挖掘·包装·镀金

　　一半面积还在海里的“生地”———海口美丽沙，以18亿元的高价竞拍出让，全程参与此次竞拍的工作人员，近日接受本报记者采访，解析了美丽沙成功的三大关键词

　　2002年，面积为3307.5亩的美丽沙土地评估价仅为2.25亿元，而3年后的竞拍价却飙升了8倍，高达18亿元。

　　日前，18亿的地价款已基本进入海口市财政账户，开发商也即将进入实质性开发。美丽沙的成功，不仅打破了海口市地价长期低迷的状态，同时也带来了弥足珍贵的启示———那就是政府应该如何“卖”地，才能让地价真正体现出土地的价值。

　　海口市土地储备整理中心主任林明勇，全程参与了美丽沙竞拍，近日在接受记者采访时，他对美丽沙的成功进行了深度解析，在他看来，挖掘、包装、镀金无疑是其中三个重要手段。

　　挖掘：

　　得天独厚的资源禀赋

　　林明勇告诉记者，因为资源的独特性，决定了海南土地市场是外部型的，是面向全国的，特别是近年来，随着百姓生活水平的提高，消费结构的升级，人们对休闲度假，对第二居住地的需求越来越强烈，这使海南的土地价值得以凸现，并带来海南土地期权价格的升级。

　　在推出美丽沙的时候，海口地价处于低迷状态，土地价格和土地潜在价值存在相当差距，林明勇说：“如果以当时的地价水平出让美丽沙，无疑是对资源的极大浪费。”

　　“一定要让美丽沙卖出个好价钱，”这是海口市委市政府提出的目标。林明勇还记得市长陈辞当时说的一段话：“土地本身好像一块‘粗布’，只有发掘这块布本身的亮点和个性，才能做出漂亮的衣裳。也就是要挖掘被掩埋的土地价值，找到土地的灵魂，使土地个性发挥得淋漓尽致，最后实现土地的‘名利双收’。”林明勇说，正是这段话，为美丽沙项目的运作指出了方向，我们马上着手分析美丽沙的内涵，挖掘其价值。

　　包装：

　　荒地披上了“梦的衣裳”

　　在推出美丽沙之前，海口市将美丽沙定位为以生态旅游、国际寓居、文化博览等为中心的国际右岸主流生活地———这便是“中国右岸”的内涵，而这个包装又为开发商留足了二次规划的空间。

　　“右岸”的概念源于法国，巴黎塞纳河右岸代表了经济成就、城市建设成就、新文化发展成就、高端生活成就等城市综合发展状况，林明勇说：“选择‘中国右岸’包装美丽沙，瞄准的就是国内市场，就是中国先富起来、对第二居住地有需求的群体，而这个庞大的消费群体已清晰可见。”

　　林明勇问记者一个问题：“现实中的美丽沙，你知道是什么样子吗———一块保持着原生态的处女地，一半的面积还在海里，需要大规模填海才能达到3000多亩的拍卖面积。”但“中国右岸”的概念，却为美丽沙披上了一件“梦的衣裳”，让这个荒凉的地方，有了吸引大企业、大资金关注的资本。在美丽沙的推介酒会上，来了很多大公司，江苏产业商会、金泰房地产公司、葡萄牙LUSOTUR公司、喜来登中国区……哪一个不在业内声名赫赫？

　　林明勇告诉记者，在运作竞拍之初，他和他的同事们都捏着一把汗，9亿元的拍卖底价是不是高了？等到报名的第16天，还没有一家单位来报名，第18天，大家等来了好消息，山东鲁能集团第一个报名，接踵而至的是香港新世界等4家公司，并且都带来了3亿元的竞买保证金。

　　镀金：

　　城市品位提升“生地”变金地

　　土地价格能折射出城市的品位。

　　“美丽沙的‘高价’是建立在海口城市增值的基础上的，若海口的知名度和美誉度不够，美丽沙也难一鸣惊人。”林明勇这样认为。

　　据他介绍，海口市近年来加大了城市建设力度，将城市基础设施和人居环境建设提高到一个新的发展水平，海口的投资魅力越来越得以显现。海口市在编制总体规划时明确，要把海口作为国家历史文化名城、南海海洋生态产业基地、宜居城市来打造。对常住居民来讲，更强调的是城市的生活品位和生活质量。

　　这无形提升了海口的吸引力，也提升了美丽沙的价值。

　　林明勇最后告诉记者，除了上述3大关键词外，规划先行，成片开发，运用市场机制也是美丽沙带来的启示。

　　（本报海口11月29日讯）