温州集资建房发起人：没有炒房团介入

　　没有“炒房团”介入

　　本报记者 张平

　　温州人向来以“炒”出名，其中尤以“炒房”为好。

　　他们炒高了上海、杭州、北京等城市的楼价，当然也炒高了温州的楼价。颇有意思的是，正是在“炒房客”的故乡，最近出现个人合作建房案例。而且，它将可能是中国首例成功案例。

　　对于个人合作建房的出现，上海道邦投资咨询公司总经理林荣时的看法是，“这是购房人对中国房地产市场的正常反应。”

　　虽然林荣时深知，中国很多地方的楼价，是温州“炒房团”炒起来的，但信息灵通的他坚持认为，“炒房团”没参与此次合作建房。他对《财经时报》表示，温州已很少有人在炒房。

　　炒房团没有介入

　　“由于国家对房地产调控力度的加大，温州原来炒房的很多资金，已经转入股市，或者银行。”林荣时说。他的另一个理由是，仅260套的合作建房住宅数，根本不符合温州炒房团的“胃口”。“2000~3000套还差不多。”

　　浙商投资团发起人、北京浙江商会副会长陈俊，也向《财经时报》表达类似看法。他掌握的信息是，此次合作建房中，没有任何浙江“炒房团”参与其中。

　　与林荣时的看法不同的是，陈俊表示，原来的“炒住宅楼”的资金，已经大多转向了“商业地产”，因为“温州人向来不喜欢炒股，而是喜欢以实业为主。”

　　温州市营销协会公布的数据是，此次合作建房项目的住房单价，大概在6300元至6500元之间。而该项目周围的房价，二手房都七八千，新房就1万多了。

　　因此，参与个人合作建房的林浩认为，虽然没有炒房团的介入，虽然发起人也曾声明，“炒房者”不能成为会员，但并不能排除，在购房人中存在“炒房”为目的的人。

　　是否存在炒房人

　　据记者了解，为了防止“炒房者”的介入，温州市营销协会一开始就出台规定：每个人只能订一套，用别人的名字订两套以上的，一经发现就取消资格。

　　尽管赵智强对媒体表示，一个人订2套或2套以上的情况，到目前还没有发现。但在已经入会的260人中，是否有“炒房者”存在，或许只有“炒房者”自己才清楚。赵智强是合作建房的发起人，现任温州市营销协会会长。

　　合作建房会员林浩告诉记者，开始的时候(去年)是自由报名的，任何人想参加都可以。他说，“现在名额满了，有些人想参加都不行了，说是只能等下期。”

　　“如果你跟这次合作建房的发起者有‘关系’，就根本没法加入。”另一位参与合作建房的曾力，在接受《财经时报》采访时抱怨说。

　　曾力告诉记者，合作建房的发起者，在发起项目时并没公告。直到接受采访的当日，他还不明白加入的方法，以及相关的组织方案。

　　赵智强并没有隐讳这种“关系”的存在：一开始报名的300多名会员里，有1/3是协会会员单位的职工。但他并没有透露“会员单位职工”在260个最终购买者当中的比例。

　　在接受《财经时报》采访时，北京浙江商会副会长陈俊表示，为了防止“炒房者”进入，应建立较为严格的购买者审核制度。

　　　合作建房七问七答

　　本报记者 郭威

　　质疑一：合作建房者的资金很难保证安全，有可能出现非法集资等情况。

　　提问人：大连房管局叫停个人合作建房政策的制定者之一陈处长回应：赵智强与温州市龙湾区农村合作银行浦州支行签订了协议，将合作建房款全部存进专用帐户，专款专用，并规定每动一笔资金，都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才可以。会员在有拿地意向前，预先将钱打入指定银行，账号和密码自己掌握。在准备缴纳保证金时，所有会员在1~2天内将钱打入房地产开发商账户。与赵智强合作拿地的瑞安正元房地产开发有限公司，原是国有公司，今年5月改制，银行账号清白。

