郑州市房管局发布地产分析报告 高层住宅成市场主流

　　今年前10个月，郑州房地产市场供求基本平衡，价格稳步上涨，房地产业已成为郑州市经济的重要支柱产业和中原崛起的重要力量——昨日，郑州市房管局发布了《2006年1～10月份房地产市场运行情况分析报告》。

　　▲▲数据中的郑州房产市场

　　今年1～10月份，郑州市商品房市场供应量继续上升，累计新批准商品房预（销）售项目193个，市场新增供应面积609.47万平方米。与此同时，市场需求稳定增长，累计销售商品房615.26万平方米，比去年同期增长了28％，其中住宅销售559.81万平方米，同比增长31％。

　　数据显示，今年前10个月，商品房供销总量基本平衡，住宅市场供不应求，商业用房则持续出现供过于求的情况。从区域需求来看，金水区、郑东新区的房子最受购房者青睐。（具体数据见下表）

　　房价保持稳定上涨

　　房价无疑是市民最关注的，2004年以来，市民已经可以清楚地感受到房价的上涨，去年，郑州房价已经超过3000元/平方米。今年1～10月份，郑州市商品房销售均价为3183元/平方米，较去年同期上涨11％。其中，商品住宅均价为2939元/平方米，上涨15%。《报告》认为，今年商品房市场整体价格波动不大，基本保持稳步向上的走势，涨幅比去年略有降低。明年，郑州房价将继续保持稳定上涨的势头。（具体数据见下图）

　　房价成本包括土地、劳动力、建筑材料、设计费、营销费用等，如今这些成本要素全在上涨。如果再加上开发商利润的话，房价居高不下就不难想象了。

　　二手房价格继续上扬

　　房价的持续上涨，让不少购房者转向了相对便宜的二手房。今年1～10月份，郑州市二手房交易面积共有126.72万平方米，较去年同期上涨14%；平均价格为2229元/平方米，同比上涨19%。（具体数据见下图）

　　二手房市场容易受国家宏观调控政策影响，今年6月和8月，由于营业税和个人所得税政策出台，郑州市二手房成交量均出现了较大波动。郑州市房管局有关负责人分析，郑州二手房价格上涨较快有三方面原因：一是受郑州商品房价格上涨拉动影响；二是价格较低的房改房比例逐渐减少，近几年购买的商品房再上市成为交易主体，抬高了交易价格；三是许多购房者进入二手房市场，需求快速上升。

　　▲▲郑州房产市场新动向

　　郑东新区房产升温

　　今年，郑东新区范围内基础设施进一步得到完善，入住条件明显改善。郑东新区管委会有关负责人昨日证实，最近两个月，郑东新区范围内，公司、企业入驻和市民入住出现了一个小高潮。《报告》显示，今年1～10月份，郑东新区新增商品房供应面积193.24万平方米，较去年同期上涨了190％；新增商品房销售面积127.84万平方米，同比上涨了130%。

　　《报告》认为，随着政府机构、大企业和金融机构总部，以及中小企业搬迁入驻，明年，CBD作为郑东新区核心区和郑州市商务中心区的功能将初步显现，CBD时代将真正到来。

　　此外，随着郑汴一体化进程的推进和郑开大道的贯通，郑东新区和金水区的区域强势将更加明显，郑开大道沿线将成为房地产开发新的热点，这将带动开封、中牟房地产业的升温。

　　高层住宅成市场主流

　　多数市民购房时，首选都是多层住宅。但以后，随着土地成本的上涨，开发商必然会建越来越多的高层住宅，多层住宅供应量将越来越少。由于高层住宅销售价格高于多层住宅，这在一定程度上也拉高了房价。

　　今年前10个月，郑州市高层住宅项目供应面积明显增多，比重加大。与此同时，高层住宅销售量也在历史上首次超过多层住宅，成为市场主流。

　　“国六条”要求，各地90平方米以下住宅投放量，必须占到开发总量的70％，受此影响，明年郑州90平方米以下住宅供应量将大幅增加，中小户型也将成为市场供应主流。

　　《报告》分析，明年，政府将加大经济适用房、限价房、廉租房的建设力度，同时坚决执行“90新政”，加大中小户型普通商品住宅的开发规模。

　　▲▲整治“不规矩”开发商

　　房产企业问题严重

　　将被取消经营资格

　　《报告》认为，目前，郑州市房地产市场整体情况较好，但部分房地产开发企业和中介服务机构，仍存在一些违规行为。比如，房地产企业的商品房预（销）售信息，未按规定在网上备案，销售现场不进行公示和接受查询；违规预售商品房或变相预售商品房；开发商捂盘销售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等；中介服务机构利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用，在代理买卖过程中赚取差价等。

　　郑州市房管局有关负责人表示，房地产交易秩序整顿是近期工作的一个重点。目前，房管局已先后对32家房地产企业、5家房地产中介下发了限期整改通知书。

　　下一步，房地产企业的表现将被记入信用档案，作为企业资质动态考核的依据。问题严重的房地产企业，将被取消房地产开发经营资格。

　　《报告》称，明年将是国家宏观调控政策执行年，郑州市将加大对新政的执行力度。随着政府加强对房地产市场的监管和消费者维权意识的增强，房地产交易信息将更加透明。