江西官员:房价猛涨不能全怪地方政府和开发商(2)

　　住房建设的费用也大幅度上升。第一项是土地使用权费，从2002年7月开始，政府强化了土地的计划管理，发出了土地供给偏紧的信号，全国商品房用地出让全部实行“招、拍、挂”，同时停止一年向农民征地。这些措施都是正确的，但客观上也大大提高了土地使用权的价格。有的地方政府把解决财政困难的主意打到土地身上，采取“饥饿式”供地办法，人为地促使地价涨幅更大。此外，建材价格、劳动力价格大幅上升；房地产业实行的生产型税收政策加重；房地产业升级换代，采用节能新措施，等等，都是全国住房建设普遍增加的生

产费用，也就不可避免地提高了住房的销售价格。

　　从住房的供求关系看，城市化的加速、人均收入水平的不断提高、国内投资渠道狭窄、国外“热钱”进入房地产市场淘金、房价上涨预期引发的“羊群效应”等因素共同作用，造成全国城镇住房供不应求，导致房价上升。仅前两个因素相加，每年全国城镇需要新增住房至少要达7.5亿平方米。此外，城镇危旧房改造，还需要相应新增住房，而去年全国城镇新建住宅面积只有6.61亿平方米，明显供不应求。

　　按照价值规律，当商品供不应求时，商品的价格就会高于其价值，房市就象人的身体一样，出现一种“虚火”症状。

　　“辩证”才能“施治”

　　房价普遍大幅度上涨是“经济病态”，它不但有可能制造严重的泡沫经济，加大金融系统的风险，而且严重影响社会的公平和稳定，必须加以治疗。但这种治疗必须对症下药、标本兼治。

　　由于货币价值下降导致的房价上涨，必须在不断提高经济发展水平的同时，根据物价上涨的幅度，不断提高人民群众的货币收入水平。

　　对于住房建设成本的上升造成的房价普涨，必须千方百计降低住房建设的生产费用。这是治本之策。

　　第一个措施就是控制土地成本，扭转人民群众对建房用地成本必然越来越高的政策预期。我国人多地少，为了确保我国的粮食安全，有必要最大限度的节约土地，保护耕地。但要看到，城市化实际上是节约土地的最有效的途径。住房建设人均占地，大中城市比小城镇少，小城镇比乡村少，农村是城市的2至3倍。在城市化加速时期，城市建设用地会多一点，但同时能够在农村空出更多的建房用地。目前，在山区农村，出现了越来越多人口向城镇转移后的空壳村庄，这些空壳庄村通过整治可以变回耕地。欧洲城市化后也曾经开展过国土整治运动，增加了不少耕地。因此，在节约用地的前提下，城市建房的合理用地应该确保；同时，应加强舆论宣传和正面引导，以消除紧张气氛。

　　第二个措施是减轻住房的税负。当然，对别墅类的高档住宅，因其占去了较多的土地资源，多承担一点税收是应该的。

　　目前，土地成本和税费相加已占建房成本的50％至60％，这两项控制住了，就控制了建房成本的大头。

　　第三是改变住房建设过程中的一些不合理规定，也可以降低建房成本。比如，目前实行20米以上高度的楼房必须安装电梯的强制性规范，就会使建房成本以至房价明显提高。实际上，多层住宅不安装电梯，只要房价能够便宜一点，即使住宅超过七、八层甚至九层，照样受到一些年轻人的青睐。这样，建房用地可以节省百分之十几甚至三十，建房成本也可以相应地降下来。

　　有的同志把人民群众要求住房面积大一点、环境好一点、档次高一点说成是超前消费。这种观点值得商榷。住房是一种终端产品及大宗消费品，目前供不应求。从主流、从本质上来看，这是城市化、工业化、现代化以及人民生活水平提高导致的消费需求，是一种实实在在的消费需求，我们应该通过促进生产，增加供应来满足，而不是害怕这种消费需求，更不能反其道而行之，强行抑制这种消费需求。即使是别墅类的消费也不要完全禁止。因为把正当的消费需求抑制住了，可能会影响经济的发展。

　　“写诗的功夫在诗外”，比如下决心把股市整顿好，促使股市的健康发展，使人民群众的余钱剩米多有一条投资渠道，以分流房市的资金。这样的疏导，比“堵”的行政手段可能更有效，而且是一举两得，房市自然降温。我们要坚定不移地完善社会主义市场经济，就必须在解决经济问题时，多用经济手段，少用、慎用行政手段，即使采用经济手段，也要考虑它的副作用，“是药三分毒”。