城事调查：小区业主何时翻身做主人？

　　省物管条例几经延宕不能出台，各利益主体互相博弈争取立法保障

　　文/本报记者李春日韦曾璇

　　实习生曹斯刘志立图/本报记者蔡惠中

　　物业管理，经久不衰的热门话题：因为越来越多的市民升格为“业主”；因为地方法规一波三折至今未出台；更因为，过去几年来，物业管理的种种新闻层出不穷……

　　从1998年首次出台《广州省物业管理条例》到今年省人大再度将《物业管理条例》提上立法日程，向社会征求意见，中间已是8年时光。8年中，业主和开发商、物管公司的冲突、诉讼、博弈屡见报道。

　　立法，给了业主们追求权益的勇气和希望。但世易时移，一个新兴的行业与产业，甚至一种新的群体力量，在法律法规的“空洞”面前，往往显得无力，甚至走入死胡同。各方的利益亟待在法律法规的天平上予以称量。

　　在立法部门将“条例”征求意见稿挂上网络听取民意的时候，本报在市内各区通过发放问卷、街头咨询、网络等手段进行了调查，希望了解市民心声。

　　上图：大多数小区业主处于开发商与物管公司的挟制之下，不能成为真正的主人

　　业主最难享知情权与监督权

　　■七成受访者不能查询小区公共收益的用途

　　针对条例《征求意见稿》中的几大类问题，本报记者会同业内人士设定了问卷问题，有效回收了400份调查问卷。同时，本报也会同搜房网进行了网络调查，有529位网友参与了网上调查。

　　问卷调查覆盖市内楼盘较为集中的越秀、海珠、荔湾、天河、白云、番禺5区。调查取样时间为12月1日至7日。

　　调查显示：业主对小区公共收益及维修基金的管理使用最为关注，但恰恰现实的尴尬在于：业主的知情权与监督权最难享有。有超过七成的受访者不能查询小区的公共地段收益的最终用途；更有83.5%的受访者认为小区业委会难以对此作出有效监管。

　　业主松散，选举难、开会难、表决难，是多年存在的问题。调查显示，超过八成的受访者表示将会参与业委会选举投票，表明“主动维权”、“参与小区自治”的观念正得到越来越多的认同。

　　不过，长期奔波市内各小区为业主维权的志愿者习建华不无担忧地说，这只是表达出人们的主观愿望。据她介绍，部分业主对于亲自投票并不热衷，这也是一些业委会开展工作难的原因。

　　物业公司该由谁聘请？超过七成受访者选择了“业主作主”。这一结果表明：“业主才是小区的真正主人”的观念深入人心，也反映出业主对物业管理公司“不请自来，送也不走”的普遍现象产生逆反情绪。值得注意的是，仍有超过四分之一的小区住户对于日益高涨的业主维权表示担心。“一赶物管，小区变战场”是他们的担忧。部分业主更表示，很多业委会成员空有热情，但对于物管的法律、常识的认识却一片空白，相比之下，他们更愿意专业的物管公司管理小区。

　　网络调查方面，有47.8%的投票者认为条例《征求意见稿》最大的突破在于“让物业管理公司不再是管理业主，而是为业主服务”；此外，网友们对“业主转让物业时，其所缴存的专项维修资金余额不予退还，一并转让给新业主”这一规定比较不满，认为损害了原业主的权益。

