卖地：海南需要更理性

　　学会利用价格杠杆，让每一块土地产生最大经济效益和社会效益。 本报记者 李英挺

　　美丽沙以18亿元高价竞拍出让，打破了海口市地价的长期低迷。本报记者 李英挺

　　农村宅基地违规现象严重。本报记者 李幸璜

　　海南滨海地带的土地，被视为“绝版资源”。本报记者 李幸璜

　　省国土环境资源厅官员接受记者采访时指出，随着海南经济稳步发展，土地增值潜力日益显现，当前应防止滥卖、贱卖土地———

　　聚焦理由

　　土地，是我们赖以生存的根基，也是人类赖以发展的宝贵财富。

　　作为一个曾遭遇房地产泡沫重创的省份，海南在促进节约集约利用土地等方面进行了积极探索，特别是今年六七月份，在国务院出台《关于加强土地调控有关问题的通知》前，我省就集中出台了三项重要的土地政策，明确提出建立省市两级土地储备整理制度，加强土地使用权出让金的管理，严格规范企业成片开发，严把土地闸门，规范土地市场管理，为国家土地新政作出了海南注脚。

　　昨天，我省召开土地调控工作会议，本报推出此组焦点报道，旨在为我省用好土地资源，推进海南新一轮的开发建设提供一些启示。

　　综观全国各地的地价，海南处于下游水平，同样处于下游水平的，还包括海南土地的亩均投资强度和亩均综合效益。

　　在很多人看来，和全国其他省市相比，海南具有建设世界一流旅游胜地和居住地的资源禀赋和巨大潜力，特别是沿海地段，更被视为“绝版资源”。如今，海南的经济由恢复性增长转入健康、稳定、较快增长的发展轨道，投资环境不断改善，随着我省双大战略的实施，许多大公司看好海南的未来，海南的土地已成为一种重要的战略性投资载体。

　　在这样的背景下，我们有必要认真审视海南的土地价格与价值之间的关系、研究土地的节约和集约利用问题。就此话题，省国土环境资源厅厅长林诗銮近日接受了本报记者的专访。

　　价格<价值：

　　折射出扭曲的供需关系

　　林诗銮说，在国家收紧土地闸门的大形势下，当务之急是要用更少的土地，支撑更多的经济总量。目前在海南，部分市县贱卖土地、过量投放的苗头已初见端倪，一些地方的部分项目土地实际价格大大低于土地价值，令人痛心。

　　“个别市县的土地价格和价值是背离的。”林诗銮告诉记者。土地价格是价值的表现形式，应该真正反映土地的价值。而价格与价值背离，则折射出了部分市县土地市场局部供需关系的扭曲及土地市场结构的不合理。

　　林诗銮也强调，土地价格的高低是一个相对概念，但它的增长应与地方经济的增长同步。近年来，我省的土地价格有所增长，地方政府土地收益也有所增加，但总体上低于全国平均水平，更重要的是，增长幅度与合理程度，与我省近年的经济总量持续增长的幅度不匹配，海南近年加大基础设施建设，投资环境进一步好转，但在地价上并没有得到充分的体现。

　　土地价格的增长为何落后土地价值的提升，林诗銮认为导致这种情况的原因有两个方面，一是政府营销手段的欠缺，而另一个最根本的原因是部分市县投放土地过量，供地结构不合理，也反映政府调控土地市场能力相对较弱。

　　土地过度投放必然导致贱卖

　　土地被视为“财富之母”，是社会发展最重要的生产要素之一。

　　林诗銮告诉记者，在海南，不少市县视土地为吸引投资和项目最重要的筹码，过分依赖以地生财，土地出让金已成政府重要的收入来源，一些财政收入中，土地收入远远大于非土地收入。这种行为在短期看来，是促进了经济快速增长，但却会为今后的政府埋下土地困局的伏笔。

　　“这种现象的背后是土地过量投放。”林诗銮说：“部分市县领导急于发展，急于求成，对海南土地的潜在价值和升值潜力认识不足，过量集中投放土地，造成的后果就是土地被滥卖和贱卖，而这又必然会从客观诱发企业的‘圈地’行为。”

　　正是这种饥不择食的发展心态，再加上恶性竞争和供地结构和时序的不合理，让海南部分市县的土地成了局部的买方市场，对土地有绝对垄断权的政府陷入被动，甚至在某些问题上还要向开发商妥协。

　　据林诗銮介绍，个别市县默许开发商可以不按规划，自己选定地块；在确定用地面积时，可以不充分考察开发商的实际投资能力、开发计划和实际需求，申请多少就批准多少。林诗銮给记者举了个例子，在某县，一个几亩地就足够的工业项目，居然申请到了几百亩地，足够建一个工业园。

　　还有不少市县的认识仍处于地产经济的低级阶段，即“炒地皮”的阶段，对促进产业发展的认识不足，对开发商实力了解不清，对它们在什么时间需要提供什么产品、提供多少产品也没有做出具体规定，就盲目签合同出让土地，片面追求开发的面积和占地的规模以及计划投资的数字。

　　还有一些市县为了吸引开发商，压低征地拆迁补偿价格标准，甚至由领导出面帮开发商讲价。据调查，个别市县旅游房地产项目征收的亩均补偿单价才几千元，比国家和省政府投资的基础设施项目补偿标准还低。

　　因为海南地价偏低，导致很多企业看中了海南土地的增值潜力，以开发名义圈占土地的财务成本，远远低于土地的升值潜力，所以只要能够把土地圈占到手，便意味着暴利。

　　林诗銮认为，发展不等于圈地，不等于浪费土地。作为一个经历过房地产泡沫的省份，海南在土地问题上应该更加警醒。

　　节约集约用地体现“代际公平”

　　针对现有经济总量和社会经济发展水平，海南人多地少，土地相对充足，但结构性、布局性的短缺却是明显的，我省东部沿海，南北两极的可供土地资源相对紧张。同时，土地资源也是不可再生的，在谈到土地资源的合理利用时，林诗銮说，我们必须要强调“代际公平”甚至“届际公平”。

　　所谓“代际公平”是可持续发展原则的一个重要内容，主要是指当代人为后代人的利益保存自然资源的需求。“托管”是代际公平的一个重要概念，即当代人都是后人的受托人，当代人有责任保护环境资源并将它完好地交给后人。而事实上，部分市县对土地的利用甚至连“届际公平”都谈不上，“寅吃卯粮”现象严重，一届政府提前预支了几届政府的土地资源。

　　今天的陵水就面临这样一个由上个世纪90年代造成的土地困局。1990年，陵水的地价低到了700元/亩，不少企业大举进入陵水“跑马圈地”，就这样，六七万亩优质土地被开发商低价圈走。十多年过去了，这些土地一寸都没有开发，不仅严重浪费了土地资源，同时还为陵水新一轮的发展设置了重重障碍。

　　要做到“届际公平”，杜绝“陵水现象”今后再出现，林诗銮认为，关键是要奉行集约和节约用地的观念，利用价格这个重要的调配杠杆，学会理性卖地，在收紧土地闸门的同时，确保每一个地块产生最大经济效益和社会效益，推动地方经济健康持续的发展。

　　（本报海口11月29日讯）