南京物价部门报告称土地成本占房价近四成

http://www.sina.com.cn 2006年12月20日09:46 扬子晚报

　　本报讯近年来随着房价的不断攀升，购房支出已经成为很多家庭背负的最大重担，然而对于“房价为什么那么高”这个“复杂”的问题，大多数老百姓只能被动接受却搞不清原因。昨日，物价部门发布的一份《南京市栖霞区2006年房地产价格管理情况分析》对商品房价格上涨的原因进行了剖析，认为除去开发商利润这个争论不息的话题外，以土地价格为主的成本上升是导致商品房价格不断走高的一个重要原因。

　　土地成本约占房价37%

　　这份来自南京市栖霞区的

房价报告指出，2006年栖霞区范围内住宅商品房开发面积约57万平方米，全区平均基准价格为4920元/平方米，较去年上涨2%，与主城区相比较低。不过，受仙林大学城开发的影响，仙林地区的商品房价涨幅较快，平均基准价格已达到5260元/平方米。报告对商品房的成本构成进行了具体分析。首先土地成本占了大头，由于当前房地产开发用地均使用了招拍挂的出让形式，由企业公开竞争决定最终成交价，地价得到抬高，据统计，今年商品房价格中土地成本约占37%，成为各类成本中的绝对“主力”。其次是建安费用，现在各开发公司住宅质量和档次不断提高，使得建安费用在总成本中的比例达到了28%。第三是公共基础成本上升，约占总成本的10%。此外，前期和附属各占2%，各项税、费及利润约占21%。物价部门认为，由于成本费用的不断上升，导致商品房价格的不断上涨，而占据成本最大份额的地价受土地供应减少而不断飙升，更是商品房价上涨的主动力。

　　有选择地试行“限地价”

　　对于地价与房价的关系，南京大学一位房地产专家指出，“房地产”是“地”加“房”的结合，所以必然要体现房子和土地的双重价值。在市场经济快速发展和城市化进程加速的今天，体现土地价值与抬高房价也必然会成为一个突出的矛盾。

　　这位教授认为，不仅是在我国，对世界上无论哪个国家而言，土地都是不可再生的稀缺资源，中国地少人多，土地资源更加宝贵，因此尊重土地价值、让市场决定价格，也是符合国情的。既不能“贱卖”土地，卖得太高又会拉动房价，如何解决这一矛盾？是否可以实行地价拍卖的“限高”？专家认为，从长远来看这种行政管制并不现实，但就某些特定的地块、特定的项目来说，“限地价”是可行的，比如一些针对普通老百姓的中低价位、中小面积的住宅地块，并不一定要“价高者得”。

　　同时，专家也认为，土地在房地产开发中属于刚性成本，很难被压缩，但

开发商的其他成本完全可以“缩水”。比如现在不论是城中的高档楼盘，还是城郊的中低价位住宅，都有越做越高档的趋势，请境外设计公司，建大面积的会所配套，花数十万元买名贵树木，修建繁复的景观等等。其实如果在每个环节都采取集约和节约的方式。特别是对中低价位、中小面积的普通住宅小区，制止“过度设计”，也可以节约成本，降低房价。

　　地价，绕不过的“成本坎”

　　城中房价过万，奥体奔七，江宁过四……今年以来，尽管宏观调控的力度一再加大，但房价的上涨依然是广大消费者感慨最多的话题。房价上涨以地价为代表的成本因素，在房价的上涨中扮演了重要的角色。

　　今年3月23日，南京长发经过36轮的争夺，以6350万元的价格，取得玄武区锁金村9号的一块住宅用地，超过底价3800万元近70%，仅楼面地价成本已经接近每平方米6400元，虽然该地段并非城市中心区，但售价预计将突破万元。

　　9月19日，江苏融侨金辉置业以6.95亿元的价格拍得河西奥体板块一幅地块，楼面地价达到了每平方米3000元，房价预计在每平方米6000-7000元左右。而万科、中海当初在此拿地，楼面地价只有每平方米2000元左右。

　　南京网尚房地产研究机构发布的一份关于南京城中板块的房地产调查报告也显示，截至今年9月底，南京城中板块的住宅均价已经达到每平方米9631元，比去年同期增长29%，与2002年相比翻一番。同时，今年前三季度的城中土地平均楼面地价为每平方米4743元，比五年前增长1.6倍。(石小磊王烨)

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