温州集资建房的拿地之路

　　温州集资建房发起人赵智强。

　　11月21日，一村民路过温州市蒲州街道江前村已被拍卖的地块，该地块将用于个人集资建房。

　　集资建房，温州不是开创者。但在“拿地”这个被认为最难突破的环节上，温州实

现了第一个突破，身份也由集资建房的追随者变成了领跑者。他们的做法和所具备的条件也许别人无法复制，但至少使260个人离“低价住房”的梦想更近了一步。

　　居者有其屋，这个生命力极强的传统主张，一直影响着曾雪秋。

　　一年前，承受不了温州高昂房价的曾雪秋和姐姐一起走进个人集资建房的队伍。

　　11月15日下午，她收获了一分喜悦：她和另外259个集资者委托的开发商，以1．0458亿元的价格拿到温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国各地的集资建房行动中第一个成功拿地者。

　　如果没有意外，5个月之后就可以开工建房，离曾雪秋的希望将会更近一步。

　　为留更多人才

　　尝试集资建房

　　集资建房的发起人是温州市市场营销协会秘书长赵智强。

　　“别人可以搞，我们也可以尝试的。”赵智强说，去年2月，他才知道北京、南京有集资建房的事情，这让他想到，温州市市场营销协会100多个会员单位中有不少人才就是因为住房问题而流失的。

　　“让企业的人才买得起房子，从而留在温州”，这是赵智强发起集资建房的初衷，为此，小区一开始计划叫“人才锦苑”，现在计划叫“卧龙山庄”。

　　这个想法得到会员单位的认可。一开始报名参加的会员里，有1／3是协会会员单位的职工。

　　在同事和合作者眼里，曾举办过不少社会活动的赵智强属于“比较有社会活动能力的人”，这是他能够成为发起人的原因之一。

　　赵智强觉得自己的经历也对搞集资建房有很大帮助。上世纪90年代初期，他在广州、深圳、海南涉足过房地产开发，他自己的评价是“不算成功，但是经历过。”这让他清楚其中的风险预测、成本核算，办事程序以及一些“人为的奥妙”。

　　以协会为主体

　　公对公好办事

　　毕竟是第一次，赵智强的担心还是有的，担心会有违反政策的地方，他以市场营销协会的名义给市委、市政府、经贸委等7个部门写了说明，都没有回音。

　　他决定先把事情做起来，随后，他在媒体上发布了新闻，很快有100多人报名。

　　“如果发展到集资建房的实质阶段，每户的资金都会有几十万，资金安全的问题必须要有保障。”赵智强开始想到与银行合作，在银行开立账户，让银行监管资金，但很多银行都觉得有政策风险而拒绝了他。

　　去年7月，市场营销协会与温州市商业银行金鹰支行签了协议，约定会员的集资资金都存入该银行，保证专款专用。这之后，果然报名的会员迅速增加到300多人。

　　没有协会是其他地方集资建房的一个难题。“银行总不能跟我个人签协议吧。”赵智强说。

　　国家相关政策

　　帮着拿到土地

　　国土资源部的一份文件让开发商更加顾虑利润空间而不敢轻易竞买土地，这让赵智强他们抓到了机会。

　　为什么没有其他开发商敢来报名拿地？熟悉地产规则的赵智强发现，其中的原因在于，开发商要考虑利润空间，“如果他想获取10％的利润，他可能要留足30％的空间”，因为诸如销售情况、房价下跌等不可知因素还是很多的，而且，开发商还要支付工作人员工资，要花百十万元盖个售楼处，要做营销，要打广告。

　　“他们不敢干，我们的机会来了。”赵智强说，因为是会员自己建房，他在房产上追求的是零利润，承担的也就是零风险了。

　　到了今年，国土资源部下发的一份文件让赵智强离成功更近了一步。这份名为《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》的征求意见稿，拟将出让地块上季度同级别普通商品住房均价作为限价标准。如此一来，开发商更加顾虑利润空间而不敢轻易竞买。

