专家称房价高不能全怪地方政府

　　房价上涨过快过高是当前比较突出的一个经济问题和社会问题，议论房价的文章如雪片一样见诸报刊。笔者从事房地产业的管理工作，也想就这个问题说点个人看法。

　　高房价的原因有“误诊”

　　不少文章把近两年全国房价普遍大幅度上涨归纳为两大原因：

　　一是一些地方政府错误的政绩观、利益观导致的。这些地方政府贯彻房地产市场调控政策不够有力，甚至或明或暗地在推波助澜：有的为了追求政绩，被开发商牵着鼻子走，造成了房地产开发的结构性缺陷及开发商大量囤积土地现象；有的热衷于大拆大建，人为制造购房的需求；有的为“托市”，出台购房入户政策，等等。

　　二是一些开发商通过摇号、限制房源、发布虚假销售信息等多种办法，制造紧销假象，肆意哄抬房价造成的。

　　粗粗一看，这些分析很有道理，上述现象也都存在。但是，如果说全国房价普遍大幅度上涨，就是这两个原因造成的，不能令人信服。

　　按照逻辑推理，一些地方政府贯彻调控政策不力所造成的房价大幅度上涨，只能是“一些地方”，而这次房价大幅度上涨是全国的普遍现象，几乎无一地方幸免。更重要的是，房价大幅度上涨并不是我国的独有现象。除了德国、日本外，世界各国的房价都在一路飚升。自1995年以来，美国的房价上涨了27%，澳大利亚、西班牙、瑞典的房价至少上涨了三分之二，瑞士和英国的房价上涨了2倍，爱尔兰的房价上涨3倍，这是不是都是因为地方政府官员错误的政绩观和利益观造成的呢？

　　如果说一些房地产开发商用坑蒙拐骗、哄抬物价的手法，就能把全国的房价大幅度抬上去的话，那么，我国目前完全靠市场调节的商品成千上万，为什么那些行业的商人不会用这种办法把他们经营的商品价格抬上去呢？在同样的法制环境，同样的市场环境下，同时代的商人，不可能存在一个行业比另一个行业道德水准更高或更低的理由。

　　高房价的真正原因

　　在市场经济条件下，物价水平的变动是有规律的。按照马克思主义价值观，商品价格的变动受三大因素制约：一是商品自身的价值；二是货币本身的价值；三是该商品的市场供求状况。可以说，这次全国房价普遍大幅度上涨是这三方面因素共同作用的结果。

　　世界性的货币贬值是造成房价普涨的重要原因。近几年来，美国的赤字政策导致美元不断贬值。表面上，人民币相对美元是在升值，但升值的幅度并没有达到美元贬值的幅度。因此，相对欧元等其它货币，人民币实际上已经贬值。住房作为不动产，其价格岂有不涨之理！这就是房价大幅度上涨成为一种国际现象的重要原因。

　　住房建设的费用也大幅度上升。第一项是土地使用权费，从2002年7月开始，政府强化了土地的计划管理，发出了土地供给偏紧的信号，全国商品房用地出让全部实行“招、拍、挂”，同时停止一年向农民征地。这些措施都是正确的，但客观上也大大提高了土地使用权的价格。有的地方政府把解决财政困难的主意打到土地身上，采取“饥饿式”供地办法，人为地促使地价涨幅更大。此外，建材价格、劳动力价格大幅上升；房地产业实行的生产型税收政策加重；房地产业升级换代，采用节能新措施，等等，都是全国住房建设普遍增加的生产费用，也就不可避免地提高了住房的销售价格。

　　从住房的供求关系看，城市化的加速、人均收入水平的不断提高、国内投资渠道狭窄、国外“热钱”进入房地产市场淘金、房价上涨预期引发的“羊群效应”等因素共同作用，造成全国城镇住房供不应求，导致房价上升。仅前两个因素相加，每年全国城镇需要新增住房至少要达7.5亿平方米。此外，城镇危旧房改造，还需要相应新增住房，而去年全国城镇新建住宅面积只有6.61亿平方米，明显供不应求。

　　按照价值规律，当商品供不应求时，商品的价格就会高于其价值，房市就象人的身体一样，出现一种“虚火”症状。

　　“辩证”才能“施治”

　　房价普遍大幅度上涨是“经济病态”，它不但有可能制造严重的泡沫经济，加大金融系统的风险，而且严重影响社会的公平和稳定，必须加以治疗。但这种治疗必须对症下药、标本兼治。

　　由于货币价值下降导致的房价上涨，必须在不断提高经济发展水平的同时，根据物价上涨的幅度，不断提高人民群众的货币收入水平。

　　对于住房建设成本的上升造成的房价普涨，必须千方百计降低住房建设的生产费用。这是治本之策。

　　第一个措施就是控制土地成本，扭转人民群众对建房用地成本必然越来越高的政策预期。我国人多地少，为了确保我国的粮食安全，有必要最大限度的节约土地，保护耕地。但要看到，城市化实际上是节约土地的最有效的途径。住房建设人均占地，大中城市比小城镇少，小城镇比乡村少，农村是城市的2至3倍。在城市化加速时期，城市建设用地会多一点，但同时能够在农村空出更多的建房用地。目前，在山区农村，出现了越来越多人口向城镇转移后的空壳村庄，这些空壳庄村通过整治可以变回耕地。欧洲城市化后也曾经开展过国土整治运动，增加了不少耕地。因此，在节约用地的前提下，城市建房的合理用地应该确保；同时，应加强舆论宣传和正面引导，以消除紧张气氛。

　　第二个措施是减轻住房的税负。当然，对别墅类的高档住宅，因其占去了较多的土地资源，多承担一点税收是应该的。

　　目前，土地成本和税费相加已占建房成本的50%至60%，这两项控制住了，就控制了建房成本的大头。

　　第三是改变住房建设过程中的一些不合理规定，也可以降低建房成本。比如，目前实行20米以上高度的楼房必须安装电梯的强制性规范，就会使建房成本以至房价明显提高。实际上，多层住宅不安装电梯，只要房价能够便宜一点，即使住宅超过七、八层甚至九层，照样受到一些年轻人的青睐。这样，建房用地可以节省百分之十几甚至三十，建房成本也可以相应地降下来。

　　有的同志把人民群众要求住房面积大一点、环境好一点、档次高一点说成是超前消费。这种观点值得商榷。住房是一种终端产品及大宗消费品，目前供不应求。从主流、从本质上来看，这是城市化、工业化、现代化以及人民生活水平提高导致的消费需求，是一种实实在在的消费需求，我们应该通过促进生产，增加供应来满足，而不是害怕这种消费需求，更不能反其道而行之，强行抑制这种消费需求。即使是别墅类的消费也不要完全禁止。因为把正当的消费需求抑制住了，可能会影响经济的发展。

　　“写诗的功夫在诗外”，比如下决心把股市整顿好，促使股市的健康发展，使人民群众的余钱剩米多有一条投资渠道，以分流房市的资金。这样的疏导，比“堵”的行政手段可能更有效，而且是一举两得，房市自然降温。我们要坚定不移地完善社会主义市场经济，就必须在解决经济问题时，多用经济手段，少用、慎用行政手段，即使采用经济手段，也要考虑它的副作用，“是药三分毒”。文/江西省赣州市房地产管理局局长 刘宏长