个人合作建房跃出水面温州突围“地”一步

　　 核心提示

　　一则消息让全国购房人为之兴奋———温州人新近率先突破了个人合作建房的最大瓶颈，顺利拿到了土地。

　　集资建房，温州不是始作俑者。但在“拿地”这个被认为最难突破的环节上，温州实现了第一个突破，身份也由集资建房的追随者变成了领跑者。温州的突破给人们许多期待：个人合作建房由于土地和融资等实际困难，国内还没有成功的先例。温州人的成功拿地，一跃站在了国内个人合作建房的最前沿，民间力量对抗房地产商“高价暴利”的“革命”有望实现。

　　乐观之余，人们也不禁担忧，个人合作建房无疑将面对房地产商的集体“围攻”，还要抵御政策变动和市场变化带来的风险。处于风口浪尖的温州个人合作建房能走到最后吗？

　　最新动态

　　三大当家明日会面

　　赵智强温州市个人合作建房项目发起人

　　林立人深圳个人合作建房发起人

　　孟宪生全国个人合作建房第一人于凌罡当初的合作伙伴，现在是北京市仁和律师事务所的合伙人

　　2006年11月15日，在温州召开的第二届全国个人合作建房研讨会传出消息，全国个人合作建房联盟将成立，这是一个类似协会的组织。由北京、广州、温州、深圳、武汉、贵阳等7个发起城市选出的联盟筹备组领导层也已经产生。筹备组组长赵智强、新闻发言人林立人、法律顾问孟宪生。目前，联盟成员已经发展到12家。

　　11月28日，赵智强、孟宪生、林立人三位联盟筹备组的高层将在北京会面，商谈联盟成立的具体事项。不过，距离全国个人合作建房联盟的正式成立，似乎还需要等待一段时间。

　　突围意义

　　向房地产商宣战

　　有专家指出，温州合作建房“突围”向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬的既得利益格局。温州的“突围”还向房地产商发出了“宣战书”。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，从经济学角度来看，“个人合作建房”显然是一条违背市场专业化分工的倒退之路。如果楼市能走上健康发展之路，房价理性回归，个人集资合作建房也就大可不必了。

　　突围战略

　　审时度势房价居高不下购房有心无力

　　迅速蹿升的温州房价，也让个人集资建房有了一定的需求，“温州的平均房价目前已经高达每平方米9000元~10000元，排在全国前列，普通老百姓根本无法承受，低价房自然会受到他们的欢迎。”

　　2004年，温州快速攀升的房价使得人才纷纷外流，出现了“人才荒”。同时，在北京、南京等地出现的个人集资建房热潮给了赵智强一个启发：个人集资建房可提供比市场价低30％左右的住房，如果这些住房能够提供给那些会员单位里买不起房的员工，他们就会安心地工作。

　　2005年2月28日，赵智强向市政府提交了一份报告，表示该协会愿意牵头开展个人合作建房。半个月后，政府各部门都没有表示反对。“非禁即入”，赵智强向会员单位公布了自己的计划，很快得到强烈响应，最后300多人报名参加，分别为该协会单位的员工、郊县来市区生活工作的人及市区住房困难户。

　　巧借东风宏观调控大背景地价可谈好商量

　　“成功‘拿地’有点运气的成分。”赵智强说，2005年他们曾寻找过几个地块，但都因地价过高等原因而放弃。这次拿地成功，一方面是因为地块面积偏小，开发商获利空间不大；另一方面是开发商面临宏观调控的压力。最终，他们以每亩400万元左右的价格将其拿下。

　　“而政府有关部门的‘无为而治’，给了温州市个人集资建房很大的‘想象空间’。”赵智强同时表示，项目前期运作没有受到温州当地政府不必要的干涉。尽管后期政府有过介入调查，但那是由于一些竞争房地产开发商的打压。

　　赵智强告诉记者，该地块占地30亩，总建筑面积约2万平方米，规划建成260套住房。据测算，这一地块均价为每平方米4100元，预计建成后房屋成本价为每平方米5300元，远低于周边楼盘每平方米10000元左右的市场价。

　　借壳上市

　　自己单干变数太大开发商代建更省心

　　11月15日，出现在土地拍卖现场的是一家名叫“瑞安正元房地产开发有限公司”（下简称正元公司）的房地产开发商。正元公司是会员们委托的开发商，他们代表集资建房的会员们，以高于起拍价1万元的价格，取得了这块地。

　　“我们和房产商合作也是无奈的，因为经营性土地是不会卖给个人的，必须要有一个房产公司。”赵智强说，他们一开始想利用社会资金自己成立一家房产公司，但那么做成本太高了。

　　根据协议，开发商只是集资建房的“代建”单位，所有费用由会员自己支付，开发商只收取包括地价和建筑成本总造价2％的管理费。“我们就跟正常开发一样，该开发商干的事我们都干，比如请建筑公司、监理公司、小区后期规划等。”正元公司集资建房项目部总经理王鉴辉说。

　　“房产的不确定因素很多，开发商到底以多少钱的价格给会员，双方都不想冒险。”赵智强说，最后选择了让开发商代建的模式。

　　王鉴辉说，其实按2％收取的管理费不过是两三百万元，“但我希望自己能在建低价房方面起个带头作用。”

