豪宅仅售出11套资金回笼差 南京国际广场停工

　　45万平方米庞大体量的商务社区，南京市2003、2004年度重点建设项目，2004中国十大新地标建筑综合体，7000多美元一平方米的豪宅……顶着诸多光环的南京国际广场项目在一期外立面基本完成之时，却又一次陷入了停工的状态。是什么原因让这座玄武湖畔黄金地段的标志性建筑无法顺利运行？停工的背后是资金的困境还是企业自身发展的需要？

　　现 场

　　“地标”已停工半年

　　近日，南京一家房地产专业网站登出了南京国际广场停工的消息。顺着这一线索，记者实地进行探访。

　　南京国际广场位于玄武门附近，紧邻玄武饭店。资料显示，南京国际广场占地约3.5万平方米，由裙楼、一幢主楼和南北两幢塔楼组成，总建筑面积约在45万平方米，其中一期（裙楼和南北塔楼）22.8万平方米。记者现场看到，该项目已颇具规模，一期工程的外立面已基本完成，弧形的裙楼以及南北两座塔楼均已封顶，幕墙也已绝大部分完工。项目看起来很有气势，特别是裙楼沿街的长度足有两三百米，果然有点“地标”的风范。

　　但记者沿工地转了一圈，几个大门都紧锁着。最后记者从马家街上的一个小门进入工地，随即被保安叫住。当记者表明“想看看项目”时，保安告诉记者，“停工了，已经停了半年了”。从现场看来，工地也是静悄悄的，确实没有施工的迹象。不过保安介绍说：“售楼处还开着，要买房可以到那边看看。”

　　南京国际广场工地外墙上标示着，其御景华府、怡景公寓南京售楼处设在玄武饭店大堂，上海售楼处设在恒隆广场。记者来到玄武饭店，但酒店工作人员表示，“售楼处现在已经搬走了。”依照工作人员的指点，记者又来到工地对面的南京国际广场租售部。果然售楼小姐表示，目前销售也已暂停，只做些推广接待工作。虽然公寓部分早在去年就拿到了销售许可证，并装修了部分样板房，但目前不对外发售，也不能参观样板间。小姐的解释是，“项目要做一些调整，估计要到明年春节后继续销售，现在可以留个联系方式。”而调整的原因，小姐表示主要是装修风格的改动。

　　随后，记者联系到两位南京国际广场股份有限公司的管理层人士，对方证实：“项目确已停工。”

　　调 查

　　豪宅仅售出11套资金回笼差

　　盖得好好的房子为何要停？有业内人士指出是“融资问题”，因为目前该项目总共只售出了11套公寓，项目自身销售无法回笼足够的资金。而《第一财经日报》9月也曾报道，J.P.摩根大通银行在与南京国际广场密谈整体收购事宜。

　　此说是否属实？南京国际广场两位管理层人士表示，公司确实在与境外投资机构洽谈融资合作事项，但具体是哪家公司，目前无法透露。至于停工的原因，一来是要跟合作方共同商议，二来装修等方面也需要做进一步的调整。预计两个月后所有问题都将有说法。

　　对于为何频频融资而又频频停工，对方认为，工程既然是企业行为，当然需要依据企业自身发展需要决定开发进度。而对于那些已签约的客户来说，“我们会根据合同的约定进行处理。”同时，这两位人士也证实了御景华府、怡景公寓仅售出11套的事实。

　　记者从网上房地产查到的销售信息，也从一个侧面反映了该项目的资金问题。此前开发企业曾高调宣传南京国际广场将在海外推广，去年其豪宅面世时，也曾因价格创了南京新高而引起轰动。其豪宅御景华府的开盘基本价格为5000美元－7700美元/平方米，小面积的怡景公寓也要2500美元一平方米。但目前销售情况却可用“惨淡”形容。

　　网上资料显示，南京国际广场一期入网总套数为496套，而目前成交套数仅11套，其中绝大多数是67.72平方米的套型，共8套，另有2套69.61平方米和一套120.39平方米公寓，价格最低的每平方米18400元，最高22800元。五六万元一平方米的顶级豪宅一套未售出。计算下来，总房款不超过1700万元。与其40亿元的总投资相比，这点销售收入几乎无济于事。