　　质疑二：开发商和温州营销协会总计收取地价和建筑成本总造价5%的管理费，为牟取利益，会人为提高成本。

　　提问人：合作建房会员回应：建筑成本通过招标产生，在投标时必须报价，经过政府部门审核后不能再有变更。而地价在招标前，开发商、营销协会与土地所有者温州市龙湾区蒲州街道江前村村委会签订协议，确保在每亩415万元之内拿下土地。如果以低于这样的价格拿下土地，所形成的节省资金，房产公司与会员三七分成。最终中标地价每亩不到411万元，且开发商没有提成。

　　质疑三：一旦出现灰色成本，“会员同意不同意凑钱，几百人凑钱，有没有人敢要？”

　　提问人：北京师范大学房地产研究中心主任董藩回应：此部分成本从管理费中支出，不向会员收取，亦不需告知会员。

　　质疑四：地产大量问题是后置的，成本后置、风险后置，责任谁来承担？

　　提问人：北京亿城地产总裁鄂俊宇回应：开发商收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费，并签署协议，一旦出现质量问题，承担责任。

　　质疑五：房建好了，怎么分配？你要90平，他要120平，众口难调。

　　提问人：北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲回应：会员事先已有约定，根据报名加入的时间先后和交合作建房款的先后，来确定会员将来选房顺序。合作建房会员预先按面积选择，抽签决定居住楼层。抽到三、四层的会员要给五、六层的会员一定金额的补贴。会员内部也可自行协商调整楼层或房屋。

　　质疑六：温州个人合作建房所委托的那家房地产开发公司，显然并不具备上述条件，却开始收取合作建房户的千万资金并转缴至温州市招投标中心，实质这就是一种变相的商品房买卖行为，与国家法规明显相抵触，温州市的执法职能部门如何能视而不见，不予监管呢？

　　提问人：温州大学某法学教授回应：个人合作建房没有销售环节，不存在预售。温州市房管局副局长陈胜华表示，个人合作建房是新鲜事物，还需要研究。

　　质疑七：温州市场营销协会是社会社团，不具备贷款资格；合作建房者个人按揭贷款也有许多限制，从目前情况看，银行不可能发放贷款；房地产公司出面贷款，也必须基本金充足并且四证齐全。今后，将加大监管力度，如果发现哪家银行违规贷款给个人合作建房，将严惩不贷。

　　提问人：银监会温州监管分局负责人回应：会员分3~4次缴清集资款。此次拿地缴纳的1000万元保证金，即会员缴纳的第一笔款项，如选择建筑房屋面积90平方米的缴8万元，选择120平方米的交12万元。拿地成功后，在房屋建设之前某个时间内，会员缴纳第二笔款项，金额不等。

　　根据协议，房地产公司四证齐全后，开户银行会帮助会员办理最高七成的公积金贷款或商业贷款。

　　在美国个人建房很简单

　　高山

　　在西雅图作会计师的PETER·薛，年收入有12万美元左右，但最后还是决定自己盖房子住。

　　“自助建房，不仅可以根据自己的喜好来设计房子，还可以选用品质好的建筑材料来装修，避免了千篇一律的开发商的房子。”但让PETER作出这个决定的主要原因，还是因为这个城市的平均房价在最近三年上涨30%。

　　PETER的一位朋友向他介绍说：自己盖房子可以节约30%的费用。如今在西雅图近郊的一套三居室的房子，价格都超过了30万美元，自己建房可以省下10万美元以上。

　　于是，PETER开始忙上了。他先在近郊的湖边买了一块地。在美国，买地非常方便，途径也非常多，因为土地有的是私人的，有的是国家的，只要买卖双方同意交易就可以了。像PETER这样的个人建房，一般都是从私人手里买地。

　　买到地后，PETER先到市政府规划部门办理各种手续，包括规划要点等等。而政府部门只要手续齐全，就一路绿灯。然后，PETER请来专业建筑师为自己量身设计，并将设计好的建筑图纸送政府相关部门报批。在取得政府批准后，就可以动手盖了。PETER请来了专业的建筑管理公司负责打理一切。