　　正元公司今年5月刚刚改制。在接受媒体采访时，王鉴辉曾表示，在这个项目中，公司“获取的是业绩和品牌”。

　　师出有名建立合法协会形成建房主体

　　没有协会是其他地方集资建房的一个难题。“银行总不能跟我个人签协议吧。”

　　毕竟是第一次，赵智强的担心还是有的，担心会有违反政策的地方，他以市场营销协会的名义给市委、市政府、经贸委等7个部门都写了说明，都没有回音。

　　“如果发展到集资建房的实质阶段，每户的资金都会有几十万，资金安全的问题必须要有保障。”赵智强开始想到与银行合作，在银行开立账户，让银行监管资金，但很多银行都觉得有政策风险而拒绝了他。

　　去年7月，市场营销协会与温州市商业银行金鹰支行签了协议，约定会员的集资资金都存入该银行，保证专款专用。这之后，果然报名的会员又迅速增加到300多人。

　　今年买土地前，他们尊重出让方意见，又与温州市龙湾区农村合作银行浦州支行签订了协议。该行行长吴忠靖11月19日说，他们一开始也考虑到程序的合法性，最终出于保护当地资金的安全性，而且也觉得程序没有问题才签下了协议。

　　“他们毕竟有个市场营销协会这样的社团组织，如果面对单个的集资建房者，我们也许就要考虑工作的复杂性了。”吴忠靖说。

　　主体新闻 温州首开全国先河

　　11月15日，温州市个人合作建房项目发起人赵智强在温州宣布，该项目委托的开发商以1．0458亿元的价格取得了温州市龙湾区蒲州街道“江前三产安置地块”的开发权。温州的成功“拿地”，意味着合作建房进入了实质性的操作阶段。

　　2004年初，温州合作建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强向外界抛出了以市场营销协会牵头开展个人合作建房的计划，得到了众多人响应。“报名者很快超过了限额，不得不加以限制，最后360多人登记住房需求400多套。”赵智强说。开发成本不足周边一半

　　据赵智强介绍，该住宅地块占地30亩，项目开发将按政府规划进行，总建筑面积约2万平方米。根据地价估算，楼面价约4100元/平方米；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米的成本在6300元~6500元；再减去一二层商铺、车库出售收益，预计建成后房屋成本价在5300元/平方米左右，比目前周边楼盘11000元/平方米的市场价低5000多元。“从开发成本预算清单可以看出，该项目土地出让金占开发成本70％以上，开发成本价则不到周边商品房市价的一半。”赵说。他透露，该项目能规划成60、90、120平方米3个类型共260套住房。建成后，将按会员注资的先后，在户型、面积、楼层相同的住房中进行抽签。提振全国合作建房士气

　　据赵智强透露，目前温州个人集资建房会员已有400人，“要是这个项目成功，今后还将启动第2个项目。”日前共有来自北京、广州、沈阳、武汉等地的7位个人集资建房牵头人到温州参加“第二届全国个人合作建房研究会”。深圳个人合作建房牵头人林立人表示，温州的成功拿地，对全国“合作建房”将起到鼓舞士气和借鉴作用。沈阳集资建房牵头人连巨生认为，国外个人集资建房较普遍，是解决中低收入群体住房的重要力量；而在我国，个人集资建房还处于在夹缝中前行的“弱势群体”，政府部门应在政策上给予支持。

　　变数仍在 政府谨慎

　　温州市国土资源局局长刘允南说，要澄清一个概念是，现在不是这260人拿到了土地，而是他们委托的房产商拿到了土地，房产商拿土地是符合法律程序的。“但现在说合作建房成功还尚早。这里面还有规范运作，以及如何监管的问题。如果运作不当，合作建房将会出现社会问题。”他说。规划局和房管局均对此事抱以谨慎态度。“现在不能说支持、鼓励，也不能说禁止、反对。今后的相关细节问题，可能还要市里几个主管部门研究。”温州市房管局副局长陈胜华说。

　　赵智强说，“拿地之后，还需要很多政府部门的审批，能否顺利通过，心里也没有底。”

　　开发商围攻

　　实际上，温州合作建房已面临压力。“不久前，就曾有一个政府部门的领导打来电话，让我把合作建房的事停掉。”赵智强说，由于合作建房比周边楼盘的平均价格低30％左右，温州各房开公司也对其展开了“围攻”。

　　赵智强说，他在工作过程中就接到相关部门领导的电话，让他停下，“他们的口气很硬，我的态度也很严厉，说你们发份文件来，我就停下来。”他知道这是对方的个人行为，并不代表政府态度。

　　他承认，也担心真的会遭遇文件叫停，“不过那样我也好交待一些，否则我不明不白的停了，会被会员们骂死的。”

　　市场风险

　　压力同时来源于自身。由于本身不具备市场运作的资质，温州合作建房联盟选择了与房开公司合作的模式。房开公司在整个工程中收取总投资的2％作为建设监理费，低于国家3％的规定。然而，人们也质疑，房开公司会做这种“赔本”买卖吗？

　　政策的变动和市场的风险更是不可预知。业内人士指出，个人合作建房，目前还是政策上的盲点，但不排除国家出台规范性甚至排斥性政策的可能。此外，如果房价在两年之内大跌，合作建房还有吸引力吗？