南京楼市需求新变化

　　11月21日，南京网尚房地产研究机构对外公布了在最近的秋季房交会上做的一个调研。相关调研结果揭示了南京楼市需求新变化。

　　南京网尚房地产研究机构市场部主任周颖介绍说，今年南京主城区六板块普通住宅的成交量远远好于往年，与去年同期8到10月间相比，增幅达到39.7％。进入11月，单日的成交套数仍然在上升，持续创下下半年的新高，尤其是南京楼市需求的新变化格外引人注目。

　　在这次3340个调研样本中，有50％的购房者打算购买河西板块的房子。这意味着：河西板块受消费者的关注度再创新高。为什么这个比例这么高？周颖解释说，最初城中板块是最高的，随着城中板块价格上涨，购房者的需求板块逐渐向外扩散，扩散第一个流向是城东，由于城东供应量的不断萎缩，同时总量也在下降，购买者的可选择余地在不断缩小。因此，从2004年下半年开始，河西成为潜在购买的第一板块。这两年，河西潜在需求一路升高，其原因一方面在于供应引导，现在主城区六个板块的供应量有一半来自于河西，由于奥体供应量的放大，使购房者有更广泛的选择空间；另一方面，奥体建设由蓝图变为现实，随着政府和企业的进驻以及商务的陆续启动，购房需求转移到河西成为必然。

　　在这些潜在购房需求中，80％以上购买目的是自己使用，自住型需求占到了绝对的比例。除了自己使用之外，给儿女、长辈使用，第二居所，休闲度假等都是自用型。除此之外的投资需求不到5％。从自住型消费来看，改善居住条件型成为主流，达到60％以上。也就是说，未来的购房者以自住改善型为主。这就对开发商提供的产品提出了明确的指向性，即自住要求讲的是经济实用，改善又需要有一定的舒适度。因此，未来南京楼市最受欢迎的产品应是既经济实用又在功能上具备相当的舒适度。

　　就房子结构而言，平层的结构最受购房者欢迎。其他更为新颖的错层、复式的购买比例相对较低。挑高对于年轻人来说有一定吸引力，但由于政策影响，挑高产品后续没有上市量了，因此目前在售的项目可能会成为一个亮点。从房子功能来讲，舒适的两室两厅和实用型的三室一厅是需求的主导户型。与其套型需求相一致，80到110平方米成为主流户型，基本占到60％左右。120平方米以下的产品供不应求，供和销相对来说都比较旺盛，潜在需求的支撑也比较高。而120平方米以上的产品，潜在需求的支撑比较弱。

　　购房者对房子价格的最新需求动向又是怎样的呢？调查结果显示，购房者最佳的承受能力在40到50万元之间。因为主城区六个板块的价格承受能力是不同的。40到50万元这个价位在城中想买到住房比较困难，城中供应主要是100平方米以上的房子。城东板块也难以满足普通住宅潜在购房者的需求。因此，普通住宅潜在购房者只有向周边其他板块扩散。普通住宅潜在购房者需求的主流产品，其面积段在91到100平方米之间，总价在40到50万元之间。

　　本报记者李宗长