内部人士揭秘楼市灰色成本：拿地需要进贡

　　本报记者(朱红军) “我经手的商品楼里，很多都带着腐败的味道。”一位房地产开发公司的老总说。

　　此话已被多次验证。2006年2月，国务院首次界定商业贿赂重灾区，前两名——工程建设、土地出让——都和房地产市场密切相连。而北京市副市长刘志华、安徽省副省长何闽旭、天津市检察院检察长李宝金等官员，皆涉嫌与房地产有关的经济问题。另据媒体披露，上

海市房地局土地利用管理处处长朱文锦也涉嫌受贿，已被隔离审查。

　　而在今天，房价已成为压在中国百姓头上的“新三座大山”之首。人们呼吁房价成本公开的同时，一系列问题也被提出：楼市的灰色成本知多少？潜伏于哪些环节？在权利寻租中呈现什么特点？多大程度上决定着房价的飙升？

　　解密两大“弹性空间”

　　海南某房地产公司董事长坦言：“土地出让和容积率确定，是两块最大的‘弹性空间’。”

　　盖房子先要拿地。2003年以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5％，其余是“协议出让”。如此大的空白地带自然成了寻租的沃土——“一块地定价多少，有些时候就是领导手中的一支笔。”这位老总说。他从1992年投入房地产行业，转战深圳、广州、海南三地，自言拿地需要“进贡”。

　　为维护关系以及为再次拿地做准备，开发商不吝代价。这位老总以亲历说明，“如果当官的给我的低价格带来了5000万元利润，我愿意拿出2000万甚至更多。”另一位房地产经纪人也说，“很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何‘ 优惠’就看官员的脸色了。”

　　土地非市场化出让导致的腐败愈演愈烈后，国家规定：土地必须以公开招投标方式出让。但是，这依然存有可供操作的空间。

　　北京合作建房发起人于凌罡说，“项目回扣中间人的经手费一般是1％-1.8％，一个总投资额5亿的项目，经手费可以超过500万。”

　　而“项目经手人”的主要职责，依照北京一房地产公司老总的说法，无外是通过疏通关系，在招标中与地方政府形成默契，以种种限制性条件先期排斥竞争对手。有些时候，符合条件的竞标者，在招标开始时就剩下一两家，输赢早已内定。这笔公关费用，当然由开发商埋单。

　　1980年代末以来，中国违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年要超过100亿元。其中多少被开发商以灰色成本方式返还给手握签字大权的人，不得而知。

　　土地到手后，接下来的是规划设计。一般而言，土地出让之时，容积率等参数已基本设定，但总有开发商希望在这里做文章。容积率的高低直接决定可建的房屋的大小，对开发商而言，哪怕是百分之几的误差，影响的收益将是以数百万甚至千万计。而更改容积率的大权掌握在规划部门手中。

　　某房地产公司的老总形象地说，“我的一块地上是可以建10万平方米房子还是12万平方米房子，都由规划部门手中的容积率确定，如果一平方米是2000块，多1万平方，便是现实的2000万收入，我花多大公关代价也愿意。”

　　随着国家对城市建设规划的日益完善，在容积率上大做文章已比较困难。但开发商在建设完毕后，容积率略微超出一些，小数点上的出入并不容易察觉。“职能部门的监管查处力度也是因人而异，许多时候根本就是因钱而异。”上述老总直言。

　　某些公章染成了灰色

　　一个房地产项目从签定意向、选址试点直至销售，有数十道环节。除了熟知的国土、规划、建设等部门外，还需经过人防、消防、环保、地质勘探、园林、卫生防疫、交通、市政等职能部门的审批或备案。

　　“有公章之处，就有滋生灰色成本的可能。”重庆庆业集团总裁伍继延说。

　　一些开发商认为，单纯为了节省时间，就需要额外给些花费。否则的话，一个部门多花一两天，全部手续就要拖延一两个月。对于多用“抛彩球”的方式筹措资金的开发商而言，销售回笼资金越早，下一桶金淘得就越快。

　　“花费主要针对具体办事人员，少则几千，多则几万。”某地产老总告诉本报记者，虽不是大数字，但从审批到验收，这笔费用往往需要重复支出。因为每个部门里，审批时是一个人，验收时是另一个人，疏通关系的原则是“一个都不能少” 。

　　时间因素外，诸如消防通道、人防设施，有时难免与小区规划冲突。开发商当然希望这些“小节”为自己的小区规划让步，这种让步也需要付出成本。譬如人防设施，许多公司往往将其作为后续的地下车库或地下商业设施来建设，这是违反规定的，但管理部门睁一只眼、闭一只眼也就过去了。

　　这位老总说，在他所处的城市，不少小区都存在规划上的瑕疵，但被处罚的较少——没有其他原因，事前打好招呼了。

　　正式动工建设前，政府各职能部门往往以会议形式，对开发商设计方案进行三堂会审。早几年，灰色成本曾在会议前夕，以信封装现金形式发放。“现在隐蔽了许多，事先的公关工作早在审议会议之前已经悄然运作。”一位开发商说。

　　灰色成本甚至渗透到了房产进入实质销售阶段后。本报记者在盐城采访国内首份官方楼价成本清单时，一浙江开发商无奈地说，其首期销售的楼盘中，近90％房子的销售价格，因为“有人打招呼，被迫让利或折扣”。所以，他不得不在其他楼盘上把亏的钱补回来。

　　2006年5月17日，“国六条”出台，规定套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。但时至今日，许多地方政府相应细则迟迟不出，某种程度上又促成了灰色成本滋生的空间。上海一地产公司副总坦率地说，许多开发商为了规避这个门槛，想方设法赶在规定生效日期前完成规划审批方案，这当然需要在正常程序之外花工夫。

　　如何转嫁给消费者

　　上不了桌面的灰色成本，开发商在后期成本测算中，如何入账？政策允许范围内的管理费用空间相对有限，只能充抵部分招待吃喝费用。依照业内的潜规则，真正的“大头”多从建筑安装成本中虚设。“与建筑商签定合同时，抬高合同标的即可。”上海一开发商坦言。

　　“建安成本”成为灰色成本阳光化的通道的另外一原因是：建筑行业税率较低，抬高标底所产生的税赋相对较少。

　　当然，开发商决不会自己为灰色成本埋单，而是要转嫁给消费者。2005年，安徽省安庆市的一家房产开发公司，在承建

　　灰色成本究竟多大程度上提升了房价？部分专家认为，约4％。

　　“但灰色成本不是房价上涨的决定性因素。”上海社科院房地产研究中心张泓铭教授说。他认为，如果纯粹关注灰色成本对房价的影响，是误入某些人的“陷阱”。政府最迫切应该做的是，遏止楼市里不正常的供需关系，降低开发商的过分投资需求，降低消费者过分的消费需求。

　　接受本报采访的上海一开发商亦坦言，“以目前上海的楼价水平，利润超过100％。其实灰色成本若是摊在房价里，比例并不高。”

　　在反腐专家、