事。当时组委会另一成员唐文宣表示，他退出原组委会后自己曾另起炉灶，然而由于参与人员意见不一致最终以解散告终。唐文宣透露，目前成都还有少数人仍在尝试个人合作建房项目，但同样由于人心不齐的缘故，导致该项目仍未能进入实质性操作阶段，“问题很多，资金很难集起，选的地段也不理想。”

　　去年1月15日，王劲夫通过本报发起个人集资建房倡议，并展示了其操作计划。消息一出，立即引来数百位响应者，几天内就征集到300余位正式报名参加集资建房的个人，并成立了个人集资建房项目临时筹委会。时隔两个多月，王劲夫因对组委会的某些做法不赞同而宣布退出，并表示不再参与个人集资建房事宜。 记者王玲

　　新闻分析

　　个人集资建房昙花还是朝阳?

　　与其忍受天价房市的“剐刀”、背负二三十年沉重的房贷负担，何不大家拿一笔承受得起的钱，合建可能比市价便宜四五成的住房？一批年轻人基于“居有其屋”的共同诉求聚集到一起，组建公司、集合资金、物色土地，一步步推动公众集资建房，以圆“家”的梦想。对此，各方表达了不同的声音。

　　政府部门：政策上可行，操作难度大

　　北京建委政策法规处相关负责人表示，国家对住宅建设有着严格的相关规定，个人集资的资金到位仅是开始，后续工作是一个庞大的系统工程，个人集资建房从愿望上是良好的，但毕竟住宅项目建设是一件严肃的事情，有着很高的专业化程度和技术背景的要求。

　　同时，还存在诸多问题：由于开发者没有明确合作建房的特定对象，因此缺少住宅明确的发展规划；业主是所建房屋的出资者，是合作住宅的建设主体，如其产权不允许进入市场，将影响居民参与合作建房的积极性；单个的单体建筑受城市总体规划的制约，将来周边的物业配置将受到局限；易发生骗贷行为，导致集资建房资金迟迟不到位。

　　分析人士：

　　个人集资建房目前不成熟

　　链家经纪市场总监宫萍认为，中国目前进行个人集资建房还没有成熟。虽然从资金的角度来看，国内购房者应完全有能力实现个人集资建房，但个人集资建房所需解决的最大问题是法律层面的问题，而目前中国的法治体系还不够健全。

　　个人集资既然能较其他方式的成本低，必然需要其他方面的支出（从严格意义上来讲这些也应是成本的一部分），如人力成本、时间成本、法律成本、协调成本等。个人集资建房在成本上可能较低，但对集资者其他方面将可能有所超支。

　　地产开发商：

　　很难成住房供应普遍模式

　　一些业内知名的地产开发商的意见主要集中在三方面：

　　首先，个人集资建房的成本不仅包括住房工程建设成本，还要考虑筹集资金的机会成本，项目运营管理中的隐成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。这注定了个人集资建房不可能成为住房供应的普遍模式。

　　其次，在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，这就需要参加合作建房的人，要一次付清全部房款。即使所有参加者付清全款，在目前形势下，各种手续的公关成本很高，参加者是否可忍受大量灰色投入是一个问题。

　　此外，个人合作建房最大的风险还在于建房中出现的各种不可预测性因素，如业主不满意承建商的工作、建筑材料供应不足等。个人合作建房省下来的钱，恰恰是承担风险的钱，也就是本来开发商的利润。 欣华

　　新闻背景

　　个人集资建房风卷全国

　　2003年底，北京IT从业者于凌罡首次在网上提出个人集资建房的“蓝城计划”。北京扔下的“合作建房”石子，很快在全国泛起涟漪。“我爱南京自建/团购房俱乐部”吸引了200多人报名；成都律师王劲夫发出倡议，征集100人集资建设“大同花园”；上海，一批年轻人设立“上海家圆网”，招募“为自己建房”的志同道合者，400多人注册表达参与集资建房的意向。

　　2005年4月25日，大连市国土资源和房屋局表示，因为不符合相关政策，大连刚出现的个人集资建房应立即停止，已形成的数千万元建房存款应返还出资人。

　　2005年6月，山东省国土资源厅下发《关于加强住房建设用地管理的通知》，就调控住房建设用地提出多项措施，其中明确提出，允许个人合作建房机构平等参与住房用地竞买。 据新华社

　　相关新闻

　　广州住房维修金9亿元不见踪影

　　10月上旬，广州12个住宅小区业主委员会发布联合倡议，他们将联合向开发商追讨上千万元的住宅维修资金，要求司法部门追究相关责任方的刑事责任。目前，已有50多个小区业主委员会加入追讨住宅维修资金的行列。

　　小区电梯坏了，广州东悦居业主李女士找到物管公司，得到的答案令李女士等业主大为震惊：住宅维修资金账户迄今是空的。李女士算了一笔账，从1998年到2003年，东悦居维修资金欠账约190万元。住宅维修资金“黑洞”，仅是目前我国房地产问题的一个缩影。

　　广州市国土房管局有关负责人解释说，广州商品物业维修金的缴纳主体分两种情况：商品房预售许可证核发时间在1998年10月1日后、2003年8月31日前的，缴纳主体为开发建设单位；预售许可证核发时间在2003年9月1日后的，缴纳主体为业主。据调查，广州2003年实施新政策来，由业主缴纳的维修资金到位情况良好。9亿元资金缺口大部分是2003年前的历史欠账。

　　关于维修资金缺口问题，广州市国土房管局证实，从1999年至近年上半年，该市应缴维修资金23亿元左右，然而，到今年9月，该市维修金归集总额为14.13亿元。这意味着大约存在9亿元的维修金缺口。据新华社