　　今年5月，赵智强看中了位于温州市上江路西片14号地块，用地面积15650平方米。

　　在此之前，因为出让价高达每亩700万元，该块土地已经流拍两次。最后，这块地采取了挂牌出让的方式拍卖，即使只有一家报名也可以进入拍卖程序。

　　刚开始报名时有3家，但到10月30日交纳保证金的最后期限，只有会员们集资的1000万元保证金交到了拍卖方手里，至此，他们拿地已无悬念。

　　让开发商代建

　　交2％管理费

　　11月15日，出现在拍卖现场的是一家名叫“瑞安正元房地产开发有限公司”（下简称正元公司）的房地产开发商。他们代表集资建房的会员们，以高于起拍价1万元的价格，取得了这块地。

　　正元公司是会员们委托的开发商。而在北京，于凌罡提出和房产商合作，被网友们骂为“叛徒”。

　　“我们和房产商合作也是无奈的，因为经营性土地是不会卖给个人的，必须要有一个房产公司。”赵智强说，他们一开始想利用社会资金自己成立一家房产公司，但那么做成本太高了。

　　根据协议，开发商只是集资建房的“代建”单位，所有费用由会员自己支付，开发商只收取包括地价和建筑成本总造价2％的管理费。“我们就跟正常开发一样，该开发商干的事我们都干，比如请建筑公司、监理公司、小区后期规划等。”正元公司集资建房项目部总经理王鉴辉说。

　　协会不怕麻烦

　　取得会员信任

　　集资建房，媒体称之为“松散的联盟”，即指由个人组织的信任度不够。

　　“一开始，我们也有怀疑。”集资建房的会员曾雪秋说，通过几件事之后逐渐相互信任起来。

　　去年赵智强他们曾组织了两次买地，会员集资了3000多万元作为土地保证金。但在买地失败后，赵智强马上组织人将钱退给会员。

　　赵智强说，不要想着留着下一次买地时用，不要嫌麻烦，即使知道买不下地，也要收钱，然后再退，“一收一退之间就能增加信任度”。

　　在集资时，他们已经做好了资金安全监管措施，正元公司的王鉴辉说，协议上写得清清楚楚，每动一笔资金，都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才可以。

　　土地虽然拿到

　　建房充满坎坷

　　地是拿到了，但建房的路充满了坎坷。

　　首先是遭到部分房产商的抵制。一位会员就遭到了算计，有一个房产商约他吃饭，灌醉之后偷去了这位会员所有的参加集资建房的资料，然后拿着集资缴款凭证去告，说市场营销协会还没有拿到土地就办提前预售，是违法行为。

　　公安机关真的到温州市市场营销协会调查。协会作了大量的解释工作，最后出于担心还撤掉了协会内所有的宣传资料。

　　赵智强说，他在工作过程中就接到相关部门领导的电话，让他停下，“他们的口气很硬，我的态度也很严厉，说你们发份文件来，我就停下来。”他知道这是对方的个人行为，并不代表政府态度。

　　赵智强承认，也担心真的会遭遇文件叫停，“不过那样我也好交代一些，否则我不明不白地停了，会被会员们骂死的。”

　　曾雪秋这些会员们，现在最关心的是政府部门对他们建房的态度。

　　前些天，温州市国土资源局局长刘允南说，要澄清一个概念是，现在不是这260人拿到了土地，而是他们委托的房产商拿到了土地，房产商拿土地是符合法律程序的。

　　“现在说合作建房成功尚早。这里面还有规范运作，以及如何监管的问题。如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”他说。

　　规划局和房管局均对此事抱以谨慎态度。“现在不能说支持、鼓励，也不能说禁止、反对。今后的相关细节问题，可能还要市里几个主管部门研究。”温州市房管局副局长陈胜华说。

　　260个会员眼下最需要做的是在两个月之内筹集1亿元把土地款交上。“万里长征，我们刚开过遵义会议。”赵智强打趣地说。据《新京报》