楼市腐败让房价调控大打折扣

　　□快报讯（记者 尹晓波）南京5家被叫停的楼盘是否违规继续卖房？昨天南京市房产局又进行了一次突击检查，结果5家楼盘均整改到位，没有违规售房。就此，该局决定于昨天将处罚“封盘一个月”改为“提前复盘销售”。

　　昨天上午9时许，记者走访了五家违规销售的楼盘，售楼小姐都告知记者“没有房子卖”，只能接受咨询。

　　南京市房产局人士说，“提前复盘”一方面是因为这五家开发商积极整改到位，另一方面是考虑到年底停盘对一些已经认购或正在办理相关备案及贷款手续的客户造成了影响，特别是一些商品房将可能遭遇明年1月1日执行的公积金贷款政策影响。同时，实际考虑到“年尾”一些开发企业回笼资金支付工程款等因素，才决定恢复这五家楼盘的销售。

　　五家违规楼盘恢复销售

　　[摸底一]

　　各地房价涨了还是跌了？

　　文件要求，各地要尽快上报2005年以来房地产市场运行、住房供应结构和价格变动的总体情况。据记者了解，房价在过去的一段时间又有涨幅。今年1—9月，全省13个地级市的商品房平均成交价格为4255元／平方米，同比增长3.20％，南京位居全省第二。

　　[摸底二]

　　中小户型比例有无达七成？

　　重点是2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上的落实情况。

　　[摸底三]

　　闲置土地是否按规定处罚？

　　优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%落实情况；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位落实情况；停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应落实情况；对闲置土地的处置情况。

　　[摸底四]

　　商业银行有无乱贷款？

　　对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款的落实情况；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物的落实情况；从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例有关规定的落实情况。

　　[摸底五]

　　有没有囤房抬价？

　　对已经规划许可仍未开工的项目重新进行规划审查情况；对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证情况；对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房的处罚情况。

　　开展整治房地产交易环节违法违规行为情况；对不符合条件擅自预售商品房的，对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业的处罚情况。

　　[摸底六]

　　有没有支持建低价房？

　　是否确定和公布今明两年廉租住房建设规模情况；城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设情况；财政加大支持城镇廉租住房制度建设力度情况。

　　严格规范集资合作建房，制止部分单位利用职权以集资合作建房名义，变相进行住房实物福利分配的违规行为的查处情况。

　　快报记者 尹海峡

　　楼市摸底，房价居首

　　□快报讯（记者 尹海峡）江苏省建设厅昨天发出紧急通知，要求全省各市必须在明天前上报“贯彻房地产市场调控政策”的具体落实情况。

　　今年五月，国家九部委联手出台“国六条”细则“重捶”楼市，政策涉及土地、规划、楼盘销售等各个环节。然而遗憾的是，不少地方房价并没有停止高速上涨，个别城市依旧一房难求。

　　为了摸清本省房地产宏观调控的具体情况，江苏省政府办公厅于近日下发了关于对贯彻落实房地产市场调控政策情况进行检查调研的通知。昨天，省建设厅紧急下发通知，要求各地在明天前尽快上报。按照公布的提纲，上报情况涵盖十个方面，其中房价涨跌位居第一位。

　　南京工业大学房地产经营管理系吴翔华博士据此分析，在年前紧急上报宏观调控的具体执行效果，其实是国家九部委的既定要求。此前，国务院派出的特派员已对重点城市的房地产进行初步调研，当前这一轮调查，覆盖范围已扩大至二三线城市，内容更细。

　　吴翔华认为，不难看出，国家近期再出台类似“国六条”新政的可能不大，但强调落实效果已成必然。在他看来，国家对房地产市场的把控，将由先前的“政策完善”过渡至“精确制导”。其中，在开发环节中最为敏感、最为重要的土地市场，管理上将更为严格，近期国家将向包括南京在内的城市派出“土地督察”便是一种暗示。

