房东点头 房客可转租

　　市建委解读房屋租赁管理办法，银行代征租金不受额度限制

　　本报讯（记者蒋彦鑫）针对近日公示的《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》，北京市建委昨日表示，二手房东依然允许存在，但前提是必须经房主同意；中介收租“押一付三”也并未禁止，但须采用银行代收代付租金方式，将合同约定的房租直接存入房主账户。

　　“二房东”不得违反先前约定

　　昨日，市建委房屋租赁市场管理处处长罗洪京介绍说，此前有媒体表示“房屋租赁禁止二房东”的说法有误，房屋租赁中可以合法转租。

　　按照《合同法》中“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定；以及《城市房屋租赁管理办法》中“未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款”的规定，此次征集意见稿第十五条规定，承租人应当遵守的规定中明确了承租人“不得擅自转租、转让、转借承租房屋。”但在房主同意的情况下，承租人可以转租房屋。在不违反双方签订的原租赁合同约定内容的情况下，转租合同可有效。

　　将淘汰小规模经纪机构

　　罗洪京说，新规规定将提高房地产经纪机构准入门槛，部分“小中介”面临被淘汰的命运。据介绍，目前北京取得房地产经纪机构备案证明的共有2600多家，门店数量大约6000多个，从业人员5万余人，其中从事房屋租赁经纪业务（含居间和代理）的经纪机构近1400家。

　　此前，经纪机构原来只需4名房地产经纪人员，新规规定，经纪机构应当有1名以上全国房地产经纪人和7名以上房地产经纪人协理，也就是说，必须至少有8名人员。此外，新规还规定出租的居住房屋不符合规定，以及房地产经纪机构未按规定办理备案的，责令改正，并可处以3万元以下的罚款。

　　为了防止房屋租赁交易活动中的资金风险，新规规定，房地产经纪机构的银行账户中，客户资金与自有资金必须分账户管理，并且要有政府部门规定的风险准备金。罗洪京表示，目前设定的风险准备金是60万元。

　　房客直接交租无额度限制

　　针对租赁时间长的承租人，新规表示，经纪公司必须采用银行代收代付租金方式，在租房过程中，房主直接将自己的账号告诉经纪公司；经纪公司租房时，承租人将房租直接通过银行存入房主账户。罗洪京表示，这将成为房屋租赁代理租金支付的主要方式。

　　针对日前有媒体表示，今后中介租房禁止“押一付三”，罗洪京表示，这种表述并不准确。在通过银行代收代付租金的方式中，缴纳几个月的租金不受任何限制。

　　“押一付三”禁止的，仅仅是由于个别特殊原因的情况比如短期租赁，需由中介直接向承租人收取租金的，每次额度不得超过一个月租金，从而把交易风险降到最低限度。此外，房客直接向房东交租的，每次交租不受额度限制。