小区配套不到位规划随意更改 开发商能否交房

　　【龙虎网报道】小区配套不健全开发商能否交房

　　先看两个案例。

　　案例一：

　　2005年11月，在一家楼盘的售楼处，刘先生听售楼人员介绍小区中配备有游泳池和幼儿园等附属设施，并看了沙盘和售楼广告后，认为幼儿园在小区内以后孩子上幼儿园会很方便，当即和女朋友决定购买一套该小区楼房。

　　今年8月份，开发商按时交房了，但是业主们发现购房时售楼人员所说的游泳池和幼儿园的位置，却是一间会所和一片草坪。业主们找到开发商，得到的说法是因为游泳池和幼儿园没有通过审批，以前的规划设计更改了。

　　案例二：

　　成先生买的也是期房，在交房时他发现新房除通了水电外，煤气、有线电视只接到了楼道里没有入户。另外，小区内一条通往楼下的道路刚被挖开尚在施工中，根本无法通行。小区内很多规划中的绿化草坪还是光秃秃的，整个小区内机器轰鸣，尘土飞扬，根本不像是一个可以交付入住的小区。

　　成先生等业主拒绝收房，开发商却拿出了《竣工验收备案表》，告诉业主们工程已经通过竣工验收。

　　该有的小区配套附属设施不全，开发商能否通知业主交房呢?

　　其实根据相关规定和合同约定，在保证房屋质量和房屋基本生活实施配备完善、能够保证正常生活的情况下，可以视为开发商已经履行了合同中的主要标的，此时购房者也应当按约定履行合同。至于合同中开发商没有履行的部分，可以等完成交房手续后继续追究开发商的违约责任。

　　案例一中，刘先生等业主可以先收房，之后，如果合同中对此有约定可按照约定追究开发商违约责任。

　　但如果像案例二中这样，不能保证业主入住后的正常生活的情况下，即使开发商已经取得《竣工验收备案表》，业主们也可以拒绝收房，由此造成的损失可以要求开发商来承担。

　　小区配套不到位物管费怎么交

　　很多开发商在拿到某一块土地后，选择的是分期开发的方式，往往是第一期的业主已经入住了，二期、三期还在开发建设中。这就会带来一个问题，小区开发没有结束前环境绿化和配套设施等也常常是无法到位。问题是开发商造成的，但承担这一问题后果的却是物业管理公司和先期入住的业主们。

　　由于小区配套不完善，先期入住业主少缴、拒缴物管费的情况，是很多物业公司一提到就头疼的现象。

　　南京城南物业管理公司一位李先生告诉记者，在今年11月份之前，遇到类似情况往往是物业公司吃哑巴亏，这种情况下物业公司找到开发商交涉开发商一般会推托，而因为欠赞数额不多诉讼成本高，物业公司一般不愿去诉讼。

　　现在，对于这一纠纷已经有了非常明确的规定了，不久前南京市房管局出台的《前期物业服务合同》(示范文本)中明确规定，因开发商分期开发、分批交付使用原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主可按低于本合同约定收费标准15％-30％交纳物业服务费，其差额部分由开发商承担。

　　因开发商与业主的纠纷而导致业主拒绝受领房屋、拒缴物业服务费的，欠缴的物业服务费由开发商承担。

　　小区配套约定最好写进合同

　　“我们这里是一个喷泉，这里规划了一片草坪……”在售楼处看房时，售楼小姐常常会指着沙盘的某一部分这样对购房者侃侃而谈。但是，如果你斗胆提出一个将这些规划也写进购房合同中的要求，你得到的往往是一句听上去貌似充满歉意的“抱歉”。

　　“对于配套设施应该在何时交付，在法律上的解释是‘合同中有约定的按照约定，没有约定的由双方协商’。但在实际操作中，一旦双方事先没有约定，往往会演变成为旷日持久的纠纷。”江苏金长城律师事务所的王健律师说，他提醒购房者，如果购买的是期房，应注意审查开发商是否具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证以及商品房预售许可证等证件。

　　对于开发商楼盘广告中相对明确的基础配套设施应尽量要求写入购房合同，并明确约定没有或部分没有这些基础配套设施时开发商应承担的责任。另外，购房者最好对这些售楼广告和沙盘资料等妥善保管，以备日后发生纠纷时作证据使用。