温州个人集资建房的“拿地”之路

　　■核心提示

　　集资建房，温州不是始作俑者。但在“拿地”这个被认为最难突破的环节上，温州实现了第一个突破，身份也由集资建房的追随者变成了领跑者。

　　是什么助他们实现了这种转变？他们的做法和所具备的条件也许别人无法复制，但

至少使260个人离“低价住房”的梦想更近了一步。

　　11月21日，一村民路过温州市蒲州街道江前村已被拍卖的地块，该地块将用于个人集资建房。本报记者 倪华初 摄

　　□本报记者 钱昊平 温州报道

　　居者有其屋，这个生命力极强的传统主张，从来就影响着曾雪秋。

　　活了40岁，在温州也打拼了6年，有套属于自己的房子，是曾雪秋的希望。本月15号，她的心稍微踏实了一点，因为离希望近了一步。

　　一年前，承受不了温州高昂房价的曾雪秋和姐姐一起走进个人集资建房的队伍，从一开始的怀疑到犹豫，再到咬牙下定决心，今年10月，她姐姐还是因担心风险撤出，曾雪秋坚持住了，并交纳了8万元用作购买土地的保证金。

　　11月15日下午，她收获了一份喜悦：她和另259个集资者委托的开发商，以1.0458亿元的价格拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国各地的集资建房行动中第一个成功拿地者。

　　如果没有意外，5个月之后就可以开工建房，离曾雪秋的希望将会更近一步。

　　如果集资建房成功，她有望以每平方米5300元的造价在市中心拥有自己的房产，而不远处旭阳大厦的房价已经达到了每平方米8000，同仁花园则超过了每平方米1万。如果说温州的房价已成“天价”，她的房价也是另一个极端的“天价”。

　　连买二手房都没了希望

　　在她一天天“房价回落”的期盼里，房价一天天地上涨，到了2005年，房价已经是“天价”。

　　11月18日，细雨蒙蒙，温州市区新城上江路14号的地块悄无声息。

　　曾雪秋又陪同电视台的记者到那里看了一次，地块的北边就是机场大道，对面是市政府的商务中心，边上就是温州市最大的购物中心易初莲花。

　　“找到这个地块，确实非常理想。”她的脸上露出了笑容。

　　曾雪秋目前在温州市奥林匹克体育中心附近租住了一套两居室的房子，每月租金1400元，对于不超过6000元的月薪，这笔开支不算小。

　　“等到租房子时，才觉得有套房子的重要。”她2000年从温州下辖的洞头县到温州发展，现在一家电子公司做市场营销工作。

　　在老家有房子的曾雪秋到了温州之后，几乎每年都要搬一次家，特别是2003年一年就搬了3次，她觉得自己实在是太累了，开始希望能在市区买套房子。

　　从那时起，她经常去看各种楼盘，但在每平方米六七千元的房价面前，她无法实现自己的计划。

　　“总想着房价会跌的，周围也有人这么估计。”但是这么想的人都错了———在她一天天“房价回落”的期盼里，房价一天天地上涨，到了2005年，已是“天价”。

　　就在这一年，温州房价飙升开始为社会所瞩目。一些高档楼盘如大自然一期、绿洲花园、英豪等楼盘都在一两周内每平方米升了1000元。

　　房价居高不下与土地供不应求有关。温州每年需要的新增住宅在200万平方米左右，但是实际上近几年都不到150万平方米。

　　由于土地投放少，开发商疯狂抢地，土地在拍卖出让时往往能创造高价奇迹。去年温州两块起拍价为77000万元的土地，最后拍得价都超出起拍价约两倍。其中一块仅楼面地价即高达10533元/平方米。

　　温州大学经济学院教授马津龙获得的资料反映，1999年以后，全国房价的平均增幅为4%，而温州超过了15%.