　　建房的地下基础工程和中国没有太大的差别，用水泥、钢筋建造。

　　上面的部分却都是现成的材料，大卡车运来后工人像搭积木一样把材料“组装”起来就行。建房使用的砖很少，主要材料是加工好的木料和一些复合板材，门窗也是工厂早就生产好的，屋顶上的“瓦”，也非我们所经常见的瓦，而是一种新型复合材料。

　　这些材料运输和安装都很方便，可省去不少人工。在美国，请一个人工干一小时的活起码需要花八美元，一天工作八小时就需要付六十多美元。所以他们建房一般都采取“短平快”的方式，工人之少、速度之快是中国建房无法相比的。比如这次Peter从拿地到入住， 还不到四个月。

　　建筑工人使用的工具也都比较先进，没有什么重活。按照施工图纸拼拼装装，一般人经过短期见习都能够胜任。工程的质量抓得很紧，各个环节一丝不苟。如果房主住进去后发现质量问题，一年内可让他们返工。

　　美国人建房很注意文明施工，建筑工地上基本没有什么噪音。如果噪音大，周围的人打电话报警后，处罚是十分严厉的。而且建筑工地的材料都堆放得很整齐，包装箱等杂物工人也都会及时清理，不污染环境。

　　PETER对《财经时报》说，自己建房子，除了省钱外，还可以保证质量，特别是可以根据自己的喜好来设计和装修房子。PETER甚至亲自跑建筑材料市场选购自己喜欢的建筑材料。

　　目前，随着房价的走高和建房手段的越来越简单。越来越多的美国人开始自己建房，他们有的是自己建独立的别墅。有的是个人合作建房——这种情况一般发生在大城市的年轻人，他们往往止步于高昂的房价，于是几个人一起集资买块地建房，多余的房子还可以出租。

　　25岁的技术员DAVID，就与27岁的哥哥在佛罗里达州合建了一栋5个房间的住宅。他们把多余的房间出租，希望五年后能把房子卖掉，然后各自买各的房子(美国对个人拥有多套住房，基本没有限制)。

　　还有一些人集资共同购买旧的公寓大楼并进行翻新改建。但一般也就十几个人。像中国那样上百人集资、买地从头盖新楼的事情，至少本人在美国期间还没听说过。

　　另外中国国内媒体说。在欧美发达国家，个人建房的比例达到了30~40%左右，而据笔者观察，在美国这个比例应该在10%左右。

　　温州模式：特例还是星火

　　本报记者 郭威

　　温州个人合作建房的初战告捷，到底是一个什么样的标志？是不可复制的特例，还是可以燎原的星星之火？

　　榜样的力量是无穷的，尤其是成功的榜样。

　　与同为“举旗者”的于凌罡反复强调“反暴利并不是合作盖楼的惟一宗旨”不同，赵智强明确表示并承诺，个人合作建房要比市场价低30%左右。

　　“正是这个差价滋生了个人合作建房的市场空间。”赵智强信心满怀。而根据《财经时报》调查，在欧美发达国家，个人建房成本和市场价的普遍差距，也刚好就在30%这个水平上。

　　看来赵绝不是一时冲动，也绝非轻率之举。

　　市场有需求操作有办法

　　在赵智强看来，当今的中国房地产市场格局，基本由经济适用房和商品房两个层次组成，且两个层次相距甚远。个人合作建房正是处于这两个层次之间，如果能推广开来，必然会迫使开发商降低利润空间。

　　此言非虚。他所发起的合作建房联盟，拍得的土地楼面地价约为4100元/平方米，加上土建、税费等各种成本，然后抵冲底商和部分车库的销售利润，预计建成后房屋成本价为5300元/平方米左右。而同类地段新房的最高售价已经达到11000/平方米左右。这个差价，已经超过了当初的承诺。

　　“除了拿地，还有很多复杂的问题，一栋房子从规划到完工要盖100多个章。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩，并不赞同赵智强的观点——“拿到了地块，就等于完成整个项目70%~80%的工作量”。

