温州集资建房发起人欲建全国联盟 担心政府态度(6)

　　合作建房先驱行动

　　2003年12月1日，北京IT从业者于凌罡率先在网上发布合作建房倡议书。此后，全国个人合作建房者风起云涌，但都以失败告终。直至11月15号，温州个人合作建房者成功拿地，个人合作建房方曙光初现。

　　北京：首次尝试 代表人物：于凌罡

　　北京模式又称蓝城模式，首倡者于凌罡。

　　2003年12月18日，于凌罡的合作建房计划开始接受报名。几年间，先后竞拍芍药居、工体4号、朝阳区大屯等地块，均被开发商以高价逼退。

　　2005年3月，屡经挫折的于凌罡改变初衷，联姻万通，被会员骂作“叛徒”，颇受质疑。后因万通要价过高，会员激烈反对，合作黯然终止。

　　现在，于凌罡又重整旗鼓，召集会员200余人，准备竞拍1.94万平米的花园路25号地块。

　　深圳：瞄准烂尾楼代表人物：林立人林立人是一家企业负责人，其倡导个人合作建房的初衷是解决员工住房困难。

　　为规避拿地和房地产开发风险，林立人更钟情于烂尾楼改造。

　　2004年12月至今年7月，林立人两次竞拍中南大厦，一次竞拍蔡屋围一处烂尾楼，均因价格过高而止拍。温州模式成功后，深圳个人住房合作者热情高涨，现有会员300余人。

　　大连：被政府叫停代表人物：房先生2005年1月20日，自称“房先生”的大连市民在报纸上刊登广告拟在大连建第一家住房合作社，短短3个月内集资建房款数千万元。

　　正在“房先生”谋求民间社团和住房合作社资质之际，2005年4月25日，大连市房管局下文叫停，并要求“房先生”立即返还已形成的数千万元建房存款。

　　山东：政策扶持2005年，山东省国土资源厅下发《关于加强住房建设用地管理的通知》，规定山东省将优先供应住房建设项目用地，个人合作建房也可竞买用地。集资、合作建房，必须符合经济适用房政策，并统一纳入经济适用住房供地计划。

　　温州：成功在望代表人物：赵智强2006年11月15日，由他发起的“温州合作建房联盟”，所委托的开发商，以1.0458亿元的价格，拿到了温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的“先驱”。按照他们的计划，5个月之后，合作建房小区——“卧龙山庄”就可以开工建设。其个人合作建房的房价，将比周边地区的房价低30%。

　　于凌罡：我们这次有八成把握

　　1月22日晚，朝阳区华严北里15号楼1204——北京个人合作建房机构“蓝城”的所在地，再次热闹了起来。

　　“蓝城”的创始人于凌罡及其合作者们，再次召开项目咨询会，对新锁定的海淀区花园路25号居住用地项目(以下简称“25号地块”)进行商讨。参加者络绎不绝，从20多岁青年男女，到七旬老人，职业各异。50多平米的两居室，前前后后硬是挤了80多人——这让不得不扯着嗓子讲话的于凌罡疲惫不堪。

　　从最开始的东四十条1号宗地，到去年7月芍药居甲2号地块，再到今年1月的工体4号地，一次次拿地无果而终，几乎让于凌罡和他的“蓝城”淡出舆论视线。

　　这次不一样，也许是受到了温州消息的鼓舞，于凌罡说，他们有八成把握。

　　八成希望

　　根据北京市土地储备中心公布的信息，即将入市的25号地块，8088 平方米的建设用地面积，地上住宅规划建筑面积为19400平米，地下配套面积约4850平米，其中1940平米为独立商业，将以招标方式出让。

　　按照于凌罡的合作盖楼计划，将在该地块建设住宅300套，其中13580平米为90平米以下小户型(根据90平米以下小户型占70%的政策)，并建设地下停车位200个。项目的首批合作者将按5500元每平米，次批合作者按6500元每平米取得住宅。

　　他提供给合作建房者选择的户型，有40平米独居、60平米一居、80平米两居、100平米板楼两居和120平米板楼3居五种户型。

　　“现在25号地块的报名情况很好，只要凑够2000万元，我们就有八成以上的把握成功。”这一次于凌罡信心十足。此前，主要因为楼面地价在总成本中所占比例过高，资金的缺口过大，导致合作建房者们数次拿地失败。

　　不过，一周前温州合作建房的拿地成功，使大家受到了鼓舞。

　　坐等人来

　　“温州拿地的成功，是具有里程碑意义的事情。”于凌罡说。他觉得温州的环境比北京好，民间资金活跃，彼此之间有很强的信任，最重要的是，适合合作建房的地块项目相对多一些。“在北京，政府推出这样的地块太少了，估计一年也就一块。”

　　在他看来，此次花园路25号地块，地块面积不大，“油水就不大”，不适合商业开发，对他们则是“难得的机会”。

　　之前，通过网络、电话报名参加该地块合作建房的人数，已有160多人，在咨询会现场，又有47人登记加入。“蓝城”的统计结果是，100平米和120平米的户型已经暂停登记，目前仍在接受登记的，只剩80、60和40平米的中小户型。

　　现在，合作者们按登记的面积，需要在指定银行(中信银行朝阳支行)，以每平米2000元的价格，存入个人存款，存款验资的时间为2周。于说，在该地块正式入市之前，需要存满2000万元以上资金，才有前去竞争土地的资格。根据他以往的经验，土地竞买一般要交纳上千万元的保证金。

　　温州之鉴

　　在有足够意向合作者登记之后，“蓝城”将索取项目招标文件，分析、评估和制作成本清单，并与银行和信托洽商制定合同。

　　于说，进入投标阶段，将会由一家具有开发经验的机构和“蓝城”联合投标，“以确保能取得较高的评标分数”。在他看来，由于承诺很低的最高销售价格，所以完全可以在评标中获得“显著的优势”。

　　而如果竞买地块成功，合作建房将采用信托制，请中信信托用1000万元资金注册项目公司，向政府支付地价款，并在20日内，结清地价款。同时，“蓝城”将请国金管理公司负责项目设计和施工招标，并负责控制项目的进度、品质和预算。

　　实际上，“蓝城”现在采取的这些策略，大多数已在温州被证明是“行之有效”的。

　　“如果买地成功，预计将在明年立夏开工，争取明年年底封顶，2008年10月1日之前交房。”这大概是自2003年12月1日正式提出合作建房以来，于凌罡最兴奋的一次。(财经时报 杨纯)