　　在温州，连二手房也炙手可热。浙江省城调队的统计数据显示，二手房价格高于商品房，而且涨幅惊人，2005年前三季度二手房交易平均价格同比猛升32％。

　　到了2005年，曾雪秋觉得连买二手房都没有了希望，她看到了集资建房的消息。

　　“让企业人才买得起房”

　　小区一开始计划叫“人才锦苑”，现在计划叫“卧龙山庄”。

　　2005年8月，曾雪秋看到《温州都市报》上有关集资建房的新闻，刚好也有朋友推荐这种方式，她在交了200元会费之后，正式成为集资建房会员之一。“200元也不多，而且可以随时退出。”

　　集资建房的发起人是温州市市场营销协会秘书长赵智强。

　　“别人可以搞，我们也可以尝试的。”赵智强说，去年2月，他才知道北京、南京有集资建房的事情，这让他想到，协会100多个会员单位中有不少人才就是因为住房问题而流失的。

　　“有家公司的广告部经理就离开了，他们的老板跟我说起这事就惋惜万分。”赵智强说，离开的原因就是因为民营企业不可能给他分房子。

　　“让企业的人才买得起房子，从而留在温州”，这是赵智强发起集资建房的初衷，为此，小区一开始计划叫“人才锦苑”，现在计划叫“卧龙山庄”。

　　这个想法得到会员单位的认可。一开始报名的300多名会员里，有1/3是协会会员单位的职工。

　　后来因为人数不多，又吸收了1/3左右无房者，还有1/3属于居住面积较小，希望改善居住条件者，赵智强属于后者。

　　在同事和合作者眼里，曾举办过不少社会活动的赵智强属于“比较有社会活动能力的人”，这是他能够成为发起人的原因之一。

　　赵智强觉得自己的经历也对搞集资建房有很大帮助。上世纪90年代初期，他在广州、深圳、海南涉足过房地产开发，他自己的评价是“不算成功，但是经历过。”这让他清楚其中的风险预测、成本核算，办事程序以及一些“人为的奥妙”。

　　协会的主体作用

　　没有协会是其他地方集资建房的一个难题。“银行总不能跟我个人签协议吧。”

　　毕竟是第一次，赵智强的担心还是有的，担心会有违反政策的地方，他以市场营销协会的名义给市委、市政府、经贸委等7个部门都写了说明，都没有回音。

　　他决定先把事情做起来，随后，他在媒体上发布了新闻，很快有100多人报名。

　　“如果发展到集资建房的实质阶段，每户的资金都会有几十万，资金安全的问题必须要有保障。”赵智强开始想到与银行合作，在银行开立账户，让银行监管资金，但很多银行都觉得有政策风险而拒绝了他。

　　去年7月，市场营销协会与温州市商业银行金鹰支行签了协议，约定会员的集资资金都存入该银行，保证专款专用。这之后，果然报名的会员又迅速增加到300多人。

　　今年买土地前，他们尊重出让方意见，又与温州市龙湾区农村合作银行浦州支行签订了协议。该行行长吴忠靖11月19说，他们一开始也考虑到程序的合法性，最终出于保护当地资金的安全性，而且也觉得程序没有问题才签下了协议。

　　“他们毕竟有个市场营销协会这样的社团组织，如果面对单个的集资建房者，我们也许就要考虑工作的复杂性了。”吴忠靖说。

　　而这个协会也是其他地方集资建房者所羡慕的。

　　邵角是南京集资建房的发起人，2004年12月在北京的于凌罡之后向南京发出倡议，现有会员三四百人。

　　“我们的资金没有问题，但我们就缺一个像市场营销协会这样的主体。”邵角说，他曾找过很多家银行，但因主体不明确，一到实质性问题上就搁置了。

　　“银行总不能跟我个人签协议吧，同样也难以跟所有的集资者一一签协议。”他想委托房产商帮助开发，面临同样问题，最终无法落实到谈判上。

　　邵角想过成立一个建房合作社，但南京没有部门同意他们挂靠，他想找一些社团组织帮助他，但南京这样的组织很少，也没有合适的，“你总要找沾边的组织，不能找残联吧。”