　　物业管理调查数据（调查400人）

　　1、您会参与业委会选举投票吗？会：337人，占84.3%；不会：63人，占15.7%

　　2、您愿由业主聘请物管公司还是由发展商聘？愿由业主自己聘：284人，占71%；愿由发展商聘：116人，占29%

　　3、您能够查询小区的公共地段收益的最终用途吗？能：119人，占29.8%；不能：281人，占70.2%

　　4、以下业主权利中，您最关心的是（多选）

　　（1）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。339人选，占84.8%（最多人关心）

　　（2）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。339人选，占84.3%（第二关心）

　　（3）参加业主大会会议，行使投票权。253人选，占63.3%（第三关心）

　　（4）选举业主委员会委员，并享有被选举权。239人选，占59.3%

　　（5）监督物业管理企业履行物业服务合同。232人选，占58%

　　（6）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。225人选，占56.3%

　　5、交纳维修基金后，您是否关注或询问过它的去向？关注或询问过：279人，占69.8%；未关注或询问过：121人，占30.2%

　　6、您赞成业委会成员实行领薪制吗？赞成：252人，占63%；反对：148人，占37%。

　　没背景的物管盼业主得实权

　　■如此，他们可与有背景的公司公平竞争

　　据介绍，目前市内有近千家物业管理公司，其中大部分是有发展商背景的。没背景的，“因为市场的不成熟而苦苦挣扎”。据负责人透露，目前市物业管理协会“有背景”和“没背景”的比例约为7比3。

　　广州市港×（联）长江物业管理有限公司从1992年开始进入物业管理市场。负责人伍先生的言论在物业管理公司中颇算“另类”，“我希望新条例通过后，业主大会能够真正获得实权”。

　　没有背景意味着什么，他很清楚。入行十几年来，他已经无数次在竞标中给所谓的专家组否掉了。

　　伍希望，条例可定出细则，“比如在业主大会上，过半数人投赞成票就可通过”。他毫不讳言，支持业主大会的确权正是为了进入市场。市场良好秩序如最终形成，业主必将从中受惠。业主大会和物业管理公司的关系并不是对立、水火不相容的，“而是平等、互利、共赢的一种合同关系”。

　　伍乐观地指出，随着业主维权意识的提高，目前市内“有背景”和“没背景”的物业管理公司力量对比正在此消彼长。而“没背景”的物业管理公司，希望条例降低准入小区的门槛，让市场真正出现竞争，从而达到行内的规范。

　　新稿中为何删去业主权利？

　　■一说是因为没有必要重复上位法

　　新旧条例有何不同

　　八年后重谱“乐章”，比起八年前，物管条例有了更广阔的实践舞台。

　　广州市律师协会房地产专业委员会主任许奋飞说，从修改增加的内容可以看出，条例希望解决新出现及存在的一些矛盾。如大幅增加了关于“物业管理公司交接”、“不按规定迁出要处罚”的内容。

　　1998版物管条例的“业主管理权”章节被“业主大会及业主委员会”所取代。不少业主困惑：为何《征求意见稿》不提业主权利？法律界人士指出：由于国务院《物业管理条例》已详细规定了业主的九项权利，原省条例中细列的业主的权利部分被删去了，因为没必要重复上位法。但是，《征求意见稿》补充了业主大会成立过程的细则，从筹委会的组成到业主大会召开的期限等都作出了详尽规定。

　　广州市律师协会曾就省条例征求意见召开座谈会，与会律师普遍认为，“住宅物业超过300套的，可以栋、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议”这一规定门槛太高，在老城区这样的大型小区并不太多，改为超过100套可推选业主代表比较合情合理。

　　居委会作用得凸显

　　对比1998年版的省条例，街道办事处和社区居民委员会在新版中多次被提到。从业委会筹备开始，到后面运作，街道办和居委会都有“指导”和“监督”的权力。到底该强化街道的作用，还是应当弱化？各方似乎有分歧。

　　有人认为，业主已经够松散够弱势了，需要街道撑腰。而更多人担心，这为今后业主的利益被侵害埋下伏笔。打过“维修基金第一案”的律师周玉忠认为，在小区治理中，应减少行政部门干预的色彩。如果真要监督，也建议条例明示可以“监督”到什么程度。

　　对《征求意见稿》，许奋飞直言：“法律责任”这一章，对很多问题采取的都是“以罚代管”的形式，但是罚金又低，并不足以形成威慑，不足以体现地方法规的约束力。他建议在条例中增加司法救济途径。比如，财政部的相关办法明确规定：物业管理公司应当每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，但现实中，很多企业不公布，业主投诉无门。这种情况，地方法规就应规定：可以进行民事诉讼。

