地下车库产权归属多不明晰

　　■《开发商能卖地下车库吗》追踪报道

　　本报讯(记者 黄海斌 燕松霞) 洪山区人防办状告南苑花园小区业主委员会侵权一案，昨日下午在洪山区人民法院开庭审理。南苑花园小区20多位业主旁听了案件的审理，法庭没有当庭宣判。

　　就洪山区人防办状告南苑花园小区业主委员会侵权一案，武汉市人民防空办公室秘书法规处余处长认为，根据相关规定，小区建成之后，都要有配套的人防设施。此案的特殊性在于，南苑花园小区内地下车库工程是该小区未建前，由洪山区人防办出资，并委托开放商施工的项目，整个工程分为地下工程和地面口部伪装两部分。根据《人民防空国有资产管理规定》第三条相关规定，人民工程、指挥、通信、警报设备设施等资产，由人防主管部门实行行业管理；人防部门及所属单位占有、使用的国有资产按国有资产管理部门的有关规定进行管理。该项目既然是由国家出资兴建，所有权属于国家，管理权就应属于洪山区人防办。

　　余处长表示，人防工程产权归属不明确，指的是每个小区配套的人防设施，它是由小区业主共同出资建设的，采用平战结合的管理模式，平时可以由业主使用，战时所有权归全民所有，这里并不包括由国家出资建设的防空设施。

　　武汉市房地产管理局物管处相关人员表示，地下车库、地下室等小区设施是否归业主所有，要看业主与开发商签订的合同中是否有具体的约定。如果开发商在出售房屋时，没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，业主购房合同中公摊面积也没有注明包括地下车库等设施时，就要看这些设施由谁投资建设，谁投资、谁管理、就该谁受益。这也就是说，如果开发商出资建的公共设施就由开发商所有，开发商可以采取租用、出售等方式将车位等设施提供给业主使用，但要优先满足小区业主。

　　多数业主不知地下车库属谁

　　昨日，记者走访了其他几个小区发现，大部分业主都认为车库等设施应属于公摊面积范围，归小区业主所有。

　　地下车库是开发商的吧？

　　地点：汉口江都仕嘉

　　现状：位于江汉北路的江都仕嘉是新型小区，它的地下室分为两层，地下第一层为大型停车场，第二层为防空层。

　　昨日下午，据业主刘先生介绍，购买该小区房子时，地下层并未算进居民公摊面积，现在地下一层为停车库，停车主每月交纳600元租金。

　　“地下车库应该是开发商的吧？”因未分摊地下室面积，刘先生认为，既然不属于业主共有，那就是开发商的了。

　　记者在该小区内询问了10人，均和刘先生观点一致。

　　该小区物业管理处负责人刘启瑞表示，地下室已经出租，有些车位已经卖给了居民。

　　刘启瑞称，车库的出租费用由物业收取。

　　不知道是谁的

　　地点：保成路77号楼

　　现状：这栋八层高的楼房是十几年前的还建房，地下室分隔成了一间一间。

　　地下室的窗口紧挨地面，其中一个透着灯光，走近发现，里面摆了四张棕床，两个人正蒙着头在狭小的地下室内睡觉；从隔壁两个窗口边可以看到内部堆积了不少建筑材料。

　　业主李婆婆称，地下室并没有分给业主，不知道是谁的。

　　记者来到地下室，据其中一人介绍，地下室现由一位王姓老板租下来了，堆放材料。

　　地下室属全体业主所有

　　地点：天仁社区友谊大厦

　　现状：住了90多户的友谊大厦有一个地下室，除去泵房占地面积，还剩约200平方米的空闲地下室，现租用给附近商户做仓库。

　　“这个地下室现在属于全体业主所有，虽然只有200平方米，但当初是很艰辛地从开发商手里争取来的。”该大厦业主委员会前任经理刘运义介绍。

　　原来，大厦落成后，因开发商在建设楼房时偷工减料，导致业主怨愤很大；并且一部分居民分摊了地下室面积，但一开始地下室并不属于业主，而是由开发商占有。两者只好打官司，最终法院把地下室做为补偿，判给了业主。

　　如今，200平方米的地下室每月收取的租金，纳入居民维修基金内，用于大厦日常维护。

　　地下建筑物产权归属缺乏法律规定

　　湖北元文律师事务所主任律师刘莉介绍，目前法律法规来看，对地下建筑物产权归属缺乏相应法律规定。一些小区把地下车库、地下室建筑面积分摊到房屋建筑面积当中；有些把相关成本计在开发小区费用当中，这些地下车库、地下室等设施应该属于业主所有。但现在也有许多新开发的小区地下建筑统一由开发商出资建设，单独出售。针对该案业主提到的开发商在售房前，提供给业主的宣传单中有地下车库等设施，但对这些设施的归属含糊不清，可能会误导消费者。

　　现在，大部分高层建筑，都配有地下车库等设施，如果该设施只属于一个单位所有，合同约定明确，那产权上没问题；如果业主不止一个单位，或建成后出售，就会引发相关矛盾。所以，业主在购买房产时，必须了解清楚小区配套设施归属问题，最好能够约定明确，避免产权归属不明确带来的麻烦。