　　在温州，情况则不一样，由于个体私营经济的发展，当地各类组织很多，目前各类协会有80多家，商会146家。

　　“赵智强秘书长的身份，让我们更有安全感。”参加集资建房的会员张辉影说。而在与外界谈判时，这个身份也给赵智强带来了便利，“他们会更加信任我。”赵智强说。

　　政策“帮了忙”

　　国土资源部的一份文件让开发商更加顾虑利润空间而不敢轻易竞买。“我们的机会来了。”

　　建房难，难在拿土地。赵智强等人先后看了20多块土地，但不是因为面积太大，就是因为价格太高，最后只能放弃。

　　2005年，他们曾参加过两块地的拍卖，后来的结果同样是失败。但在这次失败中，集资建房者们看到了希望。

　　根据规定，经营性土地拍卖必须要有三家以上的单位报名竞拍才可，但这两块地的拍卖到最后都只有市场营销协会委托的开发商一家报名，不得不取消拍卖。

　　为什么没有其他开发商敢来报名拿地？熟悉地产规则的赵智强发现，其中的原因在于，开发商要考虑利润空间，“如果他想获取10%的利润，他可能要留足30%的空间”，因为诸如销售情况、房价下跌等不可知因素还是很多的，而且，开发商还要支付工作人员工资，要花百十万盖个售楼处，要做营销，要打广告。

　　“他们不敢干，我们的机会来了。”赵智强说，因为是会员自己建房，他在房产上追求的是零利润，承担的也就是零风险了。

　　到了今年，国土资源部下发的一份文件让赵智强离成功更近了一步。这份名为《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》的征求意见稿，拟将出让地块上季度同级别普通商品住房均价作为限价标准。如此一来，开发商更加顾虑利润空间而不敢轻易竞买。

　　今年5月，赵智强看中了位于温州市上江路西片14号地块，用地面积15650平方米。

　　在此之前，因为出让价高达每亩700万元，该块土地已经流拍两次。最后，这块地采取了挂牌出让的方式拍卖，即使只有一家报名也可以进入拍卖程序。

　　刚开始报名时有三家，但到10月30日交纳保证金的最后期限，只有会员们集资的1000万元保证金交到了拍卖方手里，至此，他们拿地已无悬念。

　　开发商“代建”模式

　　正元公司是会员们委托的开发商。而在北京，于凌罡提出和房产商合作，被网友们骂为“叛徒”。

　　11月15日，出现在拍卖现场的是一家名叫“瑞安正元房地产开发有限公司”（下简称正元公司）的房地产开发商。他们代表集资建房的会员们，以高于起拍价1万元的价格，取得了这块地。

　　正元公司是会员们委托的开发商。而在北京，于凌罡提出和房产商合作，被网友们骂为“叛徒”。

　　“我们和房产商合作也是无奈的，因为经营性土地是不会卖给个人的，必须要有一个房产公司。”赵智强说，他们一开始想利用社会资金自己成立一家房产公司，但那么做成本太高了。

　　他说，选择合作还有一个原因是，温州人的观念就是“有钱大家赚”，“你看温州制造鞋子，做鞋帮的、鞋底的、鞋扣的，分工都很明确。宁波一个老板到这边一看，发现就和他们不一样，产值差不多，但这边厂子分工很专业，规模小，成本低得多。”

　　根据协议，开发商只是集资建房的“代建”单位，所有费用由会员自己支付，开发商只收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费。“我们就跟正常开发一样，该开发商干的事我们都干，比如请建筑公司、监理公司、小区后期规划等。”正元公司集资建房项目部总经理王鉴辉说。

