艾丰：鄂尔多斯市房地产投资过热

http://www.sina.com.cn 2006年11月28日12:30 北方经济报

　　作者：母瑾

　　□文／本报记者母瑾特约记者宋文博

　　张凤莲开着越野车潇洒地走在鄂尔多斯市东胜区繁华的大街上，她要去一家酒店宴请朋友。

　　张凤莲是一名普通农村妇女，文化并不高，但相当能干。最初她是骑着一辆破自行车来鄂尔多斯市闯天下的，没有几年就开上了“越野”。

　　在别人看来，一个农村妇女能混到开越野车的地步，这是一件了不起的事。而她却没有因此感到特别兴奋，甚至还有点惭愧。因为，在她宴请的另外三名朋友中，一个开的是“宝马”，一个开的是“奥迪A6”，一个开的是“尼桑”，其中开“宝马”的和开“尼桑”的是夫妻。“我们这儿有个习惯，一家人赴宴时都各开各的车，从来不搭车。”张凤莲说。当问及他们从事什么生意时，张凤莲神秘地说出“地下钱庄”四个字。

　　“民间借贷”富了鄂尔多斯人

　　据了解，目前在鄂尔多斯市从事民间融资的组织有：投资公司、担保公司、典当行、委托寄卖商行以及分散在民间自发联合的个人基金借贷等。截至今年6月底，经鄂尔多斯市工商部门注册的民间金融机构共有452家，注册资金41.68亿元，投资总量(不包括国有投资公司)在140—170亿元之间，吸纳公众资金在90—110亿元之间。此外，还有很多没有注册的“地下”投融资者，张凤莲就是其中之一，她是属于“民间自发联合的个人基金借贷”户。“许多鄂尔多斯人都在搞投融资，与人家相比，我只挣了点儿小钱。”张凤莲谦虚地说。

　　民间借贷救活中小企业

　　近年来，鄂尔多斯市经济迅速崛起，中小企业也如雨后春笋般地成长起来。到2005年底，全市中小企业达到6548家，从业人员达15万多人，占全市从业人员的63.1%，注册资金达到246亿元。中小企业对鄂尔多斯市经济快速发展做出突出贡献，近年来，鄂尔多斯市中小企业对全市经济总量的贡献率达三分之一强，而金融机构对中小企业的资金支持却相当有限，它们所获得的金融资源与其在国民经济和社会发展中的地位和作用极不相称。融资难问题已成为制约中小企业发展的瓶颈。

　　鄂尔多斯市属于典型的资源投资型城市，资金严重匮乏。该市拥有鄂尔多斯、伊泰、伊化、亿利、蒙西5大企业集团和神华神东公司、神华准能公司、神华万利、国华电厂、蒙达发电等14家中央直属企业，金融资金在效率优先的原则下，决定了其投向对资金需求更迫切的大型企业。在国有金融机构无暇顾及的情况下，多数中小企业把目光转向民间借贷。与贷款难度大、手续繁琐、抵押不足、找不到担保人相比，民间融资显示出优势，只要取得融资方的信任，一笔贷款在极短的时间内就可以搞定。

　　据中国人民银行鄂尔多斯市中心支行调查统计显示，2004年，鄂尔多斯市企业民间融资约有72亿元，为企业存款的1.37倍，占企业贷款的38%。民间借贷已成为中小企业融资的新渠道。

房地产投资85%来自于民间资本

　　在鄂尔多斯市交通运输管理处旁边，一栋7层综合大楼拔地而起。据一位知情人士讲，这栋楼的主人最初是一个“破烂王”，后来他把生意做大，成立了房地产公司。据介绍，像他这样的房地产开发商最缺资金，他们一半的建房资金需要向民间借贷。

　　目前，除像张凤莲这样的“地下”投融资户把赌注押在房地产上外，一些大的投资、担保公司也看准了这个行业。据了解，鄂尔多斯市棋盘井镇某煤炭公司把一个煤矿卖了7亿元，又从银行贷了13亿元，将20亿元资金全部用于房地产投资。统计资料显示，截至今年8月底，东胜区房地产企业同比增加32家；开发投资25.65亿元，同比增长266.1%；开工面积达到415万平方米，同比增长177.5%。房地产业85%以上的资金来自于民间资本。

　　据一位不愿透露姓名的人士说，现在有一些鄂尔多斯人低息从银行贷出款，然后以高利息再借贷给房地产开发商，从中牟取暴利。

　　目前，鄂尔多斯市东胜区地价已炒到每亩108万元。有专业人士算了这样一笔账，如果按30%的绿地、20%的硬地计算，每亩地的房屋建筑面积只有50%，这样，每平方米的地价就是3000多元，再加上建筑费用与开发商赚取的利润，

房价自然会上涨，高昂的房价让普通老百姓难以承受。

　　鄂尔多斯市东胜区民间资本投入房地产潜在着很大风险。截至今年8月底，东胜区加上外来流动人口总共不过30万人，而东胜区目前住宅面积达到334.27万平方米，而且依然在快速增长。随着党政办公楼移址康巴什新区，东胜区的人口还会减少。据了解，东胜区今年6月份楼盘开盘价是每平方米2480元，现在却无人问津；小

别墅当时的价格是每平方米5000元，现在已跌至每平方米3000元。种种迹象表明，东胜区房地产已趋于降温。“如果开发商卖不了房，最终会把房屋抵押给投资或担保公司，而投资或担保公司最终也会把房子抵给融资方，这对民间借贷是不利的。”鄂尔多斯市一位从事金融工作的人员说。

　　对此，从事“地下”借贷工作的张凤莲不以为然，她说：“现在搞房地产的都是自己拿一半钱，向民间借贷一半。能借贷出钱的房地产开发商都是有信誉的人，他们在售房首付款中就能把借贷这一部分资金回笼，即使有风险也是开发商自己的，民间资本不会受损失。”

　　著名经济学家艾丰在分析鄂尔多斯市房地产市场走向时说，“十五”期间，鄂尔多斯市房地产投资总额为22亿元，而今年1—8月份，鄂尔多斯市房地产投资额就达到25亿元，同比增长239%。鄂尔多斯市房地产投资过热，这将面临着很大的风险。