拍案说法第3期：案例1 按套卖房面积缩水　开发商是否违约

　　核心提示

　　发展商以“一口价”、“按套出售”的计价方式向业主出售现房，业主领取房产证之后发现房产证记载的产权面积远远低于《商品房买卖合同》约定面积，业主要求按实测面积结算，而发展商却以按套出售为由拒绝退款。到底发展商应否承担面积缩水的违约退款责任？

　　案情梗概：

　　广州市东风路某广场，业主陈某与发展商签订《商品房买卖合同》，其中第三条关于房屋面积的约定为：“该商品房建筑面积为27.75平方米，套内建筑面积为22.2平方米”；第四条关于计价方式与价款约定为：“该商品房属现房，按‘套’出售，总金额164573元”；第五条关于面积差异处理约定为：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以‘建筑面积’‘套内建筑面积’为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。商品房交付后，实测计价面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第1种（填充式空格选择）方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在0.6％以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；（2）面积误差比绝对值在0.6％以上（不含本数）至3％以内（含本数）的，买卖双方按实测计价面积及本合同约定的房屋单价据实结算；（3）面积误差比绝对值超过3％（不含本数）时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测计价面积小于合同约定计价面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　业主陈某领取房产证之后，发现房产证记载的产权面积远远少于《商品房买卖合同》约定面积，于是向发展商交涉，要求按照合同第五条选定的第1种方式结算，但发展商以该商品房属现房且是按“套”出售的计价方式交易为由，排除合同第五条的适用，不同意结算面积差异款，不同意承担违约责任。

　　法院认为：《商品房买卖合同》并非任一方拟定的格式文本，而是由房管部门监制的示范性合同文本。虽然双方当事人选择了按套出售的计价方式，但在“面积差异处理”中约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”是范本条款，而关于实测计价面积与合同约定计价面积发生差异时的处理方式却是填充式条款，双方选择了其中的第1种方式处理，充分体现了当事人之间特别约定的特点。因此，在范本条款与选择性条款不一致的情形下，经当事人选择的条款更能体现双方当事人在签约时的真实意思表示，理应优先适用。

　　所以，法院判令发展商按照《商品房买卖合同》第五条中以填充方式选择的处理方式解决面积差异问题，全额退赔面积差异部分的房款。

　　■律师点评

　　《商品房买卖合同》是房管部门监制的示范性合同文本，其中第四条、第五条的表达意思简明流畅，在理解上一般情况下应该说不会有分歧。本案业主之所以能够胜诉，关键第一步就在于《商品房买卖合同》第四条、第五条定性为互相矛盾、充满争议的条款。既然是有争议的条款，法院就可以适用自由裁量权来解释该条款的真实意思。

　　本案给我们提示了签订合同的基本法律常识之一就是：当合同中事先准备好的范本条款与当事人手书（包括手选）的特别条款的意思不一致时，手书条款具有优先适用的效力。

　　（夏天／编制）