拍案说法•案例2：不满合同拒绝购房 定金能否退回？

　　核心提示

　　看中房子落下定金之后，如果不买房子，是不是一定要赔钱？市民徐先生在落定之后发觉购房合同的条款需要协商，在与开发商协议不成的情况下，他拒绝买房，开发商依据《认购书》要没收徐先生的定金，徐先生能要回定金吗？

　　案情梗概：

　　徐先生在去年9月看中了海珠区磨碟沙凤浦西路的一处房子，去年9月25日，他与房子的开发商签订了一份《认购书》，认购价为82万元。《认购书》规定，徐先生必须在签署认购书后7天内到开发商所指定的地点交纳首期购房款、税费并签署《商品房买卖合同》。徐先生在签订《认购书》的当天向开发商交付了定金1万元。

　　几天后，徐先生发现即将签的《商品房买卖合同》的一些条款需要修改，于9月29日通过快递向开发商邮寄了一份《关于〈商品房买卖合同〉及其补充条款的修改意见》，并要求开发商在接函后3日内回复，如果无法达成协议，就请开发商在5天内将定金1万元退还。但开发商一直没有回复，也不肯退钱。徐先生遂向法院提起诉讼，要求法院判令开发商退还定金1万元，并支付利息。庭审中，开发商一方认为，徐先生签订《认购书》时，已经阅读并认可了《商品房买卖合同》范本，他不按《认购书》的约定签署《商品房买卖合同》并支付首期房款，已经违约。因此没收定金是应该的。

　　法院认为：根据《认购书》约定，原告必须在签署认购书后7天内交纳首期房款、税费并签署《商品房买卖合同》。但原告在7天之内已致函被告，提出要修改《商品房买卖合同》。后双方因不能达成共识而签不了合同，其责任不能归责于任何一方，故被告应将所收取的1万元定金返还原告。对于被告认为原告已阅读过《商品房买卖合同》范本的意见，法院认为《商品房买卖合同》范本并非《商品房买卖合同》本身，原告有权对《商品房买卖合同》的条款提出修改意见。因此，判决被告返还定金1万元给原告，并支付利息。

　　■律师点评

　　定金作为一种担保方式，在商业发展中保证交易安全上无疑起到较大的作用。目前在社会上对定金的理解，尤其在购买商品房、房产中介代理等领域，都存在各种不同的分岐。本案就属其中之一。

　　其实定金在法律上规定得相对比较清楚，一般情况下不会发生歧义和误解，但本案之所以产生纠纷，关键在于双方对《认购书》的性质以及在内容上约定的不同理解而产生分歧。《认购书》其实也是协议的一种，只不过它有没有当然替代或预先充当后签订合同的性能。在约定不明确时，我比较赞同法官基于合同的目的和当事人利益所作出的解释。因此，合同双方当事人在合同约定中有定金条款的，必须在理解定金的法律含义上更进一步理解定金是作为一种成约还是解约的方式约定的，同时应明确定金是实践合同，没有现实交付定金的不能生效。

　　(观宇/编制)