地产商冷眼观潮

　　地产商冷眼观潮

　　本报记者 胡劲华实习记者 吴雅卿

　　大概是一年半以前，房产大鳄潘石屹在自己主持的节目上，几句话就把合作建房的可能性说成了零。当时，合作建房先锋于凌罡就坐在嘉宾席上。

　　但是，上周温州合作建房者拿到地后，潘石屹却没有发表星点的声音。

　　11月23日，《财经时报》试图联系潘石屹，以及另一位房产“大鳄”任志强。不知是否巧合，两位大佬的秘书都向记者表示：老板正在外地出差，暂时不便发表看法。

　　而之后接受采访的京城地产商，却有的直言不看好温州的尝试，有的则在“容许尝试、给予祝愿”的同时，又泼了些许的冷水。

　　　很难成为主流

　　“在特定的时间、特定的地点、特定的客户群，个别成功的案例有可能会出现，但绝不会成为地产开发的主流。”这是范小冲向《财经时报》表达的结论。范是北京阳光100置业集团的副总经理。

　　同时，范小冲提醒个人合作建房者，在资源配置效率方面，专业地产商做得最好。个人集资盖房的成本，“并没有他们想象中那么乐观”。

　　在接到记者电话时，鄂俊宇正开着车。这位北京亿城地产公司总裁的看法是，个人合作建房“可以探索”。但他同时也认为，这种模式存在不少风险。

　　鄂俊宇对《财经时报》说，许多地产问题都是后置的，比如成本后置、风险后置，“问题出现后，你用什么机制和方法去解决，集资者是否认同这种解决方法。如果最后交不了房，责任由谁来承担？”

　　另外，地产需要多方面的专业资源与社会资源。但由于专业信息不对称，集资者的理解会有偏差，或者过于简单化，认为拿个地就能盖个楼。“专业信息不对称，会造成后面的困难意识不到。”

　　鄂俊宇告诉记者，房产项目从预算到结算，整个过程都难以控制。比如，刚开始的预算是，成本5000元每平米，但最后盖成每平米6000元。“出现这个问题怎么办？”

　　鄂俊宇表示，温州的个案可能会成功，但不会呈规模性发展趋势，“自己DIY(自助)没那么简单，这种模式可以尝试，但北京很难这么做，因为各方面差异很大。”

　　应该进行反思

　　范小冲也注意到了这种差异。

　　“温州比较特殊。当地的资本很雄厚，而温州人又喜欢抱团。拿地就要一个多亿，盖楼还需要2倍的钱。但其他地方的集资者，能拿出这么多钱去拍土地盖楼么？”

　　在接受本报采访时，有的地产商甚至表示，所谓的温州模式，不过是“变种的团购”或“项目代建”，“偏离了最初合作建房的本意，甚至不排除投资或投机的行为”。

　　对于合作建房者先筹集一笔钱，然后委托开发商操办的做法，范小冲认为，这实际上是变相的团购，而非传统意义上的合作建房。“另外，受委托的开发商会否尽责都是问题。”

　　来自浙江的地产商范建伟认为，将集资钱交给开发商，仅仅是项目代建而已。“这是一种短期行为。对政府不是什么好事情，有税收方面的风险”。

　　范是金都房产集团北京金都杭城项目副总经理。他提出的建议是，政府对此应该谨慎对待，要有节制地控制土地、资金等的流量。“如果一窝蜂上的话，不排除产生烂尾楼。”

　　对于个人合作建房现象，范小冲向《财经时报》表示，地产商应该进行反思。“降低成本、保证品质，把楼有保障地盖起来，是地产商能生存发展的必要条件。”

　　这位地产商表示，如果开发商盖的楼房，比集资盖的品质还差还贵，那只能说明开发商不合格。他认为，未来真正的房地产市场，需要靠专业化、集约化的企业提供。

　　“民进商退”不是市场倒退

　　陈宇峰

　　说温州人不懂市场规律，估计全国人都会笑。可当有些学者笑话温州人率先启动的个人合作建房违反了市场规律，却让人觉得似乎真有些道理——以个人自助建房替代地产商建房，违反了社会分工的经济规律。

　　社会分工，是无论马克思主义的政治经济学，还是西方主流经济学理论都承认的基本理论：随着社会和经济的发展，社会分工必然逐渐深化，并因此产生了很多专门的行业。这些行业对专门的技术管理人才和操作员工的专业化要求越来越高也越来越细，使得普通老百姓越来越无法简单地进入这些行业，这就是所谓的“专业壁垒”问题。

　　按照这种理论，大家合在一起盖房子的想法，似乎就如同小孩“过家家”一样天真。

　　不过，如果被称为“中国的犹太人”的温州人因此被嘲笑“违反市场规律”，一起被陪绑的至少还有世界“经济动物”日本人。

　　就笔者在日本东京访学时的见闻，至少在个人住宅市场上，实在无法找到多少能够印证上述“技术壁垒”乃至“规模效益”的专业景象：东京基本没有什么高楼住宅，大多是由个人独资或者集资搭建的两、三层小楼房，横七竖八，琳琅满目。但是，他们的确就是用这种房地产的市场理念，构建了这个容纳了一千二百万人口、世界上最为繁华的大都市之一。

　　记得刚到日本的时候，有不少日本学者向我询问北京的房价，每次当我略带尴尬而又“自豪”地说出真实情况后，他们都会做出一个相当夸张的惊愕状：为何在中国的低物价水平会产生如此高的房价呢？

　　通常我会告诉他们，如果放在一个不完全的房地产市场考察，它经常不是一个纯粹的成本价格问题。成本根本不是问题，再低的成本也可以有虚高的价格，金融危机时代的日本也有类似的问题。但关键还是如何消除这些市场的噪音。

　　很显然，中国目前的房地产市场在这方面尝试太少，竞争市场的自动恢复能力很差，重要的力量还是来自于中央政府的宏观调控政策。但效果不佳已被多次验证。如此不如敞开大路，引入更多的市场潜在者进入市场竞争。允许个人合作建房的进入正表明了这一积极的信号。

　　如果坚信市场，我们就完全没有必要担心这里的市场风险、工程质量以及成本问题。因为市场投资决策之前他们都已经认真考察过，市场的结果会告诉他最好的市场行为。当然，如果成功了，他们将从中谋得利益；但如果失败了，他们也必然需要承担其中的一切损失。这就是一个成熟房地产市场的基本规则，也是漫游在市场之中的草根企业家的活力所在。何况，我们也没有必要担心这些草根企业家，对复杂经济市场的理解和适应能力。

　　如果我们真的担心房地产市场会出现倒退，那么我们需要担心的不是这些竞争者的进入，而是那些房地产巨鳄垄断得太多，造成国内既没有其他人能造房子，也没有多少人能买得起他们造的房子。

　　(作者为日本早稻田大学21COE-GLOPE研究中心国际研究员，浙江工商大学经济学院副教授)

　　(来源：财经时报)

[上一页]　[1]　[2]　[3]　[4]　[5]