　　记者还了解到，江苏省贯彻房地产市场调控政策检查调研组将在各地自查基础上，元旦后赴各地进行检查调研。

　　江苏紧急检查各地楼市

　　房价是涨是跌，明天前上报实情

　　一系列城建高官腐败案显示，房地产能够满足地方官员两方面的需求，一方面，房价快速上涨带来的是税收增长，房地产能提升城市形象；另一方面，一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。这条隐藏的铁律不打破，房价调控效果将大打折扣。

　　长三角地区一位市领导坦言：“时下地方官员主导房地产发展的冲动依然非常明显。因为在与房地产相关的税收中，有75％归地方所有。在我们市，土地出让金的30％直接划入地方财政。而土地出让价格的高低与房价密切相关，房价越高，当地土地拍卖价也越高。”

　　他说，一个重要例证是，“到目前为止，还没有听说过有哪个城市的房产局长公开表示要让房价降下来，否则局长的位子恐怕也不稳了”。

　　房地产市场的矛盾，反映了调控与反调控的博弈。清华大学社会学系教授孙立平说，这是“目前中国涉及利益面最广、博弈技巧最纯熟、悬念最多、结局也最扑朔迷离的一场博弈”。

　　检视两年来的楼市调控过程，一些专家回顾说，在新政启动前，听到风声的一些地方领导就坚称当地的房价“在合理区间”；调控开始后，一些地方领导暗中鼓动开发商，力挺房价；棋到中盘时，又有一些城市急忙打时间差，很快公布某时段房价下跌的数据信息，力图让调控“见好就收”；见调控连连出招，一些利益集团便不断释出“房价下跌会导致国民经济灾难性后果”等威胁，借以瞒天过海，扰乱决策。

　　有关专家说，作为官商合谋的副产品之一，楼市“灰色成本”也许并非房价高企的决定因素，但它无疑助长了房地产领域的寻租行为，如果每个公章都成了腐败的机会，那么“落实”调控政策本身也可能成为下一个“腐败的机会”。真正可怕的是每个环节都出现官商合谋的“复制效应”。

　　目前高房价、住房难，已成为广大市民的沉重负担，超出了经济发展阶段和社会心理承受能力。有关专家说，目前的楼市调控着力点主要是拧紧土地供应和商品房信贷闸门，提高税率，控制住房供应结构。下一步的楼市调控，应考虑梳理或再造房地产项目审批和监管流程，弥补相关的制度缺陷，让每一个环节都“阳光运行”。

　　有关专家还建议，在明年的房价调控政策中，应考虑明确设置楼市反腐败议题。近两年来，因房价调控掺入了行政性手段，一直饱受一些开发商诟病。但城建官员腐败高发显示，用行政和法律手段反击房地产腐败也许最有效。因为官商合谋的利益集团一旦暗中形成，楼市调控的效力就很容易被消解。

　　新华社记者 宋振远 邓华宁 王骏勇

　　一场调控与反调控的博弈

　　南京大学教授葛扬说，我国对房地产行业宏观调控至今已有两年多，但房价在一些地区依旧快速上涨，住房结构调整在多数城市效果有限。一个重要原因是房地产腐败现象太多，而腐败高发又与房地产领域的制度缺陷有关。

　　开发一个房地产项目，要办齐“五证”，盖好20多个公章，这些环节除了涉及规划、国土、建设等主要部门，还需经过房管、工商、税收、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等众多机构的审批或备案。

　　江苏一位开发商坦言：“部门林立，表面上环环相扣，但却很不透明、很不规范。如果我们不一个个上门去烧香，当官的就会拖，楼盘开发是资金密集型的，哪个环节都拖不起啊。”

　　苏州大学一位教授说：“像工业用地转为商业用地，价格会直线飙升。而土地用途变更的权力掌握在土地规划领导小组手中，但实际决定权在分管副市长和副秘书长手中。其中的制度监管缺陷，很容易成为开发商集中攻关、负责城建的官员权力寻租的环节。”