　　原本考虑的合作方式并非如此。王鉴辉原本也想开发那块土地，与营销协会碰到一起后，双方曾考虑过另一种方案：住宅由会员出钱建、商铺和地下车库由开发商出钱建。

　　经过测算，如果每亩地的地价在415万元之内，地价加上建筑成本，每平方米的造价是6500元左右，但商铺和地下车库的收益在3000万元，如果把收益冲抵到成本中，每平方米的造价在5300元左右。

　　“但房产的不确定因素很多，开发商到底以多少钱的价格给会员，双方都不想冒险。”赵智强说，最后选择了让开发商代建的模式。

　　王鉴辉说，其实按2%收取的管理费不过是两三百万元，“但我希望自己能在建低价房方面起个带头作用。”

　　正元公司今年5月刚刚改制。在接受媒体采访时，王鉴辉曾表示，在这个项目中，公司“获取的是业绩和品牌”。

　　取得信任“别怕麻烦”

　　即使知道买不下地，也要收钱，然后再退，“一收一退之间就能增加信任度”。

　　集资建房，媒体称之为“松散的联盟”，即指由个人组织的信任度不够。

　　“一开始，我们也有怀疑。”集资建房的会员曾雪秋说，通过几件事之后他们逐渐信任起来。

　　去年两次失败的买地前，会员也集资了3000多万元作为土地保证金。一旦买地失败，赵智强马上组织人将钱退给会员。

　　赵智强说，不要想着留着下一次买地时用，不要嫌麻烦，即使知道买不下地，也要收钱，然后再退，“一收一退之间就能增加信任度”。

　　在集资时，他们已经做好了资金安全监管措施，正元公司的王鉴辉说，协议上写得清清楚楚，每动一笔资金，都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才可以。

　　另一个需要让会员吃上定心丸的就是，建筑造价不能被抬高。

　　“会员不必担心我们为了多收管理费而故意抬高造价。”王鉴辉说，建筑成本是建筑单位控制的，而建筑单位现在也要通过招标产生，在投标时就必须报价，经过政府部门审核后就不能再有变更。

　　还有可能抬高的就是地价，也有相应的预防工作：开发商、营销协会与土地所有者温州市龙湾区蒲州街道江前村村委会签订协议，确保在每亩415万元之内拿下土地，如果以低于这样的价格拿下土地，所形成的节省资金，房产公司与会员三七分成。“这样，公司就不可能故意抬高地价了。”王鉴辉说。

　　最后，正元公司拿到的地价每亩不到411万元，他们没提分成的事。

　　“成功还尚早”

　　“现在不能说支持、鼓励，也不能说禁止、反对。今后的相关细节问题，可能还要市里几个主管部门研究。”

　　地是拿到了，但路程充满了坎坷。

　　首先是遭到部分房产商的抵制。一位会员就遭到了算计，有一个房产商约他吃饭，灌醉之后偷去了这位会员所有的参加集资建房的资料，然后拿着集资缴款凭证去告，说市场营销协会还没有拿到土地就办提前预售，是违法行为。

　　公安机关真的到温州市市场营销协会调查。协会作了大量的解释工作，最后出于担心还撤掉了协会内所有的宣传资料。

　　赵智强说，他在工作过程中就接到相关部门领导的电话，让他停下，“他们的口气很硬，我的态度也很严厉，说你们发份文件来，我就停下来。”他知道这是对方的个人行为，并不代表政府态度。

　　他承认，也担心真的会遭遇文件叫停，“不过那样我也好交待一些，否则我不明不白的停了，会被会员们骂死的。”

　　曾雪秋这些会员们，现在最关心的是政府部门对他们建房的态度。

　　昨天上午，温州市国土资源局局长刘允南说，要澄清一个概念是，现在不是这260人拿到了土地，而是他们委托的房产商拿到了土地，房产商拿土地是符合法律程序的。

　　“但现在说合作建房成功还尚早。这里面还有规范运作，以及如何监管的问题。如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”他说。

