拍案说法第3期：案例3　产权补偿房被卖　被拆迁户索取回迁补偿

　　核心提示

　　业主在不知情的情况下，向发展商购买了该楼盘被拆迁户的产权补偿房，已装修入住多年并办理产权登记手续领取了房产证。在这种情况下，被拆迁户能否对业主已购买的房屋继续主张回迁补偿的权利？

　　■案情梗概：

　　余某是广州市起义路某楼盘的被拆迁户，于1998年与拆迁人（发展商）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定发展商应于2002年10月30日前，在原地段新建大楼20楼北向，将建筑面积225平方米的房屋安置给余某回迁。

　　由于发展商迟延至2004年6月仍未安置余某回迁，于是余某起诉发展商要求按《房屋拆迁补偿协议书》约定回迁原地段新建大楼20楼北向房屋。在诉讼过程中，法院查明该20楼北向房屋已被发展商出售给案外人王某，王某已装修入住多年并办理产权登记手续领取了房产证。

　　由于被拆迁户余某对已被出售的房屋坚持回迁补偿的诉讼请求，法院于是依法追加王某为诉讼第三人。第三人王某认为自己是善意有偿第三人，无任何过错，且已经装修入住多年并取得房屋的法律产权，故不同意余某对自己的房屋主张任何权利。

　　法院认为：发展商明知诉争房屋已经约定安置给被拆迁人余某的情况下，又擅自将该房屋出售给第三人王某，属恶意违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该司法解释第七条第一款对被拆迁人依据拆迁补偿协议书享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先效力，致使第三人善意有偿取得并经过公示的物权也不能对抗被拆迁人享有的物上请求权。

　　所以，法院判令发展商将新建大楼20楼北向，将建筑面积225平米的房屋安置余某回迁居住。同时判令发展商负责安置王某迁出诉争房屋。

　　■律师点评

　　由于第三人不能对抗被拆迁人对自己所购买房屋的请求权，致使第三人的利益受到极大损害并处于极其不利的境地。为了弥补第三人所遭遇的风险，于是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该第九条赋予了第三人对发展商享有不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿请求权。所以，第三人可以通过另案诉讼的方式解决自己无端遭受的损失。

　　本案给我们提示了目前制度环境下房屋买卖无法避免的一项风险就是：房屋购买人始终无法确切知道自己购买的房屋究竟是不是该大楼被拆迁户的产权补偿房，即使装修入住多年并领取产权证，也不知道什么时候会有被拆迁户跳出来对自己的房屋主张优先权。

　　（夏天／编制）