揭开房市“暗箱操作”真相

　　说起房地产市场的“庐山真面目”，很少有购房者能搞清楚：这边说房子空置很多，房价必然要降；那边说房子卖得断档，买得晚就吃亏。该马上掏钱还是应该观望，令老百姓不知所措。

　　业内人士认为，造成这种情况是由于我国房地产市场存在“四大不对称”，信息匮乏的购房者在市场上始终处于被动局面。

　　住房买卖信息虚假引发道德风险

　　如今，开发商利用信息不对称误导购房者已成业内惯常做法。在住房买卖市场中，信息不对称主要表现在购房者对房地产开发商的信息、对楼盘信息了解不充分。

　　“购房时不清楚房子里用的是什么样的钢筋、水泥，不知道是什么样的水电气设备，直到住进去以后，甚至出现问题时才知道上当。”北京南城某小区业主赵伟如此形容购房者的被动局面。

　　经济学家王小广说，由于房地产商品本身就具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等作出客观准确的判断。他指出，目前实行的期房预售制是造成住房买卖信息不对称的主要原因，购买主体结构未封顶的期房，必然会加大购房者与开发商之间的信息不对称。

　　据北京市房地产交易管理网统计，截至9月底，全市期房住宅签约套数与面积分别占到签约总量的89％和86％。在已经贷款买房的购房者中，60％以上是在楼盘封顶之前签订的购房合同。

　　“这无疑表明，期房预售带来的住房买卖信息不对称还将长期影响我国房市，成为导致楼市纠纷的一个重要原因。”中大恒基不动产营销总经理王述说。他指出，越是接近现房，楼盘烂尾或出现不合格情况的可能性越小，购房者面临的风险就越小。

　　开发商巨额利润背后成本与房价不对称

　　近期，迫于房地产市场价格不断飙升的压力，市场上有关房地产开发企业应公开房屋建造成本的呼声再度响起。

　　“如今北京市区房价，动辄喊出万元高价。今年以来，南四环附近的楼盘价格跳跃式上涨，已经接近8000元。真不知这些价格是怎么算出来的，里面水分有多少？”家住城南嘉园小区的高女士如是说。

　　对于迷茫的消费者来说，难以获得房地产开发商投入成本与所得利润的准确数据。而财政部日前披露的去年对全国39家房地产企业会计信息质量的检查结果显示，这个行业隐瞒利润现象相当普遍，企业偷漏税现象也较为严重，则从侧面说明房地产企业为隐瞒其投入与回报不相符的事实而故意弄虚作假。

　　事实上，权威部门对房地产市场调查发现，由土地成本、建筑成本和各种税金构成的房屋建造成本，并非房地产市场高房价和开发商高利润的根本原因。恰恰是一些政策性因素如国家控制土地供应、开发商对市场的垄断和炒作行为，以及消费者信息的匮乏等，无形中助长了市场高利润。

　　中国社科院金融所研究员易宪容说，财富排行榜上的房地产界人士越来越多，所占比例也越来越高，说明房地产业有着特别的途径来聚集社会财富。而这个特别途径就是暴利。“如果购房者掌握真实的成本和供求信息，房地产暴利便可以在很大程度上得到有效遏制。”他说。

　　针对一些开发商故意制造房子供不应求的假象，借机抬高房价的做法，王小广说，开发商“捂盘”在全国很普遍，有的开发商明明60％的房子还没卖，却说都卖完了。这种信息虚假的背后实际是一种欺诈行为，表现为开发商道德的一种缺失。

　　住房信贷信息不对称加大金融风险

　　今年10月底，北京宣布全线叫停主体结构未封顶楼盘的个人住房按揭贷款。北京市银监局表示，如发现房贷违规问题将严肃处理，银行主要责任人要就地免职。

　　财政部发布的对39家房地产企业会计信息质量检查结果也显示，个别房地产企业存在利用“假按揭”、虚构交易办理贴现等手段骗取银行信用的严重问题。

　　财政部有关负责人指出，“假按揭”频发的背后，是房地产企业与政府、银行之间存在的信息不对称，势必会加大房地产金融风险。事实上，“假按揭”导致的房贷不良率已经上升。据不完全统计，目前大多数房地产企业通过各种渠道获得的银行资金，已经占其资产的70％以上。

　　易宪容说，房地产企业的自有资金率很低，往往通过利用“滚动开发”、贷款按揭、房屋预售、租赁、基金、抵押等各种形式，从不同渠道取得资金，使得房地产行业可能产值利润率不高，但是资本利润率却非常高。“房地产行业资金链条上的这种现象，极容易产生金融风险。”

　　住房供应结构偏离中低收入者核心

　　据中大恒基不动产监测，今年10月，北京房市的供应主流是开盘单价每平方米过万元的项目，其次是开盘均价每平方米8000元—1万元的项目，占总供应量的32％。中大恒基一位市场分析师说，高档项目入市比例的增加，与普通住宅市场供不应求，都推动了房价的不断上涨。

　　如此高昂的房价，无形中将大多数老百姓拒于房地产市场大门之外。北京部分专家学者指出，至少80％的北京民众目前没有能力进入这一市场。而中低价位住房和经济适用房供应量依然不足，这说明我国住房供应结构与市场住房需求存在不对称情况。

　　国家统计局最新数字显示，今年前10个月，我国房地产开发投资同比增长24．1％，达到14611亿元。而经济适用房的投资仅增长9．8％，为468亿元，占整个房地产投资的比重仅3．2％。

　　易宪容指出，一些地方政府倾向于为中高档住宅供给土地，这样可以多得土地出让金，结果使经济适用房政策在推行上难度加大。而市场上销售的商品房绝大多数是任由市场自发调节的以大户型高价房为主，这成为房地产供给失衡的原因之一。

　　回看近年来房市调控政策，从“国八条”到“国六条”，再到九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，都有着共同的社会目标———为广大中低收入者提供适用房，缓解社会矛盾，构建和谐社会。

　　易宪容建议，我国应构建以中低收入者为核心的住房保障制度，形成多层次的住房供应结构。确保不足10％的极低收入家庭，享受政府提供的廉租房或公屋；70％的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率和税收等政策扶持下，通过住房市场来解决；而另外20％多中高收入者的住房，则完全通过市场解决。新华社记者 韩 洁（据新华社北京11月22日电）