业主的艰难自治之路 6

　　深读新闻：派了社区专干还搞不成业委会

　　■新快报记者 陈文

　　深读指引

　　就在一些居委会与小区业主争利，与开发商结成利益同盟，阻挠业委会成立的时候，广州市番禺区在全国首创社区工作站，派出社区专干，尝试通过行政力量介入帮助小区成立业委会，化解小区矛盾。但是，事过半年，尚无一个小区因社区工作站的进驻而成立，社区专干工作举步维艰。

　　社区专干的尴尬境地从一个客观的角度反映出业委会成立难的主要原因———开发商与物业管理公司的不支持不配合，在当下的小区矛盾格局中，业委会成立以及小区矛盾的化解是否需要更强有力的政府力量的介入？业主自治是否还需要法律与制度上的跟进？

　　2006年11月2日，在广州市番禺区一个大型楼盘里，进驻该社区刚6个月的社区工作站牵头，召开了有南村居委陈书记和曾主任、广东某物业服务有限公司老总、该楼盘开发商、该楼盘物管中心负责人等及部分业主参加的协调会。“召开这次座谈是为了缓和开发商和属下物业公司与社区业主的矛盾。直接诱因是，该楼盘部分业主决定暂时不交管理费，还有就是得不到应有的服务。”一名社区专干介绍说。“不是我们不交纳水电费，因为在很长时间里，物业公司把水电费与物管费捆绑收取。”业主投诉说：“你不交物业管理费，水电费他也不收。”

　　为了能比较妥善地解决这些问题，社区工作站决定开个座谈会，缓解矛盾，解决问题。

　　业委会为何成立不起来？

　　社区专干：开发商不给办公场所，不给经费，不提供业主资料

　　番禺某小区的社区工作站于2006年4月挂牌成立。“但是，长期以来，由于种种原因，这个楼盘累积了一些不安定因素，为使广大业主能生活在一个安定、舒适的和谐小区，我们希望能尽快成立业委会，充分发挥其监督物管、服务业主、减少物管与业主之间矛盾的作用。”社区专干介绍，“但目前成立业委会的工作停滞不前。”

　　“这个社区的首次业主大会筹备组于2005年6月组建成立，并报番禺区国土资源和房屋管理局备案。手续完全合法。”社区专干负责人说。

　　2006年4月，筹备组基本完成了首届业主大会的各项筹备工作，业主委员会成立到了选举阶段。但在这期间，小区发生了一起恶性事件，业委会筹备工作举步维艰，以至进入‘冬眠’状态。“开发商收回了筹备组的办公室，把资料堆放到一边。我们曾和物业公司、开发商多次沟通，希望给业委会筹备组办公地点，还有相关经费，这也是《物业管理条例》的要求，但对方一直没答复。”曾主任说。

　　专干说：“但他们的领导说，时机不成熟，我们认为时机已经很成熟了。后来他干脆讲，只要我们开发完了，楼卖完了，你成不成立业委会，他们才不关心。”

　　“后来，我们希望物业提供全部业主资料，他们说这是秘密。不提供业主资料不仅给我们的日常工作造成困难，也给业委会成立造成困难。”该社区工作站认为：由于物业公司未能提供小区业主和发展商与投票权相关的资料，筹备组不能确认业主身份，无法确定业主在首次业主大会上的投票权数。2006年5月以后，筹备组工作停滞不前。

　　业主拖欠物管费小区矛盾日益尖锐

　　社区专干：

　　恳请政府介入成立业委会

　　社区专干说，就社区实际情况而言，发展商和物业公司是小区事实上的管理者，手头掌握着物业资料、业主交纳的各种管理费和公共收益、物业管理权和保安队伍等，没有发展商和物业公司的支持与参与，要想召开业主大会十分困难。

　　物业公司、开发商坚持认为成立业委会时机不成熟，试图通过改善服务水平以缓解矛盾，但由于深层次的矛盾依然存在，居民心中的“结”难以解开，越来越多的居民以缓交物业管理费为手段与物业公司进行对抗。

