拍案说法第3期：案例4　代理人私售房屋给父亲　买卖合同无效

　　核心提示

　　原业主委托代理人出售房屋，而代理人却将房屋低价出售给业主的弟弟、自己的父亲，未收取房款情况下办理了过户登记。现原业主去世后，其继承人才发现房屋已售，而原业主并未在买卖合同上签字。原业主继承人能否主张该房屋买卖无效？

　　案情梗概：

　　广州市海珠区晓港路紫来大街某幢房屋是原业主卢某的产业。原业主卢某于2005年6月4日病故，其妻在办理继承手续过程中，才发现原业主卢生前已委托其侄子为代理人出售该房屋，该房屋经评估价为121491元，而其侄子则以80000元低价将房屋出售给自己的父亲（原业主的弟弟），原业主在买卖合同上没有签字。现该房屋已登记在原业主的弟弟名下。于是，原业主的妻子起诉请求确认该房屋买卖无效。

　　原业主的弟弟、侄子辩称：该房屋买卖合同是原业主的真实意思表示，原业主兄弟之间感情深厚，以低于市场价发生交易是很正常的，兄弟之间未足额支付交易款项也很正常。

　　法院认为：该房屋经房管部门评估价为121491元，而其侄子则以80000元低价将房屋出售给自己的父亲（原业主的弟弟），但被告无法提供任何证据证明原业主知悉并同意以该价格出售，且其侄子没有向买受人收取房款，因此，认定代理人与买受人在交易中具有主观恶意串通的故意，客观上损害了原业主的利益。

　　最后，法院判令该买卖合同无效。

　　■律师点评

　　原业主已经去世，其真实意思究竟如何，到底其是否同意低价把房屋出售给自己的弟弟，已无从了解。因此，法院只能依据民法通则的一般原则以及普通人的日常生活经验来断案。本案给我们提示了代理交易的基本法律常识之一就是：代理人要尽量避免与利害关系人发生交易。如果一定要与利害关系人发生交易，那么务必要取得当事人的特别授权，尤其是发生低价交易、付款不足的特殊情形。如果没有当事人的特别授权，像本案这样与利害关系人发生特殊交易的，就极有可能被法院确以损害被代理人利益为由而认为无效合同。

　　（夏天／编制）