物管人员需持证上岗

　　【新政】

　　物管人员需持证上岗　

　　从11月4日开始，刘静林又有了个新头衔———湖南省职业技能鉴定专家委员会成员。这是我省为规范物业管理等四个行业的职业技能和道德水准专门成立的委员会。

　　尽管鉴定委员会才成立10多天，但刘静林却忙得不可开交，参与制订培训教材、制定从业人员职业技能和道德规范标准。尽管在10多度的天气里，忙得满头大汗，但刘静林却认为忙得值得，用她的话说，自己的工作是一个开创性的有深远意义的工作，因为如果这几个行业再不规范起来，没有统一的培训机构后果将不堪设想。

　　刘静林透露，在首次成立的鉴定委员会中，亟待规范的就是物业管理从业人员的培训和职业道德培训。因为原本小区的物业只是业主聘请的小区管理人员，但现在很多小区物业公司却凌驾于业主之上，由此而引发了诸多纠纷。而我省首次成立的对物业管理从业人员进行职业技能鉴定的机构就是为了理顺这种关系，从源头上提高物业管理从业人员的整体素质。

　　据了解，湖南省职业技能鉴定专家委员会的主要职责，将参与相关职业的技能鉴定国家及地方题库的研究、开发和完善，组织制定相关专业指导性教学计划，开发培训教材及复习指导资料，经省劳动和社会保障厅委托，制定相关职业国家职业技能鉴定所的设立标准，并参与此类职业技能鉴定所的资格审查、年检年审和督导评估，协助省劳动和社会保障厅为相关职业技能鉴定所开展鉴定工作并提供业务咨询和技术指导，参与制定相关职业技能培训机构的办学评估标准、教学督导评估。而在鉴定委员会的所有工作中，将物业管理提到最重要的位置。

　　“这标志着以后的物业管理从业人员都必须要持证上岗，小区业主在聘请物业管理人员时，也可以以此为依据，而目前持证上岗的物业管理人员，除了少数几个由外省引进而来的物业公司外，长沙本地的还极为少见。”刘静林表示，对物业管理从业人员进行职业技能鉴定是解决物业管理公司和业主之间纠纷不断的最好途径。

　　对于我省特别是长沙市目前小区物业和业主之间纠纷不断的问题，刘静林跟记者分析了6大成因：物业管理属于新兴行业，有关物业管理的方式方法未能形成制度化和规范化是纠纷之一；很多业主与物业公司未签订物业管理合同，或者是虽然签订了物业管理合同，但合同中的约定却相当不明确、不规范，无法涵盖在履行过程中可能出现的种种问题是问题之二；立法不完备也是物业管理纠纷案件审理的另一大难点是纠纷之三；物业企业缺乏服务意识和法律观念，将自己凌驾于业主之上。此外，在物业公司的管理和运作上，也未做到公开、透明。如物业公司账目不清、不予公开，业主索要知情权导致成诉讼是纠纷之四；业主未能树立物业消费观念，没有正确行使权利选出业主委员会，维权存在误区是纠纷之五；一些开发商重开发、重销售、轻物业管理。如其在售房时承诺减免物业费的允诺不被物业管理公司认可，是产生纠纷之六。

　　如何解决这些纠纷，省职业技能鉴定专家委员会物业管理专业委员会成员之一的周老师认为，通过职业技能培训，提高从业人员的整体素质，从而沟通服务、化解矛盾、细化物业合同是解决的关健。

　　购房时应注意哪些物业问题？

　　一、在买房时，向开发商了解基本情况

　　小区未来的物业管理公司是哪一家？该公司过去的物业管理业绩、社会形象如何，该公司物业管理的资质等级等。

　　二、看物业公司提供服务的内容及标准

　　一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？

　　三、明确房屋使用维修管理的具体制度

　　房屋今后如何使用？具体维修怎么办？物业管理公司如何管理？这些比较琐碎的问题，看起来十分简单，其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观，小区里禁止

　　四、明确物业收费标准怎么定

　　在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立，今后物业管理收费都要逐步放开，由双方协商确定，政府定价的会越来越少。

　　五、不要轻信开发商的口头承诺

　　购房者对于上述物业管理问题的了解，不能局限于开发商的口头承诺，否则，一旦发生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商对物业管理问题有书面文件。这样才能真正保护自己的利益。　

    作者:奉永成 陈月红 伍青 黄京 余淑华 实习生 王春花