　　规划局和房管局均对此事抱以谨慎态度。“现在不能说支持、鼓励，也不能说禁止、反对。今后的相关细节问题，可能还要市里几个主管部门研究。”温州市房管局副局长陈胜华说。

　　260个会员眼下最需要做的是在2个月之内筹集1亿元把土地款交上。“万里长征，我们刚开过遵义会议。”赵智强打趣说。

　　■对话

　　是否再建房得看政策定

　　温州集资建房发起人赵智强认为，合作建房是进步而非倒退

　　能否再建房要看政策

　　新京报：房子建成还得半年时间，你的信心如何？

　　赵：只要政府政策允许，应该没有问题，虽然一路走下来比较艰难，但我们已经突破了最难的拿地环节。

　　新京报：政策方面还会有什么担心吗？

　　赵：太多了，比如产权吧，虽然都是自己出钱建的房子，但是以开发商的名字开发的，今后会员要办理房产证怎么办，这些细节的操作也需要进一步明确。

　　新京报：还有什么担心的？

　　赵：我们是集资，最后会不会被认定为预售？如果认定为预售那就不合程序了。预售是要求四证齐全，而且至少要建好一层才可以进行，但我们必须在什么证件都没有的情况下先集资买地。这是没有办法的事情。

　　新京报：每个报名的会员都能选房吗？怎么确定顺序？

　　赵：不是的，我们原来有360多个会员，但这次只有260人能选房。要根据大家报名加入的时间先后和这次交集资款的先后，来确定会员将来选房资格的先后。

　　新京报：那没有取得选房资格的人怎么办？

　　赵：我告诉他们可以替补，可能有些人因为某些原因退出，比如资金不足什么的，后面的人就可以补上去。

　　新京报：要是没有人退出呢？

　　赵：那也没有办法，也许以后还有其他的办法。

　　新京报：你是说你们有可能再建一个项目吗？

　　赵：不一定，这要看政府的政策了。

　　我也没拿到选房资格

　　新京报：那你自己有选房资格吗？

　　赵：没有。

　　新京报：为什么会这样？

　　赵：大家集资非常踊跃，我们就想等一等，但越等人越多，我们向银行发了3次通知，让停止收钱，到11月4号才停止。这期间，因为我们想减少集资人员数量，自己就不好再参加了，我们协会一个副秘书长是发起人之一，他也没有拿到。

　　新京报：你们没拿到房子，又为这件事费了不少劲，你们会获得什么样的报酬？

　　赵：我们也收取包括地价在内总造价3%的管理费，用来请工程师、请律师、以及办公、公关等方面的，如果有赢余，我们12个发起人会从中拿一些利润，这是一开始就向社会公布过的。

　　新京报：管理费的盈余完全归你们12个发起人？

　　赵：如果盈余得多，我们准备成立世界温商联谊会，还准备成立一支温商足球队。

　　新京报：管理费通过什么方式收取呢？

　　赵：我们打算分3次收取，具体的细节还要再讨论。

　　找银行是个卖点

　　新京报：你们对于钱还是比较谨慎的，一开始就找银行一起做。

　　赵：找银行是我们的一个卖点。

　　新京报：是因为别人没有这么做过？

　　赵：是的，我找银行可以让会员放心，我们的钱有监管能保证资金安全，另外我与银行合作，开个新闻发布会，可以扩大影响，与银行合作之后，我们的会员很快从100多人发展到300多人。而且，找银行也可以给我们撑腰，万一资金不够了，可以从银行贷款，这也是有协议的。

　　新京报：你是担心会员们集资不了那么多钱吗？

　　赵：这个问题在温州不是大问题，首先是温州人比较富裕，另外即使会员个人缺钱，从亲戚朋友那里借钱也比别的地方好借，这跟当地个体经济的发展有关，大家经常互相帮忙。还有就是温州的民间借贷发达，他可以从一些机构那里借贷利息高的贷款。

