各地房价“且调且涨”背后推手都有谁？

　　来源：新华每日电讯

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　　■追问

　　2006年，国家从调结构、征税收、控土地、紧信贷等环节调控房地产，力度之大前所未有。尽管楼市也“出现了一些积极的变化”，但收效与预期差距尚远。有人形容：2006的房价“且调且涨”。

　　什么是房价“逆风飞扬”的幕后推手？

　　地价如“脱缰野马”推高房价

　　今年，各地“地王”、“楼王”频生。9月上旬，上海市浦东新区花木地块报出58.89亿元的高价，创历史纪录。按此计算，楼板价就高达11300元/平方米，而离它不远处的新楼盘均价为9700元/平方米。

　　下半年以来，城市“地王”频出。杭州“新地王”挂牌起价就30亿元，此前，南京诞生了总价14.95亿元的“地王”。广州、深圳、珠海的地价也越拍越高。

　　尽管有关部门解释，提高用地成本不会对地价产生太大影响，但开发商宣传“水涨船高”、“羊毛永远出在羊身上”，土地成本提高将导致商品房成本上升的预期。

　　事实上，“地王”的诞生意味着这一地区的房价有了一个新的标杆作为参照向上攀升。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，开发商正是利用了这一点，制造房价上涨预期，结果房价的涨幅比地价的增幅还大。

　　需求“人为过剩”直接拉升房价

　　今年以来，全国除长三角地区楼市供求关系有所缓和外，房价涨幅居高不下的城市，供小于求的局面没有改变。业内人士分析，造成需求过剩的因素主要有：保障不到位，大量中低收入者被裹挟进房市；投资手段匮乏，买房仍是多数手有余钱者的理财方式。

　　截至9月底，全国尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。廉租房、经济适用房紧缺，大量实力不济但住房需求强烈的中低收入阶层被裹挟进市场需方行列，致使房市整体供求仍偏紧，房价攀升。

　　易居中国房地产研究院一位分析师说，假如有3成的住房需求能通过住房保障满足，市场供求关系就会改变，“开发商还能保持高利润，高价拿地、死守房价？”

　　投资手段匮乏，买房仍是多数手有余钱者的理财方式。美联物业顾问姚滨说，银行存款利率低，房价的持续上涨刺激了人们的投资热情。

　　城市化加速引发大规模被动性需求也是导致住房消费居高不下的另一个重要因素。尽管与往年比，今年城镇房屋拆迁规模得到了控制，但总量还是不小。

　　银行松贷，为购买力提供支撑

　　由于获取存贷款利差仍是国内银行盈利的主要模式，收益稳定、坏账率相对较低的个人住房贷款业务成了各银行争夺的焦点。银行放宽贷款条件，客观上为楼市购买力提供了支撑。

　　分析人士指出，资金成本的低廉，让一些投资者敢于借用银行资金作为个人理财的财务杠杆，让存款者为自己投资房产“贴息”。这些因素均在推动楼市向上发展。

　　“房地产势力”导致调控悬空

　　与上述推动房价上涨的“市场力量”不同，地方“房地产势力”作为“超市场力量”，对楼市调控效果的消解尤甚。房地产研究者、高级经济师顾海波指出，不久前韩国政府公开承认，高房价是强大的“房地产势力”哄抬的结果，这个判断值得我们警醒。

　　业内人士分析，房价逆调控飞涨的主导因素是强大的“房地经产势力”——一些地方政府、部门、部分开发商和金融机构以及房地产食利者综合作用的结果。

　　表现一，地方政府仍然深陷在房地产经济中难以自拔，职责未履，与市场的边界至今没有厘清。

　　表现二，一些地方言行不一，嘴上谈“调控”，暗里在托市，在房价问题上喜高恐低。

　　表现三，在东部一些城市，新楼盘申请预售时，如定价低于周边楼盘售价，反而申请不下来。(记者 徐寿松 蔡国兆)