山东日照土地转让案开审 曝出私下交易内幕

　　与山东省日照市政府大楼隔路相望的迎宾馆，虽然外观陈旧，门前冷落，更够不上“星级”，但它可是日照日广房地产开发有限公司（下称日广公司）与日照市东港区秦楼街道文登路社区居委会（下称居委会）争了三年多的“香饽饽”。

　　近日，这场旷日持久的争夺战进一步升级。日广公司与居委会为了迎宾馆及土地的所属权闹上了法庭，争执中三年前的一次私下交易逐渐浮出水面。

　　东窗事发惹众怒

　　2002年的初冬，一场欺上瞒下的交易正在紧锣密鼓地筹划着。

　　中国经济时报记者在翻阅文登路社区居委会会议记录时发现，早在2002年11月19日，文登路社区居委会组织部分党员与居民代表开会，当时的居委会书记邓立连提出要卖掉属于文登路社区的集体资产——“迎宾馆”。

　　这个决定遭到了老党员张守堂的反对：“我是不同意卖迎宾馆的，我们这个居委会就靠这块资产养活着呢，卖掉了以后咋办？靠啥收入呢？”

　　“即使必须卖，也要全体居民开会讨论。现在这个居委会原来是秦楼街道沟南村村委员会，而迎宾馆所在的19.88亩土地是在我们还是村委会时国家划拨给我们全体村民的，是集体的资产，现在虽然已经变成了居委会，但土地和房产还是集体的。”张守堂对记者讲述了当时开会的一些情况，“到后来，我就等着开全体居民（村民）的大会，可一直也没开，等我再听到信儿的时候，迎宾馆早就被卖了。”

　　根据1999年颁布的《山东省农村集体资产管理条例》第九条之规定：“农村集体经济组织取得、变更或者终止集体资产所有权，其集体资产数额较大的，须经其集体经济组织成员大会或者成员代表大会讨论同意，并在集体资产所有权取得、变更或者终止之日起三十日内，向乡（镇）人民政府备案。法律、法规另有规定的，从其规定。”

　　然而，党员们微弱的反对声音并没有动摇邓书记要卖房子的决心。2003年1月1日居委会邓立连书记瞒着文登路社区的全体居民，与日广公司董事长崔照松正式签订关于迎宾馆的买卖合同。合同约定：居委会将位于泰安路、烟台路交汇处的土地19.88亩，地面附着房屋建筑面积6000余平方米，以1511万元总价转让给日广公司。

　　合同签订后，日广公司支付了部分款项。

　　日照市房地产管理局也于2003年4月30日办理了产权变更登记，将上述房地产的所有权过户到了日广公司，并为日广公司核发了房屋产权证书。本以为拿到房产证可以充分利用属于自己的土地的日广公司却一不小心引爆了颗“炸弹”。

　　“大概在6月份，日广公司在迎宾馆的楼边上盖了一排门面房，我们居委会有人从那路过，就觉得不对，他们怎么在我们的地上盖房子呢，后来知道这个地已经卖给日广公司了。然后就开始有人向上面反映。”居民张传久告诉记者。

　　文登路社区居民认为，迎宾馆本是归全体居民所有，但却在没有召开全体居民大会的情况下秘密把集体资产给卖了，这是不合程序的，也是不合法的。居民们纷纷找到当时的居委会反映情况，并提出反对意见，但一直没有得到答复。

　　文登路社区的居民自发组织上访，从区里到市里，再到省里，参加上访的居民也越来越多。这一路“闹”下来，虽然问题没有彻底解决，但还是让这场交易在土地转让审批的环节搁浅了。

　　隐形交易酿纠纷

　　时间转眼过了三年。2006年7月日广公司把文登路社区居委会告上了法庭，诉讼请求判令其继续履行合同，办理土地过户手续。

　　日广公司崔照松董事长是个非常懂法律程序的人，在接受中国经济时报记者采访时，他告诉记者：“其实这个事儿到土地部门通过‘招、拍、挂’，就合法了。”

　　但不知道崔照松是百密一疏还是有意回避，其实，在迎宾馆的土地使用证上使用权类型一栏明确标明了“划拨”。而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条之规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

　　北京相关法律专家在看过相关举报材料后认为，文登路社区居委会在没有经过相关政府部门批准，没有缴纳土地出让金的情况下就私自与日广公司签订房地产转让合同，属于非法行为，所以，他们签订的转让合同也应该被判定为无效合同。而且迎宾馆的土地在没有经过批准也没交纳土地出让金的情况下，日照房地产管理局就批准了房产变更属于违法行为，日广公司非法取得的产权证书应当予以撤消。

　　记者了解到，近年来将划拨土地使用权转让、出租、抵押的现象极为普遍，而且出现了各种非法批准、私自交易、未办登记的情况，使划拨土地使用权进入了隐形土地交易市场，细察日广公司与居委会的交易细节不难看出，隐形的交易形式也是最终缔结纠纷的重要原因。

　　截止到记者发稿时，日广公司与文登路社区的民事纠纷仅仅是在日照市东港区人民法院立案，四个月过去了，依然没有后续的进展。

　　本报将继续关注这19.88亩划拨土地的最终命运。(中国经济时报 记者 范媛)