二手房转让纳税有门道 三大税案提醒莫入误区

　　【龙虎网报道】自从二手房转让税收新政实施以来，不少人在二手房买卖中由于不了解新的税政，出现了诸多问题，遭受金钱损失甚至遭到税务部门处罚，也有不解的读者纷纷向本报《壹财经》咨询。记者昨天经多方了解发现，有几种典型的二手房转让误区，卖房者买房者均需谨慎避免，税务人员还专门为记者举了三大实际案例，供读者参考。

　　继承房再转让：不能核定征收个税

　　【案例】前两天，南京市民金先生刚花50万元买了一套二手房，本以为这套房子原房主居住已经满5年，营业税可以免除，只要按1%计算缴纳个人所得税就可以了，由于房价比较优惠，双方协商好由金先生负担个人所得税税款，金先生认为自己只要付5000元个人所得税就可以拿到房子。

　　谁知当金先生到房产交易市场办理过户手续时，工作人员告诉他，这套房子的个人所得税不能按1%缴纳，因为卖方是继承来的房子，这可把金先生急坏了，那得交多少个人所得税啊？最后金先生不得不缴纳了数倍的税款。

　　【解读】税务人员告诉记者，根据相关规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。也就是说，金先生应该缴纳的个人所得税是房价50万元扣除住房转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，按20%税率计算出的税款，而不是全额50万元按1%计算缴纳个人所得税。金先生当时懊恼不已，税款增加了那么多，再承担税款，显然不合算，但此时已签订过购房协议，再反悔，就要承担违约金，最后只能自认倒霉。

　　卖房没收益，也得交5％营业税

　　【案例】南京市民张先生这两天特郁闷，原来他一套50多平方米的房改房前两天卖给别人了，可这次交易他缴纳了总房款5％的营业税。他越想越觉得不对，就拿着完税凭证来到税务部门。

　　经查证，原来老张在1996年取得了这套房改房。在2002年，他的妹夫要支取住房公积金，就和老张达成协议，用这套房子倒了一个手，先由老张卖给其妹夫。妹夫支取公积金后，又将这套住房卖回给老张，但实际双方均无款项交割。

　　【解读】这套房子经过倒卖一次后，表面上看老张还是房主，但房子却由房改房变成了购入的二手房。权证时间也变成了2003年。他今年再卖出这套房子的时候，由于税收政策规定，自2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售，要按全额的5％征收营业税，而购入二手房的时间以购入后房产证时间为准。从2003年到2006年不满5年，老张必须缴这个税。

　　在问明政策后，老张后悔不迭：在前次倒手中，自己一分钱的收益也没有，却因此为后道交易带来了这么一笔税收，完全是因为不了解税法造成的损失，真是有点冤。

　　买卖房屋完税，莫轻信不法“承诺”

　　【案例】在事业单位工作的王先生有一套住宅要出售，由于工作繁忙，他委托了一家中介公司，很快就找到了买家，签订了契约。在买主走后，中介公司经理很神秘地拉小王坐下，说他在税务局有熟人，可帮小王减免部分税收。小王知道自己卖这房应缴税，但面对该经理的信誓旦旦，又经不起能少缴几千元钱的诱惑，就按此人所说把应缴税款（扣去了所谓能减免的3000元）交给了该中介公司，委托其办理完税手续。并且小王在事后拿到中介给他的卖房发票时，并未向中介索要完税凭证。直到有一天税务人员找到小王询问其相关纳税事宜时，他才傻了眼。原来，该中介公司经理在拿了小王的税款后，根本未为其完税，而是在房地产市场交易环节作假，以假文书办理了这套房屋的开具发票和过户手续。在事情最终败露后，该中介公司关门大吉、经理也卷款逃走。税务机关在调查此事的原由后，按税法责令纳税义务人小王补缴了应纳税款，并依法对其进行了处罚。小王反而比应纳税款多缴付了上万元的罚款，并且之前给中介的税款也无处讨要。

　　【解读】税务人员提醒市民：在买卖房屋时一定要有纳税意识，要通过税务机关的政策宣传、咨询等渠道了解税法，严格依法办事，切勿听信某些不法分子的所谓“承诺”。减免税是法定程序，只有税务机关可以依法办理，任何其他单位或个人的“承诺”本身就是违法的。在交易环节还必须索要并保存好自己的完税凭证。