车位抵押后卖给业主　房产商该怎么赔？

　　核心提示

　　花10万元买个车位，却发现该车位的产权早已被开发商抵押给银行。刘女士以“违约”案由将不良开发商告上法院，对于开发商的欺诈行为，法院应该怎么判？

　　案情回放：

　　2003年3月6日，刘女士看中了海珠区江燕路某花园一车位，遂与广州华良房地产有限公司（下称华良房产）签订了《认购书》，约定购买价格为10.5万元。12日付清款项后，刘女士开始使用该车位。

　　6月14日，双方签订了《商品房买卖合同》，但直到当年11月，刘女士仍没等到车位产权证，前往房管部门一查，才得知早在双方签订购买合同时，该车位已经被房产商抵押给银行了。

　　2005年4月20日，刘女士将华良房产告上法院，海珠区法院判决刘女士胜诉，不但全额取回房款，同时获得“双倍赔偿”。华良房产上诉时认为双方的合同已基本实现，刘女士已实际占有并使用该车位。

　　法院判决：

　　一审法院经审理后认为，华良房产故意隐瞒车位已经被抵押的事实，应该承担违约责任。根据新司法解释的规定，法院判令华良房产退还10.5万元价款和3570元税费给刘女士，同时，再赔偿一倍的价款10.5万元。

　　二审法院经审理后认为，“双倍赔偿”的惩罚应该以守约方的实际损失为基础，经过综合考虑房地产商的违约情节，改判华良房产赔偿刘女士已付房款的50％即5.25万元。

　　律师点评：

　　本案在一、二审法院的事实认定中是相同的，都一致认为开发商违约，应承担合同的违约责任。但两审法院在适用法律时就有所偏差。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”而二审法院依据《合同法》有关规定，对违约责任进行综合分析，作出减半赔偿的判决。这就是法官在诠释法律的自由裁量权，很难对两者作出评价。法律本身就是平衡社会的利器，他们的分野在于个人的价值取向、喜好、社会利益等差异。因此，我们应该接受并尊重法律的裁判。

　　（倩茹／编制）