　　这一观点和许多开发商不谋而合。“地有了，规划批不下来，等个三五年，这个成本谁承担？”北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲认为，在和政府打交道方面，赵智强们显然经验不足。

　　但赵的回答是，“我们都有考虑”。作为全国十大营销人之一，赵智强在商界摸爬滚打多年，对房地产市场亦不陌生，深谙市场潜规则。他甚至已经把可能的“灰色成本”计入其中。“温州市场营销协会，将会收取包括聘请律师、工程师费用在内的3%管理费”。“这里面也包括公关的费用”。

　　赵智强还坦承自己会从中盈利。“管理费如果有赢余，我们12个发起人会从中拿一些利润。这是一开始就向社会公布过的，也是项目的参与者都认可的。”

　　对百姓有利政府就该支持

　　“首先政府没有给我们太多的压力。”赵智强把温州模式成功的主要原因归结为政府的支持。温州市发改委的一位负责人就此公开表态：“凡是有利于老百姓的事，我们就会支持。”

　　在个人合作建房的这个政策真空地带中，地方政府的态度会起到至关重要的中用。

　　2005年，大连的个人合作建房行动之所以胎死腹中，就源于该市房管局的一份文件(《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》)。该文件认为，合作建房的主体“未经房地产主管部门批准，因此不合法”。“叫停是为老百姓好。”

　　这一态度得到了很多开发商的支持。

　　在温州项目“破冰”之后，甚至也有开发商明确表示，国家原则上不应该鼓励个人合作建房。他的理由是，“如果真成了风潮，全国人都要自己盖房，岂不是乱了套？”

　　即使在温州，个人合作建房其实也并非没有阻碍。此前有媒体报道，温州某地产商，曾宴请并灌醉了一个参与项目的成员，“借”走有关材料，并向有关部门举报“非法集资”。

　　所以赵智强认为，与这一大环境相比，即使是温州市政府最初的“不支持也不反对”，也显得“颇为难得”。“没人压你，剩下的看你的本事和运气。”他承认“运气帮了很大忙”。

　　“温州的成功只是一个个例，以此作为一种模式，还为时尚早。”

　　正因为如此，温州的“个案”出现以后，多数房地产商们都采取了“看热闹”的态度：“即使赵智强成功了，也成不了气候。”接受《财经时报》采访的多位北京地产商，几乎是异口同声，“至少在北京基本不可能，你让于凌罡去凑几个亿看看？”

　　开始出现有利因素

　　不久前，国土资源部下发了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》(征求意见稿)。根据该办法，开发商拍地前必须先承诺，房价不高于拟出让地块同级别普通住房上季度的平均售价，且90平方米以下户型占地面积要达到拟出让地块总面积九成以上。

　　个人合作建房者认为，这一“双限”政策，显然会对他们拿地有巨大帮助，因为从拿地的根本目的上来说，个人合作建房比开发商更容易做到“双限”。

　　实际上，温州成功的一个因素，就是因为这一“双限”压低了地产商的利润空间，让他们没了胃口。

　　实际上，个人合作建房似乎也更合乎“国际潮流”：目前全世界已有80多个国家，建立了十多万个合作建房组织，这样的组织在某些国家甚至成为住房建设、销售和管理的主要形式。在许多国家——例如德国、瑞典、日本等国，个人合作建房作为中低收入人群解决住房问题的一种方式，会得到政府在土地、资金及政策等方面的扶持。

　　以德国为例，合作社建造的住宅已经占到德国新建住宅总数的30.9%。

　　北京个人合作建房倡导者之一孟宪生认为：“温州的成功现实，说明个人合作建房仍有生命力，它将成为中国个人合作建房的一个操作样本。”他说，至少在目前，个人合作建房者与地产商相比还处于弱势，所以就更应该有个“公平的环境”。

　　11月24日(星期五)下午5点，当《财经时报》就此致电建设部时，住房政策研究中心房地产处处长文林峰表示“不便发表看法”。随后以“正在开会”为由，拒绝了本报的约访。

　　(来源：财经时报)

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