　　此外，网上房地产也显示，其496套房源中，目前可售的也只有73套，其余400多套均打上了蓝紫色“被限制”标记。这表明已抵押给银行。

　　分 析

　　定位不明房子不好卖

　　南京某商务楼开发企业老总在听说南京国际广场停工的消息后，表示并不意外，甚至说是可以预见的。他认为，一方面是资金的问题，另外企业的运作方式也有一定的问题，感觉定位始终不明，项目不断地调整，不断地进行重新定位，几易设计，难免会影响开发进度，增加了不必要的开发成本。他认为，18000—20000元一平方米的精装修公寓，关键是开发商能拿出什么样的产品来，就怕是定了高价又做得不到位。像南京国际广场这样开发周期10多年的商务楼项目其实在南京并不少见。

　　“现在看起来，南京国际广场的豪宅定价，有不合理之处。”昨日接受记者采访的我省资深房地产人士对此直言不讳，五六万元一平方米的售价，虽然套数不多，但能有多少人接受？要想在海外销售，南京的国际化程度又远不如上海、北京，推广难度可想而知。不过，接受采访的房产商都希望南京国际广场接下来能成功融资顺利开发，因为项目本身还是有很多优势的，其地段、体量都决定了它对南京城市的“地标”意义。

　　撰稿 王 烨 摄影 裴 睿

　　策划 刘 璞

　　评 说

　　资金不足

　　难玩转房地产

　　对于南京国际广场的停工，一位房地产老总评价说，“就是一个‘钱’字！如果资金充足的话，像这样45万平方米规模的项目，从开工到交付四五年的时间就能完成，而南京国际广场耗费了10多年的时间，主要还是资金短缺。项目不断地更换股东，不断融资，显示了自有资金的不足，只能靠融资解决问题。同时企业自有资金不足，就会加大融资成本，那么企业在定价时就不一定会按市场供求关系来定，而有可能会更多地考虑消化成本的因素，导致房价偏高。当然，不符合市场需求的价格肯定阻碍销售，由此引发恶性循环。他指出，先有项目再找钱，以往做房地产开发确实有这样成功的例子，但在房地产宏观调控日益严格的今天，已几乎不可能，更何况是体量如此庞大的工程。其实近年来，开发企业的资金链问题已日益突出，没钱开发就只有引资或易主，南京已出现一些到二期工程就换了老板，或是合作开发的项目，估计今后这类例子还会更多。

　　记者了解到，按照现在的规定，房地产项目自有资金必须达到35％才有可能向银行申请到房地产开发贷款，即像南京国际广场40亿元投资的项目，企业自有资金至少应在14亿元，否则就难免遇到资金链紧张的问题，会导致工程的被迫中断——但之前，开发房地产的门槛是没有那么高的，企业完全可以凭少量的自有资金从银行贷到足够的钱，然后再以预售的房款还贷并完成整个资金的周转。难怪对于南京国际广场项目的无奈停工，有银行人士“同情”地称，2003年6月国家出于调控房地产目的出台的121文件，事实上提高了房地产开发企业的门槛，在此之前动工的南京国际广场尽管避开了自有资金充足这一关，然而它最终还是因为卖房不顺直接遭遇资金瓶颈，再加上融资困难，没能逃过资金紧张这一“劫”。

　　小资料

　　命运多舛的国际广场

　　南京国际广场以前叫南京国际商城。1993年批准立项，其土地使用年限自1993年10月19日起计算，至今已开发了13年，消耗了其商业部分的土地使用年限的三分之一。13年才完成一期开发，才销售了11套公寓，这其中波折不断。

　　在南京房地产市场上，南京国际广场一直是有点尴尬的角色。一方面，它的定位高端，“地标”的地位让人一直期待。五星级酒店、高档写字楼、大型shoppingmall、精装修豪华公寓，无不追求顶级。

　　但另一方面，拆迁问题、资金问题、进度上不去一直是困扰南京国际广场的难题，股东也频频更换。1993年购地，因为拆迁等种种因素，直到1999年项目才开始动工。