个人集资建房与现行法规有抵触

　　从这几个方面看，温州的个人集资建房模式到目前为止尚未构成“非法集资”，因为到目前为止，集资建房的组织者并没有将集到的这笔钱占为己有，并且以赢利为目的。

　　与现行法规确有抵触

　　但陈钟律师也坦言，个人集资建房的初衷是好的，但温州的模式也有一些不妥之处，

容易授人以柄。

　　“最主要的就是当初向会员集资的土地保证金和土地款是打到了开发公司也就是瑞安正元房地产开发公司的账户上，而不是集资建房成立的项目公司的账户上，虽然这个账户目前是四方监管，资金流向专款专用是没有任何问题。但这样就与现在的金融法律法规相抵触，集资也没有经过有关部门批准。”

　　在他看来，能够适用现在法律法规的一个集资建房最佳模式是先成立一个公司，然后集资者将钱打进该公司的账户里：“这是一个经营行为，集资者作为公司的股东，是投资方，所以完全没有非法集资一说。”陈钟解释，“然后再委托一家房开公司去购地，把公司的钱打到房开公司的账户里，等拿地成功，再把公司挂到房开公司旗下作为项目公司。所有的资金全部在项目公司的账户里独立运作。”

　　这个模式虽然比现在的温州集资建房模式多一道程序，但没有任何法律上的问题。

　　之所以有这样一个模式，是因为陈钟也曾经碰到过类似情况：“当时石桥的一个村也打算做类似个人集资建房的事情，那个事情比现在温州集资建房更加复杂，因为其中还有部分房源是要对外公开销售，而不是像温州这样都是集资者投资，集资者自住的。我们那个时候组织所里的律师进行讨论，最后形成了一个目前来讲集资建房符合各项法律法规的合适方案。”

　　“非法预售”无从谈起

　　一波未平一波又起，温州集资建房拿地成功以后，某集资建房者与在该地块周边拿到土地的某开发商一起吃饭，当听到该地块的

　　一些温州房开公司的老总也这样说，既然个人集资建房可以这样搞，那我们为什么不可以，没拿到预售证就以集资建房的名义先圈一笔钱进来，这样就解决了项目的融资问题。

　　对于这样的说法，王鉴辉认为开发商不可能这样操作，因为“开发商是要获得利润的，而我们集资建房根本就没有任何利润，所以他们不会去做这个事”。

　　而法律界的有关人士也认为，如果开发商以集资建房的名义圈钱，显然就涉及非法集资，因为开发商占有这笔资金是以盈利为目的，同时也有欺诈的嫌疑。

　　此外，对于“非法预售”一说王鉴辉认为更是无从谈起——因为我们根本就不存在售这个环节，我们的房子在拿到土地的时候，每一套房子就已经有主了，根本就不是公开对外销售。

　　但赵智强也承认，温州集资建房最后与会员签的是商品房预售合同。虽然从实质上说，是集资者以股东的形式入股集资建房项目公司，委托母公司购地代建房屋，但从形式上来说，与现在的商品房销售流程相当一致。因为要办出产权证只有通过这样的途径，在目前的法律法规下还没有其它办法。

　　“非法预售的说法是站不住脚的，因为这些集资建房者在交钱的时候并不是买房，而是作为项目公司的股东来注资项目公司，所以就不存在所谓的在没有领到预售证的情况下先收买房款这样一说。”

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　　50万保证金隐身拿地

　　他们看中的江前村这块地块已经两次流标，温州市市场营销协会的秘书长赵智强委托一家房开公司去与村长谈，自己不露面，双方基本谈妥。村长说：“为了表示你们的诚信，先交500万定金吧，这样其它开发商来，我就全部回绝。”

　　讨价还价一个多月后，他们愣是把定金价格压到50万元。“村长想想有钱拿总比一分没有要好，另外，土地两次流标给村里带来的压力也非常大，很多村民都跟村长说——好不容易有人要，我们就给他嘛！”

　　事情谈妥，赵智强马上向会员发通知，根据大套8000元，小套5000元的标准募集资金，到了要交定金的最后一刻，统计了一下为49.9万元，赵智强自己掏出皮夹垫上1000元。

　　定金交妥，赵智强心里落下块石头。因为根据双方合同约定，如果这块地最终没有拿到，村里除了退钱，还要赔50 万元。“这样如果拿地不成，每个人还能获得5千、8千的，大家也不会有什么抱怨。”

　　“此后，也确实有房开公司去找村长谈拿地事宜，村长说，‘这个事情你们就不要来掺和了，我已经跟一家公司谈好了。’”赵智强笑着说，“但是拿不拿得到地，最终还要看招标会上的结果。我就跟会员讲好，集资建房的事情千万不要对外说，说了对大家都不利，万一有人来抢着拿地，我们就没啥戏了。因此，虽然此事有新闻价值，但我们愣是谁也没说，北京那边就有个人集资建房看上的地，开发商拼命举牌哄抬，深圳更是十几个开发商去抢集资建房者看上的土地。所以我铁了心不能过早暴露身份。”结果到了10月份，赵智强还在放烟幕弹说拿地没戏。