哈市成立业主委员会的小区只有300多家 业主自治路有多远？

　　文/本报记者 王宗华 摄/本报记者 苏强

　　目前哈尔滨市区成立业主委员会的居民小区只有300多家，占全市业主总数的5％左右。与居民自身需求极不吻合，也与国家有关法规要求存在很大差距

　　关键词 业主自治

　　业主自治是当前我国居民实行自我管理的最现代方式。自上世纪90年代以来，由全体业主组成的业主大会就是一个物业管理区域的业主自治组织；通过业主大会选举产生业主委员会是业主大会的执行机构，它代表全体业主对物业履行自治管理职责。2003年9月由国务院颁布实施的《物业管理条例》更是赋予了业主多项权利，对规范物业管理活动、维护业主和物业管理企业的合法权益、改善人民群众的生活和工作环境提供了政策法律依据。

　　11月2日晚上，哈尔滨市南岗区“文府嘉园”居民小区正在召开业主大会，几十位业主围绕着小区的物业管理和房屋的产权问题展开热烈的讨论。

　　业主委员会负责人张先生手里拿着两枚公章对记者说，这个小区的业主委员会是今年9月28日成立的，当时是因为小区的物业管理不尽如人意，居民们要组织起来维护自身的权益；后来在与小区物业公司交涉的过程中，发现这个小区的开发商存在超面积开发等违规行为，这些违规行为致使房屋的权属性质不清，居民无法办理房产证，直接影响了居民的权益。为此，业主委员会打算通过法律渠道维护自己的利益，向有关部门讨个说法。张先生说，在没有成立业主委员会之前他们做这些事情心里还有些没底儿，怕“名不正言不顺”，现在有了业主委员会这个合法的组织，他们可以理直气壮地为居民说话了。

　　据哈尔滨市房产住宅部门有关人士介绍，目前像“文府嘉园”这样成立业主委员会，并能够自发组织起来维护居民权益的居民小区在哈尔滨市的住宅小区中所占的比例非常低。由于种种原因，小区业主还远远没有达到有关法律法规要求的自治之路。

　　业主自治，居民知道多少？

　　民主自治意识和经验缺失

　　“业主委员会？知道这件事，但我们小区没有成立！”记者在哈市一些居民小区，听到多数居民这样的说法。在许多居民看来，小区管理的好坏，是政府有关部门的事儿，与自己如何行使权力没有太多关系。

　　哈市香坊区一个2002年建成的居民小区，开始入住时是房产开发公司留下来的人员进行物业管理，由于供热、用水等问题使居民与物业公司纷争不断。后来这家物业公司退出了这个小区，由哈市物业供热集团下属的一家公司接手了这个小区的物业管理，小区居民告诉记者，后来业主委员会成立了，却是物业公司操纵的，这个所谓的“业主委员会”没有开展过任何工作。后来房产部门委派的物业公司到来后，居民们几次想组织成立业主委员会，都没有达成共识。

　　据哈市房产部门的有关人士介绍，业主自治存在重重困难，这其中的原因，除了现行的物业管理行政法规中有关业主大会选举的规则和程序有些笼统和模糊外，还与业主自身的民主自治意识和经验缺失有直接关系，一旦政府行政主管部门没有具体的指导和监督，业主本应享有的选举与罢免业主委员会的权利则无法得到保护，业主自治也就陷入困境。

　　哈市房产部门统计，目前哈尔滨市区成立业主委员会的居民小区只有300多家，占全市业主总数的5％左右。业主实现自治的情况与居民自身的需求极不吻合，也与国家有关法规的要求存在很大差距。业内人士指出，出现这种情况的原因，与广大居民对业主自治的知识、常识及其相关的法律法规缺乏了解有直接关系。这方面的工作，一是需要有关政府部门去向市民宣传、讲解这方面的有关政策和常识，同时也需要居民自己增强这方面的意识，从维护自身权益的角度出发，在实践中学会自治。

　　业主自治障碍有多少？

　　一些物业管理企业“来路不明”

　　近几年来，各地业主与物业管理企业之间纠纷不断。这种状况反映了业主在实现自治过程中遇到的种种障碍。据哈市房产住宅部门工作人员介绍，造成这种障碍的原因有来自物业管理企业方面的，也有来自业主本身的。

　　家住哈市南岗区花园街的一位居民刘先生对记者说，他所居住的这个小区居民对物业公司的服务不满意不愿缴纳物业费，而物业公司则因为收费不到位总在服务上“打折扣”。去年小区成立了业主委员会，想“炒掉”现在的物业公司，可物业公司却一口咬住小区居民欠缴物业管理费，不肯退出。

　　另一种情况是，接手小区物业管理的企业虽然与开发商没有关系，但却是原房产部门下属的物业管理企业，这些企业最大的问题就是体制落后，难以为居民提供满意的管理与服务。

　　据哈市从事房产法律法规工作的律师高庆先认为，上面两种情况都属于物业管理企业“来路不明”，这在一些居民区造成的纠纷非常普遍。不管物业公司是否与开发公司是“一家的”，还是“公派”的，都不是业主自己选择的，在日常的物业管理工作中，无法履行正常企业与消费者之间的契约关系。

　　据业内人士介绍，还有一种情况，就是成立了业主组织的居民小区，但由于业主委员会的组建程序、内容等不符合有关规范，在实际操作中无法履行自身的职责。房产部门向记者介绍了哈市一个业主自治不成熟的“非常典型”案例：这个小区先是组建起了业主委员会，但在与物业公司交涉的过程中，没有取得让部分业主满意的结果，另一部分业主又自行成立了一个业主委员会，这样在同一个小区内就出现了两个业主组织，两个“委员会”互相不服，形成了业主与物业公司之间、业主与业主之间三者的矛盾，小区的物业管理长期处于无序状态。

　　业主自治，路该怎么走？

　　改变物业管理企业“先入为主”

　　业主自治过程出现的问题，已经成为一个令人关注的社会问题，这些现象和问题已经引起有关各方的重视。哈市房产部门的有关人士认为，业主自治关系到城市居民实现自我管理和调解的重要措施，它也是构建和谐社会的一项重要内容。

　　哈市房产管理部门方面表示，今后将尽最大努力在新建的居民小区先成立业主委员会，然后由业主组织聘请物业管理企业的局面，改变物业管理企业“先入为主”的情况。这也是防止物业管理纷争恶性循环的一个重要步骤。

　　哈尔滨师范大学的李教授说，城市居民通过民主的方式实行自我管理，是一个崭新的课题。目前哈市居民缺乏业主自治的意识，与城市发展历史、社会状况密切相关。居民住宅在建国后相当长的时间里都是“公产”，是一种福利，连同房屋的管理，是单位的“福利”，或者是房产管理部门的职责。居民虽然是房屋的居住者，但不是房屋的真正主人，所以房屋及其公共部位的管理与居民自己无关。许多居民就是在这种体制环境下习惯了被动的管理和等来的服务，当房屋的产权发生变化，自己成为房屋的真正主人后，多数居民还停留在等待被动接受管理和服务的状态。这是许多居民不能实现业主自治的一个重要原因。

　　因此，李教授建议，有关部门应当通过各种渠道大力宣传国家在业主自治方面的有关精神和举措，对广大业主进行启发和教育，这是形成业主自治的重要基础。