揭开房市“暗箱操作”真相

　　说起房地产市场的“庐山真面目”，很少有购房者能搞清楚：这边说房子空置很多，房价必然要降；那边说房子卖得断档，买得晚就吃亏。该马上掏钱还是应该观望，令老百姓不知所措。业内人士认为，造成这种情况是由于我国房地产市场存在“四大不对称”，信息匮乏的购房者在市场上始终处于被动局面。

　　 不对称之一：住房买卖信息虚假引发道德风险

　　如今，开发商利用信息不对称误导购房者已成业内惯常做法。在住房买卖市场中，信息不对称主要表现在购房者对房地产开发商的信息、对楼盘信息了解不充分。

　　经济学家王小广说，由于房地产商品本身就具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等作出客观准确的判断。

　　不对称之二：开发商巨额利润背后成本与房价不对称近期，迫于房地产市场价格不断飙升的压力，市场上有关房地产开发企业应公开房屋建造成本的呼声再度响起。对于迷茫的消费者来说，难以获得房地产开发商投入成本与所得利润的准确数据。而财政部日前披露的去年对全国39家房地产企业会计信息质量的检查结果显示，这个行业隐瞒利润现象相当普遍，企业偷漏税现象也较为严重，则从侧面说明房地产企业为隐瞒其投入与回报不相符的事实而故意弄虚作假。事实上，权威部门对房地产市场调查发现，由土地成本、建筑成本和各种税金构成的房屋建造成本，并非房地产市场高房价和开发商高利润的根本原因。恰恰是一些政策性因素如国家控制土地供应、开发商对市场的垄断和炒作行为，以及消费者信息的匮乏等，无形中助长了市场高利润。针对一些开发商故意制造房子供不应求的假象，借机抬高房价的做法，王小广说，开发商“捂盘”在全国很普遍，有的开发商明明60％的房子还没卖，却说都卖完了。这种信息虚假的背后实际是一种欺诈行为，表现为开发商道德的一种缺失。

　　不对称之三：住房信贷信息不对称加大金融风险今年10月底，北京宣布全线叫停主体结构未封顶楼盘的个人住房按揭贷款。北京市银监局表示，如发现房贷违规问题将严肃处理，银行主要责任人要就地免职。银监会为何突然发力，加强个人住房按揭贷款监管？缘于近期“假按揭”频发。在北京地区，仅9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光，合计涉案金额达2．2亿元。加上之前被称为“假按揭第一案”的森豪公寓骗贷案，北京的假按揭案件已频繁出现。财政部有关负责人指出，“假按揭”频发的背后，是房地产企业与政府、银行之间存在的信息不对称，势必会加大房地产金融风险。事实上，“假按揭”导致的房贷不良率已经上升。央行在10月30日发布的《中国金融稳定报告（2006）》中发出警告，截至2005年末个人消费贷款不良率为2．55％，比上年上升0．75个百分点，其中个人住房贷款占个人消费贷款的90％以上。据不完全统计，目前大多数房地产企业通过各种渠道获得的银行资金，已经占其资产的70％以上。易宪容说，“房地产行业资金链条上的这种现象，极容易产生金融风险。”

　　不对称之四：住房供应结构偏离中低收入者核心如此高昂的房价，无形中将大多数老百姓拒于房地产市场大门之外。北京部分专家学者指出，至少80％的北京民众目前没有能力进入这一市场。而中低价位住房和经济适用房供应量依然不足，这说明我国住房供应结构与市场住房需求存在不对称情况。易宪容指出，一些地方政府倾向于为中高档住宅供给土地，这样可以多得土地出让金，结果使经济适用房政策在推行上难度加大。而市场上销售的商品房绝大多数是任由市场自发调节的以大户型高价房为主，这成为房地产供给失衡的原因之一。易宪容建议，我国应构建以中低收入者为核心的住房保障制度，形成多层次的住房供应结构。确保不足10％的极低收入家庭，享受政府提供的廉租房或公屋；70％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率和税收等政策扶持下，通过住房市场来解决；而另外20％多中高收入者的住房，则完全通过市场解决。（据新华社北京11月22日电）