　　■700多户居民欠交物管费

　　据物业公司经理日前透露，目前，小区已有约700多户居民拖欠物业管理费等，总费用约200万元。物业公司多次派员工上门催交，均未见成效，遂决定起诉部分业主，现已有少数业主收到律师函。

　　“小区居民与物业公司、开发商之间的矛盾越来越尖锐，双方的僵持局面已成为小区最大的不稳定因素。鉴于小区目前的状况，我们恳请政府各级领导重视，尽早介入，协调相关职能部门督促、指导、协助小区成立业委会。”

　　对于水电费和物管费的捆绑问题，据南村镇供电所反映，原因有两个：

　　物管中心还未把业主资料移交给供电所；

　　小区用电没有按照有关用电规范要求安装漏电保护开关而未进行验收移交。

　　■物管中心过激举措恶化矛盾

　　“这些实际问题，物管中心没有积极、主动地与业主们进行沟通、提升服务质量和管理水平，而是采取停电等过激举措来催交管理费，从根本上剥夺了业主的正常生活权利，从而加剧了业主与物管之间矛盾的进一步恶化。”工作站在一份报告中指出。

　　曾主任说，“这个社区的根本问题在于开发商和物业公司的认识问题，他们在成立业委会的问题上很强硬，不配合，不是我们一个居委会和工作站能解决的。”社区专干无奈地说。

　　背景

　　番禺全国首创 派37名社区专干帮助15小区成立业委会

　　今年3月17日，广州市番禺区委、区政府联合下发了《广州市番禺区关于设立社区居委会工作站的方案》，对祈福新邨、华南碧桂园、华南新城、广州奥林匹克花园、雅居乐、富庭雅宛、广地花园、锦锈香江等在内的15个大型楼盘共派驻“社区专干”，帮助小区成立业主委员会等。

　　按照番禺区政府的统一部署，今年5月1日起，已经招聘培训的37名“社区专干”全部到位。这是番禺区加强大型商业住宅社区和谐建设的新探索，在全国尚无先例。

　　番禺区副区长龚红当时表示，对这一做法，番禺区也只是试点推行，希望在推行过程中逐渐完善这一社区管理模式。现在的社区工作站是作为社区居委会的隶属机构，随着楼盘居委会的建成，工作站将逐步退出历史舞台。

　　这一方案的由来是番禺区227个楼盘中，业委会成立比例不足三成；不少“封闭式”小区问题很多，却拒绝政府管理。

　　截至2005年底为止，番禺区的227个大小楼盘中，只有63个成立了业主委员会，占全区楼盘比例的28%左右。

　　近年来，番禺区政府有关职能部门接到的居民投诉、上访，很多都是因为楼盘内业主、物业公司、开发商之间关系紧张而引发的。

　　进驻半年尚无一小区成立业委会

　　社区工作站没有执法依据

　　半年过去了，在番禺区的这15个楼盘中，除了广奥、祈福等少数几个原已成立业主委员会的楼盘外，目前尚无楼盘因社区工作站的进驻，使业委会的成立在短期内得以破冰；而原有那些业委会的改选过程中，也没有因为社区工作站的存在，而变得更加顺畅。

　　番禺区房管局负责指导工作的黎科长说，“工作站在协助指导业主自治，成立业委会上目前没有显效。”

　　他认为，“业主的社区自治希望通过社区工作站的推动来完成，显然还不太可能。业主的自治是一个涉及面广的工作，包括业主民主参与程度，候选人的素质和选举人的素质，法律法规的执行等，不是一个几个人的工作站所能完成的。

　　工作站的成立，是希望在社区中，有一个能说公道话的人，也是政府威信在社区的体现，特别是成立业委会过程中和社区其他相关事务中。

　　目前就工作站而言，一是还没有完全走上正轨，在协助业委会成立上，主要是没有执法的依据。其二，其工作还在摸索探讨阶段，我们前一阶段还对工作站的人员进行了业务培训，主要针对的是相关法律法规的解答等。现在，社区其实就是多了几个人，帮助解释回答相关政策，做一些协调沟通的工作。”

　　(待续)

　　（Fish/编制）