厦门法院判决一房两卖

　　本报记者(王雄)签订了合同，付清了房款，店面已使用了9年，但因房产开发商与银行有债务纠纷，本属于案外人 的房产竟被法院拍卖并过户给他人。福建省厦门金华兴贸易有限公司法定代表人许全才就碰上了这样的“窝心事”。

　　在此过程中，厦门市中级人民法院先有判决，后有裁定，一步步地将本是非法抵押行为变成合法行为，并最终导致出 “一房两卖”的荒唐结局，而这些裁决与该院出台的相关

规定明显相悖。

　　为了讨个说法，日前，金华兴公司把给买受人办理确权登记的厦门市政府告上法庭，但厦门中院却以不属于行政诉讼 受案范围为由驳回起诉。金华兴公司不服裁定，已上诉到福建省高院。

　　买了房办不了证

　　1997年4月11日，金华兴公司与厦门市杏林区(2003年6月撤销后部分并入厦门市集美区)林茂实业开发 公司(后改名厦门市杏林区林茂实业开发有限公司，以下简称林茂公司)签订了《购买店面合同》，约定金华兴公司购买林茂 公司开发的位于杏林区杏北路88号第一层商场9—11#三间店面，总建筑面积为95平方米，总价款为332640元。 合同签订当日，金华兴公司就一次性付清了购房款。自此，林茂公司对该三间店面已不再享有所有权、使用权和管理权。

　　由于林茂公司开发的商品房系行政划拨地，当时还不能进行产权转让。因此，林茂公司没有为金华兴公司办理房产产 权过户登记手续。此后，金华兴公司多次与开发商协商办理产权转让手续，可开发商总是告知“正在办理之中”。1998年 2月，金华兴公司曾邀约林茂公司到公证处对购房合同进行公证，但开发商却不予配合。

　　据了解，为了办理产权登记手续，许全才曾于1998年5月11日以书面形式上访当时的杏林区政府，区长桂其明 (现任厦门市政协副主席)曾亲笔批示要求林茂公司提供办证材料，但林茂公司仍然没有任何实质行动。

　　2000年底，有多家银行派人对金华兴公司购买的三间店面做产权归属调查，许全才至此才知道开发商在四处贷款 ，由此开始怀疑开发商将已售店面拿出去抵押，但此时的开发商仍然声称“产权正在办理中，不可能拿去抵押”。

　　在苦苦等待仍然无果的情况下，金华兴公司于2001年8月24日将林茂公司告上法庭。但开发商却辩解说：“买 卖行为已被双方确认，房子也已交给你管理使用，办证是迟早的事。”加之法官也认为打这个官司的意义不大，金华兴公司随 后撤诉。

　　拿已出售的房子作抵押

　　问题从2001年秋天林茂公司法定代表人高宽守为躲债失踪之后，开始变得复杂起来，该公司的诸多承诺因此成了 空话。尽管许全才有许多疑虑，但他怎么也想不到，林茂公司会瞒着买主将房产抵押出去。然而，最让他担心的事到底还是发 生了。

　　其实，问题早在4年前就已经发生了，只不过金华兴公司一直被蒙在鼓里而已。1997年10月28日，在厦门市 杏林汭祥经济开发总公司(以下简称杏林汭祥公司)向厦门市商业银行杏林支行(以下简称杏林商业银行)申请贷款过程中， 林茂公司作为担保人，在未告知金华兴公司的情况下，已将杏北路88号房产(包括已出售给金华兴公司的第一层商场9—1 1#三间店面)抵押给杏林商业银行。

　　此后，因杏林汭祥公司无力偿还贷款，被杏林商业银行提起诉讼。在案件审理过程中，金华兴公司因对林茂公司提供 抵押的房产具有直接的利害关系，本应作为有独立请求权的第三人参加该案诉讼，但因林茂公司始终未向法院提及上述三间店 面已卖给金华兴公司的事实，致使金华兴公司未能被追加成为第三人参与诉讼，从而失去了维护自身合法权益的机会。

　　2001年1月23日，厦门中院作出(2001)厦经初字第57号判决，认定林茂公司的抵押担保行为合法有效 ：“杏林商业银行有权申请拍卖或变卖林茂公司抵押的位于杏林区杏北路88号的房产，并从所得价款中优先受偿”。

　　此后不久，该案进入执行程序。2003年4月17日，厦门中院作出(2001)经执字第174号—综民《裁定 书》，裁定对上述三间店面进行公开拍卖；2004年11月12日，厦门中院又裁定将杏北路88号房产(包括已出售给金 华兴公司的第一层商场9—11#三间店面)作价4088987元偿还给杏林商业银行；同年12月13日，厦门中院发布 公告称将对林茂公司的抵押物进行拍卖。