　　中山大学法学院副院长周林彬教授赞赏业主们向立法机构传达自己声音的行动，“在行业相关单位可能被开发商俘获的情况下，这份微弱的声音极其可贵”。

　　省条例需等物权法

　　一方面省人大信息网挂出了《征求意见稿》，另一方面，条例的立法进程似乎暂时凝滞。

　　从9月份《条例修订草案》提交省人大常委会审议，之后再无下文，引起了民间一些猜测。

　　据了解，放在网上的《征求意见稿》，是省人大常委会对《条例（修订草案）》进行了第一次审议后，省人大常委会法工委会同有关部门对一审意见进行了研究、修改形成的。而目前之所以未提交二审，是考虑到《物权法（草案）》将于明年3月提请十届全国人大审议通过，《物权法》将首次建立业主的建筑物区分所有权法律制度，也就是说，对于如停车场、小区会所等到底属于开发商还是属于全体业主，会有所规定。为保持和维护法制统一，省人大常委会计划待国家的物权法正式通过后，再审议通过广东省物业管理条例。有关方面预计，条例二审及获得通过，最快也要等到明年5月。

　　上图：住宅楼内设的停车场是块肥肉，业主买了车位还不一定有产权，而物业公司的收益更是没人知晓

　　业主维权不要再被打断腿

　　■对新修订的物管条例，业主寄予最低愿望

　　什么是业主？长期为业主维护权益的周玉忠律师有过生动的概括：“一盘散沙无组织，一无所有无经费，一门心思搭‘便车’，一无所知易被骗。”还有业主打趣着为这“四个一”作补充：“一不小心就没命。”

　　喧闹的楼市中，总有一些微弱的声音，不该被遗忘。

　　采纳一条就是胜利

　　如果不是小区内的电梯坏了、物业管理公司没钱修，东悦居业委会主任孙威力或许舒服一点，不用每天都接数十个咨询电话。

　　如果没有那次的垃圾堵门，春兰花园前业委会主任叶春生或许不会买来堆积如山的法律书籍，自学成了不少小区的法律顾问。

　　他们主导的多次业主维权行动成了不少业主的希望。从10月至今，他们和市内近40个小区向省人大两度提交代表业主利益的立法建言。在《征求意见稿》上网后不久，他们就向省人大提交了《改良版》。

　　“哪怕只有一条被采纳，那也是业主的胜利”。孙威力的笑脸上，那对黑眼圈总是那么明显。他相信，两次提交的意见稿都是通过协商产生的，可以代表大部分小区业主的声音。

　　面对大棒绝不言退

　　10月23日上午11时，顺×雅苑业主委员会主任韩培丰老先生在光天化日之下，在中大地铁口被两名凶徒突然用铁棍殴打致重伤。凶徒残忍而专业，短短的几秒时间，用实心铁棍猛击韩的双腿，见他倒地后，便逃之夭夭。事件明显有预谋，因为就在此前一周，韩先生在街上也曾经被这两名凶徒用同样的铁棍偷袭，但当时事败，两人逃离。没想到，短短几天后，他们再次出重手伤人，气焰嚣张，令人发指。断了腿的老人，已经是66岁的高龄。

　　记者近日拨通了韩培丰的电话，老人伤口已经拆线，但还不能独立行走。案子至今未破，他现在对破案已没那么期待了。在他看来，处理目前的小区纠纷，为选他做业委会主任的小业主们讨还公道，才是最急切的事情。顺×雅苑业委会现在如常运作，韩老不时通过电话提供自己的意见。经此一事后，业委会成员没有一个退缩，并且对“成为下一个断腿的”有了觉悟。他坚决地说：“我不会逃。”

　　对新修订的物业管理条例，韩老的愿望朴素得让人落泪：“希望业主真正能做小区的主人，不要再出现被打断腿的人了。”

　　(观宇/编制)