　　新京报：那还要银行撑什么腰？

　　赵：银行的利息低啊，我们是想，如果前期有会员从民间借贷，等半年后，土地的四证办好了，房子开工建设，就可以作抵押从银行贷款，把高利率的民间借款还掉。高调是为获舆论支持新京报：其实你这次召集集资，除了与银行合作之外，你还组织了全国个人集资住房研讨会，好像也是与别人不一样的地方。

　　赵：我这么做有目的的。

　　新京报：什么目的？

　　赵：获得舆论支持。

　　新京报：他们是怎么支持你的？

　　赵：开研讨会会引起社会的关注，我们是11月15日买地的，尽管之前已经觉得拿下没有问题，但不到了手里还是觉得不是自己的，而在此之前，我们也受到了一些人的阻挠，所以我赶紧把各地的集资建房召集人在11月15日这一天召集到温州开个研讨会，而且高调让媒体报道，就是为了获得舆论支持，因为我们是合法的。

　　凭什么不让会员买卖

　　新京报：有人认为合作建房是一种“倒退”，社会发展了就应该规模化生产，不能因为嫌猪肉贵，就自己养猪，你怎么看？

　　赵：合作建房恰恰是市场细分的需求，原来有商品房，后来有经济适用房，但也有人买不起商品房又买不到经济适用房，合作建房满足了他们的需要，这是一种进步。

　　新京报：也有观点认为，商品房本来就是给富人盖的，买不起房子的就不要买，应该租房子。

　　赵：中国的传统观念就是居者有其屋，要给后代留下一点东西，能有办法拥有自己房子的，谁不想有房子呢？

　　新京报：合作建房使穷人住上了房子，是吗？

　　赵：纠正一下你的说法，我们建房的意义不在于让穷人住上了房子，参加建房的人有的也是企业的高级白领，当然，他们也不是富有的人。建房的意义在于我们住上了低价房。

　　新京报：就是说多了一种获得房产的选择。

　　赵：是的。

　　新京报：那会员拿到低价房，今后会允许他们自由买卖吗？

　　赵：他们是否买卖对我们来说不重要，因为我们的主体不是政府，没有像经济适用房那样获得政策的优惠，政府在地价上也没有给予优惠，会员都是自己获得的产权，凭什么不让人家买卖呢。

　　新京报：有没有防范有人会拿集资建房作投资呢？

　　赵：也不好防，不过我们一开始就规定了，每个人只能订一套，如果发现用别人的名字订两套以上的就取消资格。到目前还没有发现。

　　别人做也有可能成功

　　新京报：集资建房的会员是从一开始的散沙组织起来的，沟通成本和时间成本都很高，你怎么将散沙捏成团的？

　　赵：取得他们的信任很重要，再说了，我不认为时间成本高，一年开几次会能叫时间成本高吗，买房子有人一看就是半年一年的，时间不是更多？

　　新京报：建房是个长期的过程，如何监管、保证质量都要考虑，如何规避风险呢？

　　赵：我们委托房地产公司，今后的一切手续都是跟正常的房产开发一样的，有建设、规划等部门监督，可以说市场上其他房产项目能达到什么水平，我们也能达到。

　　新京报：你认为合作建房会给周围的市场带来冲击吗？

　　赵：是一个补充，影响应该不会很大，就算我们不集资建房，这中间有些人可能也买不起周边的房子。

　　新京报：集资建房别的地方没有拿到地，你觉得温州成功的原因在哪里？

　　赵：首先政府没有给我们太多的压力，而且我们有协会这个组织，我们取得了会员的信任，而且温州的民间资金很活跃。

　　新京报：你个人起了多大作用呢？

　　赵：我的经历对我办这件事有些帮助，但也不敢说是起了决定性作用。

　　新京报：你感觉别的地方能成功吗？

　　赵：也有可能啊，我们是走在前面了，但成功是有先后的。当然，别人做可能也有一些不好预测的困难。

　　相关报道见本报今日B05版

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