　　“近两年房地产市场中的权力寻租色彩并没有被稀释，在一些地方反而越来越浓。有的开发商拿到的土地容积率远远高于周边地块，一个中等项目容积率提高零点几个百分点会增加数千万的销售额。而在土地出让环节，虽然在2003年实行了招拍挂制度，但‘围标’‘陪标’现象并不少见，这说明土地在拍卖前已内定了买家。”一位开发商忧虑地说。

　　中国城郊经济理事会理事长包永江分析说，在开发商和城建官员之间，客观上存在一种“共生”的寻租现象。开发商一方面是城建官员的“政绩推动者”，同时又很容易把城建官员拉下马，成为诱导官员腐败的“麻烦制造者”。从经济层面上分析，双方在“攻关”和“寻租”上一拍即合，容易结成“利益集团”。

　　2006年2月，国务院首次界定的商业贿赂重灾区中，与房地产市场密切相关的工程建设和土地出让，首当其冲。事实证明，在这两个环节中，一些城建官员与开发商形成了一明一暗、化公为私的谋利模式，急需重点查处。

　　官商合谋暴露出制度缺陷

　　“常州市原副市长张东林案很典型，其主因是被房产商控制，不能自拔。”江苏省纪检部门一位干部介绍说。近几年张东林在审批房地产开发项目等过程中，被查出索取和收受17名房产商贿赂270余万元，涉及具体楼盘近30个，有的房产商每开发一个楼盘都要行贿。

　　为让张东林与情人“浪漫”幽会，开发商送给他的两个情妇价值54.6万元和25.8万元的住宅各一套，装修奢华，并配有高档家电。某开发商还送给他的儿子38万元购房款，张东林得知后，只若无其事地说了声“我知道了”。

　　开发商为何如此仰赖一个负责城建的官员？因为“谁和张东林的关系铁，谁就会成为主流房地产企业”。受贿后的张东林为开发商提供的服务“细致入微”：确保审批项目顺利过关，减免土地出让金，为国有房地产企业核减亏损，为开发商协调各种关系，以审批代替土地招投标等等，权力所及，无所不包。

　　南京市政府原副秘书长魏竹琴案情与张东林相似。据纪检部门证实，魏在用地协调、规划审批、规费减免、项目立项及承接上，为开发商谋利，收受钱财。其随身携带的他人赠送的各种消费卡就达数十张。

　　城建官员腐败，还有一个突出特点，即“老子管城建，亲属搞开发”。据苏州市纪委证实，2004年8月被江苏省纪委立案调查的苏州市原副市长姜人杰，利用分管城建的职务之便，不仅大肆受贿，而且伙同其子在变更土地用途过程中，非法敛财，数额特别巨大。

　　2004年初，江苏省纪委根据群众来信查明，姜人杰指使苏州某国企老板挪用巨款，充当其子开办私人公司的注册资金。苏州一位干部说，姜人杰曾利用职权，将苏州一块工业用地变更为房地产用地，并将这块地交给其子的公司拍卖。据透露，姜人杰的儿子开办公司时，从某大学工商系毕业才一年。

　　南京一位大型房地产开发公司经理坦言：“如果权力都在阳光下运行，开发一个房地产项目的成本能降低15％左右！”

　　房地产项目的“灰色成本”如何入账？这位开发商透露，虚支招待费、管理费能消化一小部分，再就是摊到建筑安装上，因这一环节税费低。当然，最后都要转嫁给购房者。以常州张东林受贿的270多万元为例，如果要摊到1000套房子上，每户要承担2700元；如果是500套房子，每户要承担5400元。

　　[灰色成本]

　　购房者

　　不该承受之重

　　近期，江苏省纪检系统举办了一个反腐教育展，其中负责城建的官员频频落马引人注目。近年来，苏州市原副市长姜人杰、常州市原副市长张东林、南京市政府原副秘书长魏竹琴等相继被查处，其贪腐行为均与房地产有直接关联。

　　房价畸高畸涨的民情、国忧，抵不过少数地方官员与开发商“合谋”的私利，难怪国家房地产调控频出重手。围绕楼市的腐败警讯，彰显房地产宏观调控仍任重而道远。