专家称福州房产单价未必上涨

　　昨日，本报Ｂ34版刊登《10．4％福州房价涨幅全国第一》一文后，也许每一位关心房价的福州市民都对这个涨幅表示出了足够的兴趣。

　　那么，究竟国家发改委公布的11月份福州新房价格同比上涨10．4％这个数字背后意味着什么？又是什么原因造成福州楼价近期上涨？未来一段时间，福州楼价可能走向何方？记者进行了了解。

　　导致福州特别抢眼

　　福州资深房产专家刘福泉教授昨日告诉记者，对于福州

　　他说，当2002、2003年北京、上海等地房价拼命上涨时，福州房价实际上没有太大动静，直到2004年之后才开始频频上涨，尤其是今年，在其他城市涨幅纷纷放缓的情况下，福州房价上涨显得特别抢眼。

　　“这也许就是市场的补偿涨价。只是这个房价涨得不是时候。”刘教授无奈地说。此外，随着福州的交通越来越发达，南平等地的百姓也开始到福州购房。

　　刘教授认为，从长期来看市民没必要因此产生房价上涨的恐惧。

　　不一定是单价上涨

　　福州大学房地产研究所的王阿忠博士，长期从事福房指数以及各项数据的统计工作。对于涨幅10．4％，他认为，主要是因为计算方式才得出了这样的结论，并不一定就是新房单价上涨。

　　王阿忠介绍说，现在比较流行的方式是采用计算均价，然后与上个月比较，得出上涨或者下跌的幅度。

　　这种计算方法，通常是把各销售单价与该价格销售的房产面积相乘后得出一个总价格再除以总销售量，最后得到均价。

　　它的问题就在于，当高价的房产销售量加大时，会左右均价。如：某月销售100万平方米房产，其中单价为4000元的占60％，40％为6000元，那么，均价为4800元；反之，如果6000元的占60％，而4000元占40％，均价就是5200元。

　　“这样虽然市场销售单价没变，但是仅仅因为供求结构的变化，也会造成均价的上涨。”王阿忠说，恰巧11月份福州市大于4000元／平方米的商品房占了总交易量的65％，远远超过10月份的45％，市场购房逐向高端。

　　三大因素主导榕城房价

　　“尽管我们对同比上涨10．4％这个数字有各种不同的看法，但不可否认福州房价的上涨已是不争的事实。”房地产专家江映辉说。

　　那么，究竟是什么原因造成了近期的上涨，专家给出了开发成本增加、市场需求增大、新盘放量加速这三大原因。

　　土地升温开发成本增加

　　今年9月6日，位于仓山区浦上路北侧的14号宗地，以7．92亿元的价格成了今年的地王。没想到仅仅6天之后，位于晋安区福飞北路东侧的宗地2006挂—06就以9．7亿元的价格拍出。

　　让人更想不到的是，11月9日茶亭地块项目之一的宗地2006让—26号卖出了10．16亿元，再一次创下了项目总价的新纪录。

　　楼面地价从1830元／平方米到9000元／平方米，福州只用了不到70天时间。

　　福州资深房产专家江映辉认为，房地产开发的土地成本在不断地上涨，也制约了开发商在制定房产销售价格时往下调的可能。

　　观望过后市场需求回暖

　　据福州大学房地产研究所获取的福州市房产交易中心原始数据经测算后表明，11月福州市住宅总成交量达45．79万平方米，比10月份增加2．45万平方米，增长5．6％。

　　如果按最低的

　　房产专家陈国旺认为，现在宏观调控政策已明朗，许多具备购房资金实力的消费者，看到推迟购房，房价并没有下降，反而大幅上涨后，逐渐失去耐心，纷纷加入了购房行列，“市场需求的增加，拉动了销售，价格的上涨也就在情理之中。”

　　高端楼盘拉升房屋均价

　　“受房产新政的影响，部分开发商放缓了销售节奏，推后开盘。所以在6—10月份的观望期内，新盘推出的量较少。11月，尤其12月之后政策明朗化，套型面积比例界定得到明确，开发商抓紧了放盘时间。一些进入后期项目阶段的楼盘也加紧推盘，缓解资金压力。”江映辉说。

　　也就出现了记者了解到的结果，11月份近20个新盘推出，12月份则有近30个新盘面市。其中甚至不乏江滨高层、

　　200万平方米保障房

　　将会平抑未来房价？

　　上周，福州市政府启动了2006年200多万平方米、共14个保障房项目中的金山橘园二期、鼓山廉租房、鹤林新城等3个地块的社会保障房建设，同时相关部门表示，剩余的7个项目也将在年底按时开工。

　　社会保障房的一系列大动作，让许多福州市民都把平抑房价的希望寄放在了保障房身上。

　　但陈国旺冷静地告诉记者，社会保障房是满足中低收入群体的住房需求而设立，保障房的大量上市会对房价产生影响但不是决定性的。

　　江映辉说，理性分析近期内市场房价上涨原因，将会有助于消费者在接下来的一段时间对购买房子做出正确的选择。

　　陈国旺表示，如果开发商在销售时没有采用促售等手段的话，也许近期上市的大量新盘足够福州的房地产市场消化一段时间，接下来的一段时间也可能是福州房价上涨的缓冲期。