　　案外人房产荒唐“易主”

　　本来属于自己的店面忽然要被拍卖，金华兴公司一下子急了起来，遂于2005年3月8日向厦门中院提出执行异议 。厦门中院不久向金华兴公司下发通知，认为该公司与林茂公司签订的《购买店面合同》是否发生法律效力，属于当事人之间 的实体争议，应通过诉讼方式解决，期间该院将依法暂缓采取强制执行措施。

　　2005年4月28日，金华兴公司一纸诉状将林茂公司告上法庭。同年6月22日，厦门市集美区人民法院作出判 决，认定金华兴公司与林茂公司签订的《购买店面合同》合法有效。

　　拿到判决书后，许全才长长地舒了一口气，他本以为厦门中院会依法解除对杏北路88号第一层商场9—11#三间 店面的强制执行。然而，令他深感意外的是，厦门中院于同年9月2日发出协助执行通知书，要求厦门市土房局协助办理过户 手续，同年10月10日，厦门中院作出裁定，解除对林茂公司抵押物(包括三间店面)的查封，并要求厦门市土房局将上述 房产过户给买受人名下。

　　厦门市土房局的确权登记很快就出来了，当厦地房证第60421720号及厦地房共证第00082392中第一 层商场9—11#三间店面的产权证办到买受人名下的时候，许全才怎么也不相信竟然还有这样的事情发生。但事实就是事实 ，至此，由于法院的裁定，出现了“一房两卖”并使之合法化的荒唐结局。

　　为了维护自己的合法权益，2005年10月30日，金华兴公司将厦门市政府告上法庭，要求撤销相关的房屋确权 登记。厦门中院经审理认为，厦门市政府的颁证行为是依据法院的协助执行通知书作出的，该行为是行政机关必须履行的法定 义务，不属于人民法院行政诉讼受案范围，遂裁定驳回金华兴公司的起诉。

　　判决与法律相悖

　　综观本案，因为法院的判决，林茂公司的抵押行为变得合法有效；因为法院的裁定，而出现了案外人的房产被拍卖给 他人的荒唐结局；因为法院的协助执行通知，最终使“一房两卖”合法化。这一切的根源就在于厦门中院的“第57号判决” 。由此深入下去，本案的关键点在于，林茂公司的抵押登记是否有效？

　　据了解，抵押物“三间店面”坐落在杏林的繁华街道上，且是从杏林到厦门的必经之路上，杏林商业银行和杏林汭祥 公司都应当知道该抵押物已经卖给金华兴公司并已交给金华兴公司管理使用，却仍坚持以“三间店面”为抵押物。因此，许全 才认为“该抵押担保行为具有明显的欺诈性质，违反了担保法的禁止性规定”。

　　许全才称，《担保法》第三十七条第五款明确规定：“所有权、使用权不明确或有争议的财产不得抵押。”而本案中 的担保人(即林茂公司)直到1998年才拿到共有人房产证，但担保行为却发生在1997年，按照法律规定，没有房屋所 有权证书是不能办理抵押担保的，因此本案中担保人的抵押行为不合法，也是无效的。

　　许全才的代理律师认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004] 15号)中规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，……第三人已经支付全部价款并实际占有， 但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

　　“按照规定，金华兴公司在付清购房款后，就实际占有使用该三间店面，并开展经营活动至今，只是由于林茂公司的 原因不能办理过户登记手续，过错不在金华兴公司。因此，厦门中院不能查封该公司已支付全部价款并已实际占有使用的三间 店面。而根据最高人民法院关于在经济审判工作中严格执行《中华人民共和国民事诉讼法》的若干规定第14条规定‘对案外 人的财产不得采取保全措施’，厦门中院更不能对金华兴公司购买的房屋采取保全措施并进行公开拍卖。”

　　许全才的代理律师说，1999年12月30日，厦门中院《关于处理房地产开发商违规抵押和预售商品房案件的意 见》也明确规定：“开发商先与购房者签订

　　记者发现，该规定与最高人民法院法释[2004]15号精神完全相符，其主旨都是为了保护购房者的合法权益， 而不是保护违规抵押者的非法权益。如果按照这一司法理念，本案中的抵押登记显然是无效的，但却被厦门中院一纸判决认定 为有效，为什么写在纸上的“意见”在司法实践中得不到落实呢？这一现象值得深思。