政府拟参与建设经适房

　　本报讯据《中国经营报》报道，经济适用房的产权归属，或许正面临一次重大变革。有消息人士透露———未来的销售型经济适用房很可能将由政府和购房者共享产权，这意味着日后的经济适用房将不再完全成为新购房者个人名下之物。

　　相关方案已上报国务院

　　12月14日，记者获悉，这是建设部等部门正在研究的一项政策。写有相关内容的两份文件———《关于完善经济适用住房制度的研究报告》和《关于深化城镇住房制度改革的若干意见》已于近日上报国务院，等待批复。（以下分别简称《报告》和《意见》）

　　知情人士透露，上述方案建议，对于销售型经济适用房，应以政府在开发建设过程中的土地、财政等综合投入为标准，划定相应比例，而后由政府和购房者共享产权，政府可以行使与产权相匹配的权力。

　　“初步上报的方案中，只是针对经济适用房的增量部分。”该人士表示，对于增量的划分，按照他的说法，主要是以经济适用房项目在地方发改委的立项为准，对于那些已经购买但尚未入住，以及已入住尚未领取房产证的，都不会被新政策溯及。

　　《报告》和《意见》在“共享产权”方案的核心部分，即政府投入如何折算产权比例方面，还没有细致的折算执行手段和规则。记者从其他渠道获得的信息表明，土地、财税减免都很可能初步被纳入政府对经济适用房的“投入”当中，但这些投入如何换算产权比例，还尚未有明确的说法。内部人士强调，如今上报的仅是研究之后的方案，至于何时执行，以及是否有所调整，都很难说。

　　意在解决退出机制

　　2006年7~9月间，由建设部和国家发改委牵头，多个相关部委联合组成了调研小组，对全国近20个大型城市现有的住房保障情况进行了调研，这是《报告》和《意见》的由来。

　　“调研中发现了一系列问题。”一位参与调研的专家表示，“所有的城市几乎都存在两类人群：一是超出廉租住房收入标准，而无力购买经济适用房的人群；二是无力购买经济适用房，但也无力承受普通商品房租金的人群，解决这样的问题，应该通过发展租赁型经济适用房的方式予以解决，但现在来看，这类经济适用房的来源是个问题。”在他看来，经济适用房的“退出机制”应该成为租赁型经济适用房的来源———一些经济适用房的购买者，在经济实力提升之后，通过梯级置换购买新房，形成退出机制。目前的问题在于，经济适用房“退出”之后，流入了商品房的体系，而未留在住房保障体系当中。“通过产权制度的共有就可以解决问题，因为政府有产权就有发言权，可以保证退出的经济适用房内循环。”

　　内部人士还透露，在政府获得经济适用房产权之后，也可以通过对获得产权的保障性住房资产进行打包，而后再以证券化的方式，为扩大住房保障体系覆盖面募集资金。但他强调，这只是一个远期的设想。

　　影响难料

　　对于此项政策可能产生的影响，清华大学的一位专家表示，“卖还是不卖，按法律，应由产权共有人协商决定，这存在两个问题，第一，政府处在强势地位，是否会影响最终决定的公平性；第二，政府既是回购者，又是产权人之一，这样就可能产生‘自己卖给自己’的法律问题，这些问题如何解决。”他表示。“回购价格”如何制定也是问题。如果价格定得过高，无疑再次将经济适用房推向成为投资品的方向，如果过低，所有者将不乐意出售，这实际上并不符合政府增加房源的最初构想。