小区车位纠纷频发 购买车位可参照“五项注意”

　　【龙虎网报道】随着我国经济的快速发展，私家车数量与日俱增，停车问题也成了城市中日益突出的社会问题。其中，关于地下车库的产权归属和收费标准，地面车位的配置、划分和收费等话题更是备受购房者们的关注。

　　典型案例：谁是小区车位的主人

　　2004年4月，某房地卢公司开发一高档住宅小区，市规划局作出的《建筑工程规划设计要点通知书》要求该规划中的小区应配建一定比例的停车库。房地产公司在销售住宅时承诺：小区配建地下车库供业主停车。业主们于2005年入住后发现，开发商以10万元的单价向社会公开出售车库，附近不少商家也前来购买，小区业主停车十分紧张，经常因停车问题与物业公司发生纠纷。2005年底，业主委员会代表广大业主，以“地下车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，起诉房地卢公司，请求法院判决车库的占有、使用、收益、处分权归全体业主所有。

　　法院判决：地下车库移交业委会

　　一审法院认为，市规划局发出的《建筑工程规划设计要点》要求被告按标准建设车库，既明确了车库作为公共配套设施的功能，又将建设车库作为开发商的法定义务进行了确定。建成后的车库作为公共配套设施，应交付建筑物的所有人共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权为该小区业主享有。开发商不再享有该小区的土地使用权，因此也不能享有该土地上建筑物的所有权和支配权，而应由土地使用权人共有。此外，开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本。

　　据此，法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。开发商不服一审判决，已提起上诉。

　　律师评说：车库产权归属不明

　　江苏南京天煦律师事务所田宏主任律师认为，车库纠纷产生的根本原因，在于我国相关立法滞后，车库产权归属不明；

　　而关于车库产权归属问题现存的争论，主要有三种：一是认为小区土地面积已全部分摊到全体业主身上，车库属于公共配套设施，应由业主共有，业主不需要另行购买或支付使用小区车库的费用；二是认为小区业主分摊的国有土地使用权面积仅限于地表的使用权，而车库是开发商利用该土地的地下空间投资建造，车库应由开发商所有；三是认为车库的归属问题应由开发商和业主约定，没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。我国《物权法(草案)》采用了第三种意见，规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”

　　在当前《物权法》未出台的情况下，为了解决矛盾，有些地方性法规已经涉及到了车库归属的界定，如南京市出台的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》规定：“相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。房地户开发企业可销售的业主专用机动车位应当向本物业管理区域内的业主出售，不得向本物业管理区域以外的业主出售或者出租。”

　　总之，在我国物权法正式出台前，不同地区对车库产权归属的意见分歧将长期存在，田律师认为，确定车库归属既要切实维护广大业主的利益，也要考虑到有利于鼓励开发商修建必要的更多数量的车库，以真正实现各方利益平衡，社会和谐，南京市在这个方面做出的探索具有相当积极的意义。

　　小帖士：购买车位“五项注意”

　　消费者在购买车位、车库时，应当注意以下几个问题：

　　1、看能否办理产权证

　　衡量车位、车库可否销售的唯一标准是能否办理产权证，若购买的车位、车库不能办理产权证，则说明该车位或车库是不能销售的。

　　2、租赁车位有限期20年

　　租赁车位、车库最长有效期只有20年。《合同法》第214条规定：“租

　　赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”

　　3、人防车库禁止买卖

　　小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，人防工程等配套设施也是禁止买卖的，开发商或者物业公司无权出售。

　　4、买车位不能用公积金贷款

　　购买车位、车库时不能使用公积金贷款。银行有关工作人员解释，按国家住房公积金管理条例，住房公积金是单位和职工缴存的长期住房储金，应用于职工购买、建造、翻建、大修和装修(新增)自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。因此，在现行法律法规条件下，公积金贷款不能用于购买除自住房以外的东西，当然就不能用于购买车库。

　　5、车位收费标谁

　　根据2005年3月1日起执行的《南京市物业服务收费管理实施办法》规定，南京市住宅区物业管理汽车停车服务收费标准(单位：元／辆·月)为：露天车位，80—150元；室内车库业主共用车位，150-300元；室内车库业主专用车位50—80元¨临时停车车位，5元／次。另外，机械式立体车库不超过400元／辆·月(业主专用车位不超过130元／辆·月)。